Через пять лет жилье подорожает в 2-3 раза

Харьковский филиал Института Горшенина в рамках спецпроекта «Прогнозы экономического развития региона на 2011 год» поинтересовался мнением специалиста относительно ситуации на жилищном рынке Украины.

О перспективах этого рынка, ценах на недвижимость и тарифах ЖКХ рассказал заместитель председателя постоянной комиссии Харьковского горсовета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства и инженерной инфраструктуры города, гендиректор ОАО ИСК «Авантаж» Анатолий Денисенко.

— Нынешний год многие эксперты характеризуют как период отложенного спроса на недвижимость. Каким образом эта ситуация сказывается на строительстве?

— У нас отложенный спрос формируется на протяжении последних ста лет. Если взять среднее количество жилой площади на душу населения, то она в пять раз меньше, чем в любой нормальной стране. Поэтому я бы не говорил об отложенном спросе – он настолько велик, что отклонения на 5% в ту или другую сторону – несущественно. Экономический кризис и мировые конъюнктуры рынка повлияли на экономику Украины и на уровень доходов граждан, а банковская система не в состоянии обеспечить людей ипотекой. Все эти причины снизили спрос на недвижимость, и сейчас он минимален. Из-за низкого спроса с рынка ушли все непрофессиональные игроки. Несколько лет назад модно было заниматься строительством, и до кризиса в Харькове было 25-30 строительных компаний.

— А сколько компаний ушло?

— Практически все. На рынке остались только профессиональные компании.

— Можете перечислить?

— Остался «Жилстрой-1», «Жилстрой-2», «Куряжский ДСК», «Авантаж» и еще 2-3 компании. Было 30.

— Какие шаги предпринимает «Авантаж», чтобы привлечь покупателя после трех кризисных лет?

— В условиях, когда спрос минимален задача компании – делать наиболее востребованный и приемлемый продукт. Во-первых, мы пересмотрели все свои проекты, и скорректировали их таким образом, чтобы они были наиболее востребованы нашими клиентами.

— Это касается и цены?

— Понимаете, цена – это производное, она складывается из определенных составляющих. Мы работаем над составляющими таким образом, чтобы они уменьшали стоимость жилья. Принято говорить о квадратных метрах, но люди живут не в них, а в квартирах. Поэтому мы сокращаем площадь жилья, чтобы купить его было под силу, а также ищем свободные ниши на рынке. Компания «Авантаж» отличается от других тем, что мы ориентированы исключительно рыночно – то есть вообще не работаем с бюджетными программами. Есть определенный продукт, и есть потенциальный покупатель. Есть определенная группа людей, которая в состоянии купить себе квартиру. Наша задача – найти эту группу и сделать для них продукт. Вот такие совершенно не хитрые, понятные любому капиталисту вещи.

— Какие группы людей сейчас вышли на первый план – покупатели эконом-класса, бизнес-класса?

— Начнем с того, что такое эконом-класс. Часто такое жилье связывают с понятием «доступное жилье» и той проблемой, которую должно решать государство. Дешевое жилье или эконом-класс востребовано людьми, у которых очень низкий доход. И они не могут купить квартиру ни за 100 тысяч долларов, ни за 50, ни за 20. У них просто нет денег. Поэтому мы ориентируемся не на тех людей, которым жилье очень нужно, но они не имеют возможности его купить, а на тех, которые могут. В данный момент мы просто не можем предоставить людям такие рассрочки, как раньше, потому что есть проблема с кредитованием, а цена квадратного метра и так низкая – ниже себестоимости или равна ей. Мы можем предоставить рассрочку, но на очень непродолжительный срок.

— Как Вы считаете, какие сейчас самые ходовые квартиры – однокомнатные, двухкомнатные?

— Понимаете, «горячих пирожков» сейчас нет. И сказать, что какие-то квартиры самые ходовые, я бы не рискнул. Покупаются те квартиры, которые нужны конкретной семье. Сейчас нет определенного тренда. Раньше покупка квартиры была объектом инвестиций, но теперь этот сегмент ушел. Недвижимость не интересна людям, как инвестиция в краткосрочной перспективе. Но, я уверен, через пять лет цены на нее существенно поднимутся.

— Насколько она подорожает?

— Я считаю, квадратный метр будет дороже в два-три раза.

— Правильно ли я поняла, что Ваша компания в программе «Доступное жилье» не участвует?

