Что отпугивает покупателей загородных домов?

О существовании на рынке «страшного и ужасного» неликвида знают все. Особенно много неликвидных объектов, говорят, среди загородной недвижимости. Никоим образом не споря с этими тезисами, мы решили в них разобраться: что это такое – «неликвид»? Какие объекты попадают в данную категорию? И - самое, вероятно, главное – что делать человеку, который по каким-то причинам оказался владельцем подобного «сокровища» и желает его продать? Наука о «жидком» и «не жидком»

С формальным определением понятия никаких сложностей не возникло. Согласно энциклопедическому словарю экономики и права, неликвиды – это товары и другие материальные ценности, излишние и ненужные данному предприятию, обычно трудно реализуемые на рынке. В сфере загородной недвижимости неликвиды – это объекты (поселки, участки), которые очень трудно продать.

Ликвидность происходит от латинского liquidus – «жидкий»; этот экономический термин означает свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Другими словами, ликвидный объект быстро обращается в деньги. А неликвидным будет товар, который продается с трудом, за длительное время или совсем не продается. То есть на загородном рынке – это участки, которые по каким-то причинам никто не хочет приобрести.

Когда дисконт не спасает
На рынке жилой недвижимости традиционным «ликвидом» здесь считается небольшая квартира в приличном районе, на среднем или повыше этаже, в хорошем состоянии. 

Одним словом, многое (если не все) определяется ценой. И возникает следующий вопрос: а кто сказал, что цена, по которой владельцы неликвидных объектов мечтают продать их, адекватная и рыночная? Да, когда-то (в эпоху бума начала 2000-х годов) эти объекты стоили очень дорого. Да, владелец данной недвижимости, вероятно, много вложил в ее развитие. Но к сегодняшнему состоянию рынка это не имеет ни малейшего отношения. Не верите? Тогда попробуйте продать 486-й компьютер. А ведь когда-то он был современным и стоил полновесные $1000…

Неликвид возникает там, где владельцы недвижимости в массовом порядке, извините за выражение, чрезмерно раскатывают губы. Возьмем ликвидный товар: бензин. Сегодня 92-й стоит на заправке 25 грн. за литр, и вы легко и быстро сможете продать за 20 грн., а за 35 грн. продать нереально. Квартиры в Киеве– ликвидный товар: вы легко сможете продать, снизив цену на 10-15%.

А вот на загородном рынке не все объекты ликвидны.
Ликвидный товар – это тот, который мы гарантированно можем продать, снизив цену в пределах разумного (10-15%). А неликвидный – когда и 30-40-процентный дисконт никаких гарантий не дает…

Дорого и непрофессионально
Еще один, лежащий на поверхности вопрос,: почему неликвид больше распространен на загородном рынке? Причин этому обнаружилось несколько.

Прежде всего, загородное жилье дороже – с самых разных точек зрения. "Сам загородный дом – продукт более дорогой, чем городские квартиры, - говорит Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" – Он сложнее и дороже в обслуживании, на отопление больших площадей требуется больше электроэнергии или газа». А, как известно, чем дороже товар – тем меньше на него потребителей, и тем эти потребители более избалованы и придирчивы.

Второе соображение, продолжает Виктор Коваленко – загородный объект не является предметом первой необходимости. Чаще всего такие дома покупают люди, уже обеспеченные жильем. А значит, у них снова больше возможностей долго выбирать.

Наконец на загородном рынке больше различной «самодеятельности». Многоэтажные здания в городе строят крупные компании, которые совсем уж грубых ошибок при проектировании не делают (хотя и здесь можно найти немало примеров неправильной концепции). А за городом, где часто правят бал частные лица, они возводят нечто, отвечающее именно их собственным представлениям о прекрасном. Когда возникает нужда продать – выясняется, что больше ценителей подобного нет. По крайней мере, за желаемые продавцом деньги.

Сложности возникают и при продаже недвижимости с особенностями в отделке. Варианты с различными дополнительными постройками на участке, которые также хотят выгодно продать. Особенности ландшафтного дизайна или, например, редкие виды растений на участке также могут вызвать сложности при реализации объекта. Покупатели сами решат, какой ремонт им нужен и что разместить на своем участке, и навряд ли они будут сильно переплачивать за чужие фантазии, а продавцу хочется как минимум оправдать те затраты, которые он ранее понес.

Слагаемые неуспеха

Рассмотрим теперь причины, по которым объект загородной недвижимости превращается в неликвид. Опрошенные нами эксперты назвали множество таковых.

Одно из важнейших – плохая транспортная доступность. Если к объекту практически невозможно добраться из-за непроходимых пробок, крайне плохого дорожного покрытия, отсутствия в непосредственной близости (до 3 км) маршрутов общественного транспорта – такой объект будет считаться неликвидным, по какой бы цене его ни выставлять.

Другим важнейшим фактором считается отсутствие вокруг объектов инфраструктуры высокой важности – магазинов, больниц, школ… 

Часто проблемы могут быть с документами. Покупая участок или дом, необходимо тщательно проверить целый ряд бумаг: свидетельство о праве собственности на землю, правоустанавливающие документы юридического лица. Нужно обратить внимание на концепцию коттеджного поселка и утвержденный генплан, в приложениях к которому обязательно описываются все инженерные сети поселка. Важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций - электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

Были случаи, когда поселки таунхаусов строились на землях с не соответствующим видом разрешенного использования. Впоследствии могут возникнуть проблемы с оформлением прав собственности или коммуникациями, и продать такой объект будет очень проблематично.

В некоторых случаях ожидаемые затраты на снятие существующих рисков и обременений могут превосходить стоимость объекта после проведения всех необходимых мероприятий, и тогда можно говорить об абсолютной неликвидности в глазах рационального покупателя.

Важнейший показатель – репутация компании на рынке. Вопрос о том, как девелопер выполняет обязательства перед своими покупателями, нужно изучать самым внимательным образом. Жалобы недовольных клиентов можно найти на различных форумах. Стоит поинтересоваться, что пишут о компании-застройщике и ее учредителях и руководстве в СМИ. Одновременно посмотрите сайт застройщика, сколько у него еще объектов строится и на каких стадиях, имеет ли каждый объект свой сайт с подробностями, указаны ли контакты на сайте, насколько актуальна информация (как часто обновляется сайт).

Ну и, конечно, цена, точнее, ее соответствие среднему для рынка уровню. Причем насторожить должно не только слишком дорогое, но и слишком дешевое предложение: в этом случае есть серьезная опасность, что компания-продавец просто не сумеет выполнить свои обещания…

О пользе терпения и нестяжания
Теперь о, вероятно, главном – что делать владельцам неликвидных объектов? Наши эксперты назвали огромный перечень возможных мер, однако все они обладают одним свойством: все они годятся для компаний, но вряд ли по силам частному лицу. Например, «проложить дорогу от шоссе до поселка». Или «простимулировать местную администрацию с целью создания поблизости необходимой инфраструктуры». Хотя… Если, к примеру, проблемный участок дороги – это всего 100-200 м, может быть, есть смысл засыпать его щебенкой за свой счет – шансы на продажу вашего дома повысятся.

Что касается традиционного набора, доступного обычному человеку, то он невелик. Обычно проблема неликвида решается тремя способами: выжидание, значительная скидка и компенсация минусов плюсами.

С выжиданием все понятно: тут надо просто запастись терпением, помня, что простоять предлагаемый дом может и год, и более – особенно при нынешнем состоянии рынка. «Компенсация минусов плюсами» - тут нужно создать у объекта какие-то дополнительные «фишки». Например, сделать качественную отделку, поскольку элитному рынку не хватает качественных предложений. Эксклюзивный ремонт или готовый ландшафт на участке при коттедже, эксплуатируемая кровля у квартиры в новостройке или возможность объединения нескольких апартаментов в одно помещение – все помогает стимулировать интерес к проекту.

Что до снижения цены, то этот способ, бесспорно, самый эффективный – только по понятным причинам не нравится продавцам. Сделать придется – но аккуратно, без крайностей, чтобы все-таки получить нормальные деньги. «Нужно держаться «в рынке», и если ваш объект менее ликвидный, постоянно держать цены на нижней планке по сравнению с объектами, аналогичными по площади, расположению и материалу постройки, - советует Виктор Коваленко. – Основная проблема, которая наблюдается у многих владельцев, - это ориентированность не на среднерыночную цену, а на их собственные инвестиции в дом. Покупателям очень сложно объяснить, почему во всем поселке дома по 1,5 млн, а этот - за 2,0 млн. Если вы строите дом для продажи – нужно покупать все качественное, но относительно недорогое, иначе отбить затраты будет очень сложно».

Резюме от портала www.zagorodna.com
Частный владелец неликвидного загородного объекта мало что может поделать – эта мысль может быть признана «плохой новостью». Что до хорошей, имеется и она – продать все-таки можно! Правда, для этого придется либо радикально сбрасывать цену, либо запастись терпением и ждать покупателя многие месяцы, а то и годы. Какой путь предпочесть – это каждый собственник решает для себя сам.
www.zagorodna.com