Что означает «комфортная среда обитания» в коттеджном городке?

Любой из нас, выбирающий очередное место жительства, всегда ищет для себя комфортную среду обитания. При этом одни отдают предпочтение деревянному дому, другие - кирпичному коттеджу с камином в гостиной, третьи - особняку в стиле ампир, возведённому за высоким забором. И в этом случае совершенно неважно, есть ли в коттеджном городке спортивный центр с бассейном и теннисным кортом, поскольку всё необходимое для утренней или дневной разминки есть в доме с колоннами. Тогда что же предлагают девелоперы потенциальным покупателям, когда говорят, что в посёлке создана «комфортная среда обитания»?

Директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктор Коваленко cчитает, что сегодня на рынке пока нет чётких критериев понятия «комфортная среда обитания». «Так уж сложилось, что у каждого застройщика  эти критерии, свои - несмотря на то, что многие используют в рекламе выражение „комфортная среда обитания". Но на деле не все предоставляют нечто большее, чем стандартный коттеджный посёлок с высоким забором и КПП. И тем не менее крупные участники рынка вкладывают в этот термин несколько составляющих: посёлок должен быть расположен в благополучном с точки зрения экологии районе, также в нём должна быть развитая инфраструктура, как минимум - игровые зоны для детей, спортплощадки, продуктовый магазин, ресторан и гостевая парковка. Необходимо также качественное озеленение внутренних территорий. Именно от уровня насыщенности проекта инфраструктурой и ландшафтными решениями напрямую зависит комфорт его жителей» - констатирует Виктор Коваленко.

Но не стоит забывать, что создание комфорта - задача двусторонняя: «правильность» её решения зависит как от девелоперов, так и от будущих жителей. «Чтобы создать это ощущение - „свой дом" - применительно не только к земле и коттеджу, которые приобрёл покупатель, но и в целом к самому посёлку, многие застройщики поддерживают инициативу будущих жителей,?- отмечает Юрий Меер, менеджер коттеджного горока "Рославичи".- Например, помогают им открывать их собственный мини-бизнес (ту же пекарню или кафе) и становиться арендаторами или собственниками площадей инфраструктурных объектов».

Безусловно, в понятие «комфортная среда обитания» входит природная составляющая городка. Большим плюсом считается наличие леса с прогулочными территориями и природного водоёма. «При отсутствии последних застройщик прибегает к дорогостоящим ландшафтным работам по озеленению территории, созданию искусственных прудов и парковых зон, - добавляет Наталья Башинская из коттеджного городка "Маеток". - В качестве примера можно назвать такие городки, как „Маеток", „Вишневе містечко" и другие. Застройщики позаботились о том, чтобы жителям было где погулять с детьми и провести время у воды. Кроме того важным компонентом при организации комфортной среды обитания мы считаем позицию застройщика по созданию gated communities (выбору жителей посёлка)».

Экономический кризис внёс существенные коррективы в создание комфортной среды обитания. Около 20?% застройщиков, которые заявили свои проекты в докризисный период, свели комфорт среды обитания к минимуму. Кто-то оставил только забор, КПП и основные коммуникации. Другие не стали лишать будущих жителей всех благ цивилизации и снизошли до организации небольшого магазина во въездной группе. Большая часть девелоперов, специализирующихся на возведении городков категорий «бизнес» и «элит» (в которых как раз и возводят масштабные рестораны, магазины и спортивные центры), сохранили в концепции своих посёлков заявленную инфраструктуру, но перенесли сроки строительства, а высвободившиеся финансовые средства направили на скорейшее подключение коммуникаций и строительство домов. А вот в новых проектах, скорее всего, инфраструктура будет минимальна.

«Кризис на рынке недвижимости заметно поумерил пыл девелоперов, и от многого из задуманного в плане инфраструктуры им пришлось отказаться, - констатирует Виктор Коваленко,  - Однако именно спортивные и детские площадки, а также прогулочные зоны - тот минимум инфраструктуры, который необходим в любом организованном городке. Ещё одним элементом внутренней инфраструктуры, на котором серьёзно сказался кризис, стали гостевые парковки, которые начали выносить за пределы посёлка и располагать перед въездной группой».