— Программа «Доступное жилье» – государственная. Мы в ней участвуем, строя жилье. Человек, который стоит в очереди на квартиру и имеет какую-то сумму денег, может купить квартиру у нас или у «Жилстрой-1», или у «Жистрой-2», а государство ему компенсирует часть стоимости этой квартиры. Компании просто предлагают квартиры. Предположительно, на Харьковскую область в этом году будет выделено около 30 миллионов гривень. 30 миллионов гривень – от государства плюс 70 – от желающих купить квартиру, получается 100 миллионов. Это стоимость одного дома на 100-150 квартир. По сути, программа – классная, но она не решает всех проблем.

— Недавно Верховная Рада приняла Закон «О регулировании градостроительной деятельности», упрощающий разрешительную процедуру строительства. По Вашему мнению, через сколько времени его механизмы заработают?

— Это долгожданный закон. Мы получим возможность сократить время согласования наших проектов – с 460 до 90 дней – и ввода объектов в эксплуатацию, а также существенно сократить контакты с контролирующими инстанциями. Также до 23-х уменьшилось количество разрешений. Это огромный плюс. Для того чтобы он в полной мере заработал, министерства и ведомства должны разработать все нормативные документы, такие как формы заявлений и так далее. Думаю, это произойдет месяца через два.

— Насколько привлекательным с точки зрения инвестиций Вы считаете строительную отрасль, в Харькове в частности? Сами Вы их привлекаете?

— Инвестиции можем привлекать только мы сами. Наша задача – правильно определить, что и в каком месте нужно строить, чтобы был максимальный эффект, в том числе экономический, и выбрать правильный способ финансирования. Ведь почему отрасль стоит? Строительство – это индикатор состояния всех макроэкономических процессов. В хорошей экономической среде, когда у всех есть работа, люди хотят и могут улучшить свое жилищное положение, а предприятия – построить себе новое здание или производственные цеха, строительство развивается. В данной ситуации, к сожалению, этого не наблюдается. Основным двигателем развития строительной отрасли области сейчас выступает государство – инфраструктурные проекты, поддержание того хозяйства, которое уже есть. Государство пытается дать «кислород» в отрасль, чтобы были подряды. Приняв новый закон, власти также стимулируют интерес иностранных инвесторов к стране сточки зрения разрешительной системы. Однако важны и техникоэкономические показатели. В этой сфере у нас пока не все так хорошо – деньги в стране дорогие, а строительство – это очень емкий процесс, как финансово, так и по времени. Соответственно большого интереса со стороны инвесторов, как внутренних, так и внешних, сейчас к строительным объектам не наблюдается.

— Каким будет 2011 год для отрасли? Ваш прогноз.

— Я считаю, что 2011 год будет переломным и прогнозирую рост всех показателей, начиная с середины года. Объясню почему. Во-первых, есть серьезные улучшения с точки зрения регуляционной системы – она упрощает вход в бизнес. Во-вторых, мировая конъюнктура разворачивается таким образом, что Украина получает некоторые конкурентные преимущества – рост цен на продовольствие, металл и все товары, которые Украина производит. Соответственно, это даст возможность украинскому бизнесу зарабатывать деньги, и именно он будет выступать основным инвестором. Кроме того, проходящие в Украине реформы приведут в Украину транснациональные компаний. Прежде всего – занимающиеся переработкой аграрной продукции. И, если эти транснациональные компании построят производственные мощности, то вырастут доходы части населения, и увеличатся поступления в бюджет.

— В феврале Президент Украины Виктор Янукович заявил, что тарифы на ЖКХ могут быть снижены, если убрать лишние предприятия, предоставляющие коммунальные услуги населению. Есть ли в Харькове предприятия, которые можно сократить?

— Когда Виктор Федорович говорит о ЖКХ, он часто использует положительный опыт Харькова. Но в данном случае речь идет не о Харькове. Сократить тарифы на ЖКХ нельзя по нескольким причинам. В частности, потому, потому что современный мир подвержен инфляции. Соответственно все тарифы, в том числе на ЖКХ, будут расти, и расти всегда. Просто эти деньги можно более эффективно использовать, если реформировать ЖКХ. А вообще проблема у нас заключается в том, что эта отрасль изначально является датируемым сегментом экономики, и рано или поздно будет принято очень непопулярное решение – сделать жилищно-коммунальное хозяйство, хотя бы, самоокупаемым.

