Секвестований комфорт

07.10.2010 14:40
Статті про нерухомість | Секвестований комфорт Будь-хто з нас, що вибирає чергове місце проживання (у місті або за його межами), завжди шукає для себе комфортне середовище проживання. При цьому одні віддають перевагу дерев'яному будинку, інші - цегельному котеджу з каміном у вітальні, треті - особняка в стилі ампір, зведеному за високим парканом. І в цьому випадку абсолютно неважливо, чи є в котеджному селищі спортивний центр з басейном і тенісним кортом, оскільки все необхідне для ранкової або денної розминки є в будинку з колонами. Тоді що ж пропонують ріелтори потенційним покупцям, коли говорять, що в селищі створена «комфортне середовище проживання»?

Директор з маркетингу інвестиційно-будівельного холдингу Rodex Group Армен Маркосян Вважаю, що сьогодні на ринку поки немає чітких критеріїв поняття «комфортне середовище проживання». «Так уже склалося, що у кожного забудовника вони, ці критерії, свої - не дивлячись на те, що багато хто використовує в рекламі вираз" комфортне середовище перебування ". Але на справі не все надають щось більше, ніж стандартний котеджне селище з високим парканом і КПП . І тим не менш великі учасники ринку, у тому числі і ми, вкладають у цей термін кілька складових: селище повинен бути розташований у благополучному з точки зору екології районі, також у ньому повинна бути розвинена інфраструктура, як мінімум - ігрові зони для дітей, спортмайданчики, продуктовий магазин, ресторан і гостьова автостоянка. Необхідно також якісне озеленення внутрішніх територій. Саме від рівня насиченості проекту інфраструктурою і ландшафтними рішеннями безпосередньо залежить комфорт його жителів »- констатує Армен Маркосян.

Часом для створення особливої атмосфери в селищі забудовники - яких, треба відразу обмовитися, зовсім небагато - йдуть далі банального зведення кафе і парковок і будують щось особливе. Так, все той же холдинг Rodex Group в своєму селищі «Переліски» на Новоризькому шосе будує власну пивоварню і хлібопекарню, щоб у всіх володарів будинків у селищі завжди був запашний домашній хліб і можливість випити свіжозвареного домашнього пива.

Але не варто забувати, що створення комфорту - завдання двостороння: «правильність» її рішення залежить як від девелоперів, так і від майбутніх мешканців. «Щоб створити це відчуття -" свій будинок "- стосовно не тільки до землі і котеджу, які придбав покупець, але і в цілому до самого селища, багато забудовників підтримують ініціативу майбутніх мешканців, - зазначає Ольга Вагнер, керуючий директор котеджного селища« Вестфалія » . - Наприклад, допомагають їм відкривати їх власний міні-бізнес (ту ж пекарню або кафе) і ставати орендарями або власниками площ інфраструктурних об'єктів ».

Безумовно, в поняття «комфортне середовище проживання» входить природна складова селища. Великим плюсом вважається наявність лісу з прогулянковими територіями і природної водойми. «За відсутності останніх забудовник вдається до дорогих ландшафтним робіт з озеленення території, створення штучних ставків і паркових зон, - додає Жанна Лебедєва, керівник департаменту заміської нерухомості компанії WELHOME. - Як приклад можна назвати такі селища, як "Резиденції Моноліт", "Міленіум парк" та інші. Забудовники подбали про те, щоб жителям селища було де погуляти з дітьми та провести час у води, покататися на катері, поплавати, половити рибу. Крім того важливим компонентом при організації комфортного середовища проживання ми вважаємо позицію забудовника щодо створення gated communities (вибору жителів селища). Наприклад, є в Підмосков'ї один відомий забудовник, який дуже уважно вивчає кандидатуру кожного претендента на покупку будинку, і в разі отримання негативних відомостей про потенційного покупця, відмовляє йому в можливості жити в своєму селищі ».

Економічна криза внесла суттєві корективи у створення комфортного середовища проживання, точніше, секвестував її. Близько 20% забудовників, які заявили свої проекти в докризовий період, звели комфорт середовища проживання до мінімуму. Хтось залишив тільки паркан, КПП і основні комунікації. Інші не стали позбавляти майбутніх мешканців усіх благ цивілізації і зглянулися до організації невеликого магазина у в'їзній групі. Більша частина девелоперів, які спеціалізуються на зведенні селищ категорій «бізнес» і «еліт» (у яких якраз і зводять масштабні ресторани, магазини та спортивні центри), зберегли в концепції своїх селищ заявлену інфраструктуру, але перенесли терміни будівництва, а вивільнені кошти направили на якнайшвидше підключення комунікацій і будівництво будинків. А от у нових проектах, швидше за все, інфраструктура буде мінімальна. Та й самих селищ двох названих категорій останнім часом з'являється не так багато.

«Криза на ринку нерухомості помітно зменшив запал девелоперів, і від багато чого із задуманого в плані інфраструктури їм довелося відмовитися, - констатує Наталія Бєлова, керівник офісу« Варшавський »департаменту заміської нерухомості компанії« ИНКОМ-нерухомість ». - Однак саме спортивні і дитячі майданчики, а також прогулянкові зони - той мінімум інфраструктури, який необхідний у будь-якому організованому селищі. Ще одним елементом внутрішньої інфраструктури, на якому серйозно позначилася криза, стали гостьові парковки, які почали виносити за межі селища і розташовувати перед в'їзний групою ».

