Что влияет на стоимость аренды коммерческой недвижимости

На что обратить внимание при выборе торговой точки и офиса для аренды, а также какие факторы влияют на ее стоимость. Выбор рабочего помещения – одно из определяющих решений для бизнес-проекта, дальнейший успех которого во многом зависит от соотношения цены и качества арендуемой недвижимости – будь то офис, ресторан или точка продаж в ТРЦ. UBR.ua выяснил, как формируется цена офисного и торгового сегментов рынка аренды коммерческой недвижимости в Киеве, можно ли договориться с арендодателем о ее снижении и на какие ценообразующие факторы стоит обратить внимание перед подписанием договора.

Что влияет на стоимость аренды и на что обратить внимание:

Типы офисных помещений и бизнес-центров
Какие факторы формируют стоимость аренды коммерческой недвижимости
Операционныее расходы (OPEX): услуги управляющей компании и реклама
Процент от товарооборота – альтернативный способ оплаты аренды
Как договориться о снижении арендной ставки
Как найти помещение и сколько стоят услуги риелтора

Типы офисных помещений и бизнес-центров

Ставка аренды офиса зависит от класса бизнес-центра. Еще в 2004 году Американская торговая палата Украины адоптировала их международную классификацию для украинского рынка, разделив все офисные помещения на две группы – профессиональные и непрофессиональные площади – и пять классов.

В профессиональной офисной недвижимости выделяют три класса – ­"A", "B", "С". По состоянию на первую половину 2020 года в Киеве насчитывалось более 170 профессиональных бизнес-центров. Непрофессиональные объекты – бывшие административные здания, не имеющие современный ремонт, или "квартирные" офисы на первых этажах жилых домов – относятся к классам "D" и "E" соответственно.

Класс "А" и "B" присваивается зданию в зависимости от соответствия 10 основным и 10 дополнительным критериям – так, функционал БЦ класса "А" должен включать 16 из 20 пунктов, класса "B" – соответствовать как минимум 13 критериям. Основные среди них:

расположение (удаленность от центра города, доступность для общественного и частного транспорта);
год постройки здания, современность инфраструктуры, коммуникаций и инженерных сетей;
возможность свободной планировки арендуемого пространства;
наличие централизованной системы кондиционирования;
бесперебойное электроснабжение или наличие как минимум двух независимых источников питания;
наличие провайдера телекоммуникационных услуг;
профессиональное управление помещением (контролем за доступом, охрана);
дополнительные удобства (паркинг (наземный или подземный) с расчетом минимум 1 паркоместо на 100 м2 арендуемой площади здания, грузовые и скоростные лифты, кафетерий/столовая и пр.).

В целом к бизнес-центрам класса "А" относятся новые, расположенные в центре города здания, сроком эксплуатации до 7 лет и соответствующие всем современным требованиям.

В категорию "B" могут входить недавно реконструированные под вышеозначенные критерии здания, находящиеся не в центре города. К офисным помещениям класса "C" относятся здания с ремонтом, проведенным более 10 лет назад, не имеющие профессионального управления, с низкой эффективностью арендуемых площадей из-за структурных препятствий для свободной планировки.

Согласно данным, предоставленным UBR.ua директором консалтинговой компании Украинская торговая гильдия (UTG) Евгенией Локтионовой, в первом полугодии 2020 года цена аренды в киевских бизнес-центрах всех классов по сравнению с 2019 годом снизилась. Так, стоимость 1 м2:

в БЦ "А"-класса опустилась с $29,1 в 2019 году – до $25,6 в 2020-м;
в центрах категории "B" – с $19,1 до $17,2;
в БЦ класса "С" – с $11,6 до $10,7.

Какие факторы формируют стоимость аренды коммерческой недвижимости

Формула стоимости ежемесячного арендного платежа, помимо фиксированной ставки, включает НДС, коммунальные услуги и операционные расходы (OPEX) владельца помещения.

При этом эксперты выделяют еще ряд факторов, которые могут влиять как на ставку, так и на другие взимаемые с арендатора составляющие стоимости аренды. Для их качественного анализа перед заключением договора собеседники UBR.ua в любом случае рекомендуют арендатору обратиться к риелтору, специализирующемуся на конкретной городской локации – а в отдельных случаях прибегнуть к помощи юриста. Приводим те из них, которые стоит учесть первостепенно:

триггеры изменения арендной ставки;
В течение срока действия договора аренды и исходя из прописанных в нем условий изначальная ставка может быть индексирована на основании трех основных триггеров: через определенный период, исходя из уровня инфляции или в случае привязки к валютному курсу.

Как объяснил в комментарии UBR.ua эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, обычно уровень ставки привязывается к курсу доллара (по Нацбанку, межбанку либо коммерческому финучреждению). В случае отклонения от действующего на момент заключения договора курса на определенный в нем процент, ставка может быть изменена.

соотношение общей и полезной площади аренды (коэффициент BOMA);
Помимо площади, которую арендатор получает в непосредственное пользование, в арендную ставку может добавляться коэффициент пользования общими помещениями – туалетами, лифтами, лестницами. Если данный коэффициент установлен арендодателем в размере 1,1, то при аренде 100 м2 арендатор будет обязан платить за 110 м2.

"Иногда в коэффициент площади общего пользования арендодатель может включать склады и даже помещения, которые занимает управляющая компания", – пояснил Артюхов, акцентируя внимание, что коэффициент общей и полезной площади может стоить арендатору до 20% ежегодного бюджета. Он добавил, что данный коэффициент редко превышает 1,2.

период аренды;
Согласно украинскому законодательству, договор аренды помещений сроком до 3 лет не подлежит обязательному нотариальному заверению. В то же время наиболее распространенный на рынке срок арендного соглашения для БЦ класса ниже "B" – 1 год.

ubr.ua