— Сколько таких предприятий всего в Харькове?

— Услуги по обслуживанию домов оказывают 6 предприятий, включая и, собственно, «Предприятие по эксплуатации жилых домов “Авантаж”.

— Меня, как жительницу города интересует, чтобы эти службы работали качественно. Ведь за ЖКХ я плачу, как за любую другую услугу. Как можно сделать так, чтобы они выполняли свои обязательства?

— Очень сложно определить что первично – плохо работают, потому что дешево платим или дешево платим, потому и плохо работают. Я Вам могу сказать, что, на сегодняшний день качественное обслуживание одного квадратного метра жилья, в зависимости от условий дома, классности и наличия инфраструктуры стоит от 3,5 до 6-7 гривен за квадратный метр, а мы платим 1,47 гривен. При этом хочется за эти 1,47 гриве хорошо жить. Но так не бывает. Цена в 1,47 адекватна качеству и объему тех услуг, которые оказываются по этой стоимости.

— Эти данные о стоимости услуг обслуживания – от 3,5 до 6-7 гривен? Вы сами их просчитываете?

— Да, это то, что мы считали для себя. Мы занимаемся подобным бизнесом. Точнее, это бизнесом нельзя назвать – мы эксплуатируем свои дома.

— И сколько в среднем платят жильцы домов, которые эксплуатирует “Авантаж”?

— В каждом доме – своя стоимость. Тарифы в пределах наших расчетов. Мы же не имеем возможности дотировать, у нас нет государственных бюджетов. Вот, во всем мире есть коммунальный налог, и люди его платят своевременно. Например, в Великобритании в провинциальном городе он составляет в среднем 150 фунтов с человека в месяц. Причем срок уплаты налога – 25-е число текущего месяца. Если человек его не оплачивает, сумма налога увеличивается в 7 раз и ему предоставляется возможность заплатить до 30-го числа, а если он и на этот раз не платит – сумма увеличивается еще в 7 раз. Получается 5 тысяч фунтов. Если он не заплатит, приходит исполнительная служба. Понятно, что в нашей стране 150 фунтов – это абсолютно неподъемные деньги. Ну, пусть это будет не 150, пусть – меньше, 5 фунтов. А так получается, что у городских властей нет ресурсов, но есть обязательства. За счет чего их выполнять? За счет поступлений в городской бюджет за счет налогов или еще чего-то? Для этого город, прежде всего, должен развиваться. А, при нашей ситуации, за счет коммунального налога он может содержаться в чистоте и порядке.

— Такой налог могут ввести у нас?

— Не введут, потому что это непопулярная мера. Чтобы в жилищно-коммунальной сфере навести порядок, есть два пути. Первый – приведение всего в рыночную плоскость, когда есть реальная стоимость реальных услуг. И второй – люди должны создавать какие-то общины, коммуны, и приводить это все в порядок собственными усилиями. Потребительское отношение нужно менять – либо за все платить сполна, либо, если нет денег, делать самим.

— Но за что тогда отвечают эксплуатационные службы, есть у них какая-то ответственность?

— Если у одного дворника 10 дворов при зарплате в 1200 гривен, способен ли он убрать качественно такую территорию? Не в состоянии. Нам, как жильцам, с одной стороны выгодно платить мало. Но, с другой стороны, когда мы видим, что за те деньги, которые мы платим, соответственно и убирают – нам не нравится. Нужно быть честными с собой. Например, в других странах города поделены на районы, где живут состоятельные и менее состоятельные люди. В одних люди платят, предположим, 1,40 гривен, в других – 3,5 гривен. Но, у нас это сделать сложно.

— Каких проектов, по Вашему мнению, не хватает городу?

— Наверное, Харькову не хватает комплексных проектов. Сейчас все проекты – точечные, а серьезных, чтобы провести реконструкцию целого квартала, убрать из него все безобразные сараи – таких нет. К сожалению, комплексные проекты очень емкие с точки зрения финансов. Также, по-моему, не хватает инфраструктурных объектов. Я с недоумением следил за ситуацией со строительством новой дороги (Парк Горького – авт.). Чтобы привести в порядок инфраструктуру города, нужно строить, как минимум, 10 таких дорог каждый год. И не только дорог, но и канализации, водопроводы и все остальное. Что касается харьковской архитектуры, все, что строится, по крайней мере, у меня, отторжения не вызывает.

www.zagorodna.com