Читайте також:
Як дурять рієлтори: на що слід звернути увагу?
Вибір робочого приміщення - одне з визначальних рішень для бізнес-проекту, подальший успіх якого багато в чому залежить від співвідношення ціни і якості орендованої нерухомості - будь то офіс, ресторан або точка продажів в ТРЦ. UBR.ua з'ясував, як формується ціна офісного і торгового сегментів ринку оренди комерційної нерухомості в Києві, чи можна домовитися з орендодавцем про її зниження і на які ціноутворюючі фактори варто звернути увагу перед підписанням договору.Що впливає на вартість оренди і на що звернути увагу:
Типи офісних приміщень і бізнес-центрів
Які фактори формують вартість оренди комерційної нерухомості
Операціонниее витрати (OPEX): послуги керуючої компанії та реклама
Відсоток від товарообігу - альтернативний спосіб оплати оренди
Як домовитися про зниження орендної ставки
Як знайти приміщення і скільки коштують послуги ріелтора
Типи офісних приміщень і бізнес-центрів
Ставка оренди офісу залежить від класу бізнес-центру. Ще в 2004 році Американська торгова палата України адаптувала міжнародну класифікацію для українського ринку, розділивши всі офісні приміщення на дві групи - професійні і непрофесійні площі - і п'ять класів.
У професійної офісної нерухомості виділяють три класи - "A", "B", "С". Станом на першу половину 2020 року в Києві налічувалося понад 170 професійних бізнес-центрів. Непрофесійні об'єкти - колишні адміністративні будівлі, які не мають сучасного ремонту, або "квартирні" офіси на перших поверхах житлових будинків - відносяться до класів "D" і "E" відповідно.
Клас "А" і "B" присвоюється будівлі в залежності від відповідності 10 основним і 10 додатковим критеріям - так, функціонал БЦ класу "А" повинен включати 16 з 20 пунктів, класу "B" - відповідати як мінімум 13 критеріям.
Основні серед них:
розташування (віддаленість від центру міста, доступність для громадського і приватного транспорту);
рік побудови будівлі, сучасність інфраструктури, комунікацій та інженерних мереж;
можливість вільного планування орендованого простору;
наявність централізованої системи кондиціонування;
безперебійне електропостачання або наявність як мінімум двох незалежних джерел живлення;
наявність провайдера телекомунікаційних послуг;
професійне управління приміщенням (контролем за доступом, охорона);
додаткові зручності (паркінг (наземний або підземний) з розрахунком мінімум 1 паркомісце на 100 м2 орендованої площі будівлі, вантажні та швидкісні ліфти, кафетерій / їдальня та ін.).
В цілому до бізнес-центрів класу "А" відносяться нові, розташовані в центрі міста будівлі, терміном експлуатації до 7 років і які відповідають усім сучасним вимогам.
У категорію "B" можуть входити недавно реконструйовані під вищезазначені критерії будівлі, що знаходяться не в центрі міста. До офісних приміщень класу "C" відносяться будівлі з ремонтом, проведеним більше 10 років тому, не мають професійного управління, з низькою ефективністю орендованих площ через структурні перешкоди для вільного планування.
Згідно з даними, наданими UBR.ua директором консалтингової компанії Українська торгова гільдія (UTG) Євгенією Локтіоновою, в першому півріччі 2020 року ціна оренди в київських бізнес-центрах всіх класів в порівнянні з 2019 роком знизилася. Так, вартість 1 м2:
в БЦ "А" -класу опустилася з $ 29,1 в 2019 році - до $ 25,6 в 2020-м;
в центрах категорії "B" - з $ 19,1 до $ 17,2;
в БЦ класу "С" - з $ 11,6 до $ 10,7.
Які фактори формують вартість оренди комерційної нерухомості
Формула вартості щомісячного орендного платежу, крім фіксованої ставки, включає ПДВ, комунальні послуги та операційні витрати (OPEX) власника приміщення.
При цьому експерти виділяють ще ряд факторів, які можуть впливати як на ставку, так і на інші стягуються з орендаря складові вартості оренди. Для їх якісного аналізу перед укладанням договору співрозмовники UBR.ua в будь-якому випадку рекомендують орендарю звернутися до ріелтору, що спеціалізується на конкретній міської локації - а в окремих випадках вдатися до допомоги юриста. Наводимо ті з них, які варто врахувати першочергово:
тригери зміни орендної ставки;
Протягом терміну дії договору оренди і виходячи з прописаних у ньому умов початкова ставка може бути індексована на підставі трьох основних тригерів: через певний період, виходячи з рівня інфляції або в разі прив'язки до валютного курсу.
Як пояснив в коментарі UBR.ua експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов, зазвичай рівень ставки прив'язується до курсу долара (по Нацбанку, міжбанку або комерційному фінустанові). У разі відхилення від чинного на момент укладення договору курсу на певний в ньому відсоток, ставка може бути змінена.
співвідношення загальної і корисної площі оренди (коефіцієнт BOMA);
Крім площі, яку орендар отримує в безпосереднє користування, в орендну ставку може додаватися коефіцієнт користування загальними приміщеннями - туалетами, ліфтами, сходами. Якщо даний коефіцієнт встановлений орендодавцем в розмірі 1,1, то при оренді 100 м2 орендар буде зобов'язаний платити за 110 м2.
"Іноді в коефіцієнт площі загального користування орендодавець може включати склади і навіть приміщення, які займає керуюча компанія", - пояснив Артюхов, акцентуючи увагу, що коефіцієнт загальної та корисної площі може коштувати орендареві до 20% щорічного бюджету. Він додав, що даний коефіцієнт рідко перевищує 1,2.
період оренди;
Згідно з українським законодавством, договір оренди приміщень строком до 3 років не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. У той же час найбільш поширений на ринку термін орендної угоди для БЦ класу нижче "B" - 1 рік.
Коментарі