На первом этапе реализации любого проекта возведение инфраструктуры ложится на плечи застройщиков. Это только потом, по мере приобретения домов, в цене квадратного метра которых заложена и стоимость стоящих рядом всех благ цивилизации, девелопер получит сполна за потраченные усилия. А до того момента он может рассчитывать лишь на собственные «мощности», точнее - финансовые средства. «На начальном этапе продаж застройщики, как правило, строят обязательные бесплатные объекты внутренней инфраструктуры,?- утверждает Наталья Башинская.?- Это, прежде всего, детские площадки, КПП, ограждение по периметру посёлка, ограждение между участками. Без этого нельзя, поскольку такие нюансы стимулируют продажи и дают покупателю ощущение „жизни" в посёлке. Когда же продажи сокращаются, то потраченные на инфраструктуру средства будут возвращаться девелоперу довольно долго, что в период нестабильной экономической ситуации может грозить разорением. Поэтому застройщику проще не рисковать и довольствоваться малым». Да и потенциальный покупатель становится более экономным и разборчивым: сегодня он скорее откажется платить за бассейн и магазин под боком. Особенно если учесть, что платить придётся не разово, в момент покупки жилья: в среднем «комфортная среда» повышает стоимость объекта на 30?% и более по сравнению с аналогичными предложениями без неё, а затем ещё в течение всей своей жизни «выкачивает» из пользователей средства через коммунальные платежи.
"Разброс цен на дома в посёлках с инфраструктурой достаточно велик,?- добавляет Виктор Коваленко.?- В каких-то случаях „комфорт" может добавлять около 10?%, а где-то и все 100?% к базовой стоимости квадратного метра. Всё зависит от количества и качества инфраструктурных объектов, глубины проработки концепции проекта, проводимых девелопером работ по ландшафтному дизайну и озеленению. При этом повышение продажной цены не прямо пропорционально стоимости инфраструктурного объекта, а зависит от его назначения и привлекательности для потенциальных клиентов».

Но, что ни говори, положительная сторона у кризиса всё же есть. Он вынудил девелоперов больше заботиться о покупателях. Завлекая бесконечным инфраструктурным разнообразием, продавцы в конечном итоге обрекали жителей «высококомфортных поселений» в будущем выплачивать немалые деньги за функционирование всех этих бассейнов и кортов, независимо от того, посещает их человек или нет. В конечном итоге большая часть народонаселения многих городков отказывалась платить за инфраструктуру, а выплаченные за строительство объектов деньги были фактически «выброшены на ветер». «Если в дорогом посёлке функционирование некоторых объектов инфраструктуры ещё может быть осуществлено за счёт значительных расходов жильцов на проживание,?- утверждает Наталья Башинская, - то в посёлках более низкой ценовой группы оно отпугнёт клиентов и „заморозит" продажи. Стоит также учитывать, что и при строительстве маленького посёлка у инвестора нет возможности строить хорошую инфраструктуру, поскольку либо расходы клиентов на проживание будут слишком высокими, либо инфраструктурные объекты будут убыточными».

В то же время не нужно забывать, что кризис проходит, в отличие от желания обитать в комфортной обстановке. Всегда найдутся те, для кого обязательным условием проживания в элитно городке будет наличие в нём развитой инфраструктуры - вне зависимости от её цены. И всегда найдутся девелоперы, даже в кризис готовые рисковать и создавать истинный комфорт, не секвестируя его.

«Безусловно, имеется определённое число людей, для которых и „в шалаше рай", которые любят уединённость и отрыв от цивилизации,?- резюмирует Виктор Коваленко - Но для большинства клиентов комфорт - как физический, так и психологический - невозможен без развитой инфраструктуры и всех привычных благ. При этом ключевым является умение девелопера не только предоставить клиенту более-менее стандартный набор из магазина, парковки и, возможно, аптечного киоска, но и добавить к этому дополнительные лайфстайл-удобства - некие нестандартные ходы, которые заинтересуют клиента и будут задавать тон жизни в городке».

Тем же девелоперам, которые сегодня не рискуют ввязываться в строительство инфраструктуры, но мечтают об активных продажах, стоит идти по наиболее простому пути. Например, затевать строительство рядом с уже готовыми городками с развитой инфраструктурой. В этом случае можно попытаться убить сразу двух зайцев. С одной стороны, новые жильцы будут обеспечены всем необходимым, с другой,?- старый городок получит дополнительные финансовые вливания в виде платы за пользование несеквестированными бассейнами, теннисными кортами, кафе и магазинами.
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com