На першому етапі реалізації будь-якого проекту зведення інфраструктури лягає на плечі забудовників. Це тільки потім, у міру придбання будинків, в ціні квадратного метра яких закладена і вартість стоять поруч всіх благ цивілізації, девелопер отримає сповна за витрачені зусилля. А до того моменту він може розраховувати лише на власні «потужності», точніше - фінансові кошти. «На початковому етапі продажів забудовники, як правило, будують обов'язкові безкоштовні об'єкти внутрішньої інфраструктури, - стверджує Ольга Вагнер. - Це, перш за все, дитячі майданчики, КПП, огорожа по периметру селища, огорожу між ділянками. Без цього не можна, оскільки такі нюанси стимулюють продажу і дають покупцеві відчуття "життя" в селищі. Коли ж продажі скорочуються, то витрачені на інфраструктуру кошти будуть повертатися девелоперу досить довго, що в період нестабільної економічної ситуації може загрожувати розоренням. Тому забудовникові простіше не ризикувати і задовольнятися малим ». Та й потенційний покупець стає більш економним і розбірливим: сьогодні він скоріше відмовиться платити за басейн і магазин під боком. Особливо якщо врахувати, що платити доведеться не разово, у момент покупки житла: в середньому« комфортна середовище »підвищує вартість об'єкта на 30% і більше порівняно з аналогічними пропозиціями без неї, а потім ще протягом усього свого життя «викачує» з користувачів кошти через комунальні платежі. «Розкид цін на будинки в селищах з інфраструктурою досить великий, - додає Армен Маркосян. - У якихось випадках "комфорт" може додавати близько 10%, а де-то й усі 100% до базової вартості селища. Все залежить від кількості і якості інфраструктурних об'єктів, глибини опрацювання концепції проекту, що проводяться девелопером робіт з ландшафтного дизайну та озеленення. При цьому підвищення продажної ціни не прямо пропорційно вартості інфраструктурного об'єкта, а залежить від його призначення і привабливості для потенційних клієнтів ».

Чим багатше інфраструктура, тим вище клас селища і, відповідно, вища ціна. Винятком на ринку, мабуть, є лише селище «Срібна підкова», розташований в 15 км по Сімферопольському шосе. «Тут пропонується земля без підряду по ціні 3,1 млн руб., - Говорить Наталія Бєлова. - При цьому мінімальний набір інфраструктури доповнено магазином, кафе, дитячим центром, човновою станцією і пляжем. Для порівняння: середня ціна будинку з ділянкою в селищах бізнес-класу з подібним набором інфраструктури становить 14 млн крб ».

Але, що не кажи, позитивна сторона у кризи все ж таки є. Він змусив девелоперів більше дбати про покупців. Заманюючи нескінченним інфраструктурним різноманітністю, продавці в кінцевому підсумку прирікали жителів «висококомфортних поселень» у майбутньому виплачувати чималі гроші за функціонування всіх цих басейнів і кортів, незалежно від того, відвідує їх людина чи ні. У кінцевому підсумку велика частина населення багатьох селищ відмовлялася платити за інфраструктуру, а виплачені за будівництво об'єктів гроші були фактично «викинуті на вітер». «Якщо в дорогому селищі функціонування деяких об'єктів інфраструктури ще може бути здійснено за рахунок значних витрат мешканців на проживання, - стверджує Олена Первакова, керуючий партнер компанії« Сохо Естейт », - то в селищах більш низької цінової групи воно відлякає клієнтів і" заморозить "продажу . Варто також враховувати, що і при будівництві маленького селища в інвестора немає можливості будувати гарну інфраструктуру, оскільки або витрати клієнтів на проживання будуть занадто високими, або інфраструктурні об'єкти будуть збитковими ».

У той же час не потрібно забувати, що криза минає, на відміну від бажання жити в комфортній обстановці. Завжди знайдуться ті, для кого обов'язковою умовою проживання в елітному або просто висококласному селищі буде наявність у ньому розвиненої інфраструктури - незалежно від її ціни. І завжди знайдуться девелопери, навіть у кризу готові ризикувати і створювати справжній комфорт, не секвестіруя його.

«Безумовно, є певна кількість людей, для яких і" в курені рай ", які люблять самітність і відрив від цивілізації, - резюмує Армен Маркосян. - Але для більшості наших клієнтів комфорт - як фізичний, так і психологічний - неможливий без розвиненої інфраструктури та всіх звичних благ. При цьому ключовим є вміння девелопера не тільки надати клієнтові більш-менш стандартний набір з магазину, парковки і, можливо, аптечного кіоску, але і додати до цього додаткові Лайфстайл-зручності - якісь нестандартні ходи, які зацікавлять клієнта і будуть задавати тон життя в селищі ».

Тим же девелоперам, які сьогодні не ризикують вплутуватися в будівництво інфраструктури, але мріють про активні продажі, варто йти за найбільш простим шляхом. Наприклад, затівати будівництво поруч із вже готовими селищами з розвиненою інфраструктурою. У цьому випадку можна спробувати убити відразу двох зайців. З одного боку, нові мешканці будуть забезпечені всім необхідним, з іншого, - старий селище отримає додаткові фінансові вливання у вигляді плати за користування несеквестірованнимі басейнами, тенісними кортами, кафе і магазинами.
www.vseposelki.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти