Что делать, если вы покупаете загородный недострой?

Предположим, вы решили купить дом за городом. Изучили объявления и нашли прекрасный вариант: он подходит вам по цене и местоположению, стоит на большом симпатичном участке, у него нужная вам этажность и площадь. Смущает и настораживает только одно обстоятельство – дом не достроен. Обычно в сделках с недвижимостью советом и делом помогают риелторы, но может случиться, что такой дом вам предложит знакомый или сосед по даче, и вы решите обойтись без посредников. Мы подготовили несколько советов: что нужно знать и на что обратить внимание, если вы решили купить недостроенный дом.

Первые вопросы, которые нужно задать владельцу еще до просмотра дома

В первую очередь нужно выяснить причину, по которой строительство дома было остановлено. Вполне возможно, что стройку заморозили из-за проблем с конструктивом – коттедж начал «гулять», и хозяин от него избавляется, поскольку дальше строить нет смысла.

Кроме того, надо узнать, как давно дом находится в таком состоянии. Если строительство затянулось на несколько лет, и коттедж все это время не отапливался, велика вероятность, что в здании завелся грибок, который постепенно его разрушит.

На чем можно «подловить» владельца при осмотре дома

Недострой хорош тем, что видны все его недостатки и достоинства. Качество постройки можно оценить самостоятельно, привлечь знакомых или пригласить независимых экспертов.

Как правило, основные проблемы в доме связаны с неправильно уложенным фундаментом, затоплением в подвале, протечками кровли и грибком. Эксперты советуют обратить внимание на все «сырые точки» дома – фундамент, цокольный этаж, углы в комнатах, чердаки.

«При осмотре дома надо спуститься в подвал, проверить, нет ли трещин в фундаменте и грибка, обратить внимание на уровень сырости, - советует управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - В подвальном помещении должно быть сухо. А протечку кровли можно увидеть на внутренних стенах. Но проблема в том, что причину протечки установить непросто, поскольку она может быть вызвана различными обстоятельствами. Возможно, не соблюдались правила монтажа либо были нарушения в стропильной системе. Но определить это может только специалист, который имеет опыт в строительстве и отделке».

«Даже если никаких тревожных признаков (влаги, разводов, белого налета на стенах и фундаменте, промерзших углов) вы не обнаружили, лучше не покупать дом без независимой экспертизы, - считает директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. - Только заключение специалистов может гарантировать вам, что в объекте нет скрытых дефектов, и в дальнейшем он будет пригоден для жизни».

Какие документы должны быть у владельца

Стандартный пакет документов на участок с домом (в том числе объектом незавершенного строительства) включает:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение;

• документ, являющийся основанием возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, решение суда, разрешение на строительство, иной документ;

• выписка из единого реестра о наличии/отсутствии ограничений (обременений) права собственности на этот дом.

У собственника может также быть кадастровый план и паспорт БТИ (а в нем - поэтажный план и экспликация объекта). Но у многих владельцев дачных домов нет паспорта БТИ, так как права на объект признавались по дачной амнистии.

В случае, если при строительстве дома использовался труд профессиональной бригады, то собственник должен иметь технические документы на все этапы строительства, произведенные компанией.

Кроме того, можно спросить у владельца, есть ли у него акт скрытых работ. Этот документ подтверждает, что дом был построен из качественных материалов, а все работы выполнены в соответствии с технологией.

Во что обойдется достройка дома

Скорее всего, вы не рассматриваете недостроенный дом как арт-объект, и в этом состоянии он вам не нужен. И это значит, что придется его достроить. Илья Менжунов из «Метриум Групп» советует не стесняться и выяснить, сколько денег собственник вложил строительство – вам нужно оценить свои будущие затраты. Как правило, архитектурная компания, у которой был заказан проект, составляет и предварительную смету – загляните в нее, если она сохранилась. Кроме того, нужно поинтересоваться, какого качества материалы использовались при строительстве, какая компания выполняла работы. Чаще всего хозяева объектов и сами охотно рассказывают о таких вещах, поскольку продают дом с некоторым дисконтом (10-20%) от вложенных в него средств.
www.zagorodna.com