Через п'ять років житло подорожчає в 2-3 рази





Google+
23.03.2011 10:37
Статті про нерухомість | Через п Харківська філія Інституту Горшеніна в рамках спецпроекту «Прогнози економічного розвитку регіону на 2011 рік» поцікавився думкою фахівця щодо ситуації на житловому ринку України.

Про перспективи цього ринку, ціни на нерухомість і тарифах ЖКГ розповів заступник голови постійної комісії Харківської міськради з питань житлово-комунального господарства, благоустрою та інженерної інфраструктури міста, гендиректор ВАТ ІБК «Авантаж» Анатолій Денисенко.

- Нинішній рік багато експертів характеризують як період відкладеного попиту на нерухомість. Яким чином ця ситуація позначається на будівництві?


- У нас відкладений попит формується протягом останніх ста років. Якщо взяти середню кількість житлової площі на душу населення, то вона в п'ять разів менше, ніж у будь-якій нормальній країні. Тому я б не говорив про відкладений попит - він настільки великий, що відхилення на 5% в ту або іншу сторону - несуттєво. Економічна криза та світові кон'юнктури ринку вплинули на економіку України і на рівень доходів громадян, а банківська система не в змозі забезпечити людей іпотекою. Всі ці причини знизили попит на нерухомість, і зараз він мінімальний. Через низький попит з ринку пішли всі непрофесійні гравці. Кілька років тому модно було займатися будівництвом, і до кризи в Харкові було 25-30 будівельних компаній.

- А скільки компаній пішло?


- Практично всі. На ринку залишилися тільки професійні компанії.

- Чи можете перерахувати?


- Залишився «Житлобуд-1», «Житлобуд-2», «Курязький ДБК», «Авантаж» і ще 2-3 компанії. Було 30.

- Які кроки робить «Авантаж», щоб залучити покупця після трьох кризових років?


- В умовах, коли попит мінімальний завдання компанії - робити найбільш затребуваний і прийнятний продукт. По-перше, ми переглянули всі свої проекти, і скорегували їх таким чином, щоб вони були найбільш затребувані нашими клієнтами.

- Це стосується і ціни?

- Розумієте, ціна - це похідне, вона складається з певних складових. Ми працюємо над складовими таким чином, щоб вони зменшували вартість житла. Прийнято говорити про квадратних метрах, але люди живуть не в них, а в квартирах. Тому ми скорочуємо площа житла, щоб купити його було під силу, а також шукаємо вільні ніші на ринку. Компанія «Авантаж» відрізняється від інших тим, що ми орієнтовані виключно ринково - тобто взагалі не працюємо з бюджетними програмами. Є певний продукт, і є потенційний покупець. Є певна група людей, яка в змозі купити собі квартиру. Наше завдання - знайти цю групу і зробити для них продукт. Ось такі зовсім не хитрі, зрозумілі будь-якій капіталісту речі.

- Які групи людей зараз вийшли на перший план - покупці економ-класу, бізнес-класу?


- Почнемо з того, що таке економ-клас. Часто таке житло пов'язують з поняттям «доступне житло» і тією проблемою, яку повинна вирішувати держава. Дешеве житло або економ-клас затребуване людьми, у яких дуже низький дохід. І вони не можуть купити квартиру ні за 100 тисяч доларів, ні за 50, ні за 20. У них просто немає грошей. Тому ми орієнтуємося не на тих людей, яким житло дуже потрібно, але вони не мають можливості його купити, а на тих, які можуть. У даний момент ми просто не можемо надати людям такі розстрочки, як раніше, тому що є проблема з кредитуванням, а ціна квадратного метра і так низька - нижче собівартості або дорівнює їй. Ми можемо надати розстрочку, але на дуже нетривалий термін.

- Як Ви вважаєте, які зараз самі ходові квартири - однокімнатні, двокімнатні?


- Розумієте, «гарячих пиріжків» зараз немає. І сказати, що якісь квартири самі ходові, я б не ризикнув. Купуються ті квартири, які потрібні конкретній сім'ї. Зараз немає певного тренда. Раніше покупка квартири була об'єктом інвестицій, але тепер цей сегмент пішов. Нерухомість не цікава людям, як інвестиція в короткостроковій перспективі. Але, я впевнений, через п'ять років ціни на неї істотно піднімуться.

- Наскільки вона подорожчає?

- Я вважаю, квадратний метр буде дорожче в два-три рази.

- Чи правильно я зрозуміла, що Ваша компанія в програмі «Доступне житло» не бере участь?

- Програма «Доступне житло» - державна. Ми в ній участь, будуючи житло. Людина, яка стоїть в черзі на квартиру і має якусь суму грошей, може купити квартиру у нас або у «Житлобуд-1», або у «Жістрой-2», а держава йому компенсує частину вартості цієї квартири. Компанії просто пропонують квартири. Імовірно, на Харківську область у цьому році буде виділено близько 30 мільйонів гривень. 30 мільйонів гривень - від держави плюс 70 - від охочих купити квартиру, виходить 100 мільйонів. Це вартість одного будинку на 100-150 квартир. По суті, програма - класна, але вона не вирішує всіх проблем.

- Нещодавно Верховна Рада прийняла Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», який спрощує дозвільну процедуру будівництва. На Вашу думку, через скільки часу його механізми запрацюють?


- Це довгоочікуваний закон. Ми отримаємо можливість скоротити час узгодження наших проектів - з 460 до 90 днів - і введення об'єктів в експлуатацію, а також істотно скоротити контакти з контролюючими інстанціями. Також до 23-х зменшилася кількість дозволів. Це величезний плюс. Для того щоб він повною мірою заробив, міністерства і відомства повинні розробити всі нормативні документи, такі як форми заяв і так далі. Думаю, це відбудеться місяця через два.

- Наскільки привабливим з точки зору інвестицій Ви вважаєте будівельну галузь, в Харкові зокрема? Самі Ви їх залучаєте?


- Інвестиції можемо залучати тільки ми самі. Наше завдання - правильно визначити, що і в якому місці потрібно будувати, щоб був максимальний ефект, у тому числі економічний, і вибрати правильний спосіб фінансування. Адже чому галузь стоїть? Будівництво - це індикатор стану всіх макроекономічних процесів. У гарному економічному середовищі, коли у всіх є робота, люди хочуть і можуть поліпшити своє житлове становище, а підприємства - побудувати собі новий будинок або виробничі цехи, будівництво розвивається. У даній ситуації, на жаль, цього не спостерігається. Основним двигуном розвитку будівельної галузі області зараз виступає держава - інфраструктурні проекти, підтримку того господарства, яке вже є. Держава намагається дати «кисень» в галузь, щоб були підряди. Прийнявши новий закон, влада також стимулюють інтерес іноземних інвесторів до країни з точки зору дозвільної системи. Проте важливі і техніко-економічні показники. У цій сфері у нас поки що не все так добре - гроші в країні дорогі, а будівництво - це дуже місткий процес, як фінансово, так і за часом. Відповідно великого інтересу з боку інвесторів, як внутрішніх, так і зовнішніх, зараз до будівельних об'єктів не спостерігається.

- Яким буде 2011 для галузі? Ваш прогноз.

- Я вважаю, що 2011 рік буде переломним і прогнозую зростання всіх показників, починаючи з середини року. Поясню чому. По-перше, є серйозні поліпшення з точки зору регуляционно системи - вона спрощує вхід у бізнес. По-друге, світова кон'юнктура розгортається таким чином, що Україна отримує деякі конкурентні переваги - зростання цін на продовольство, метал і всі товари, які Україна виробляє. Відповідно, це дасть можливість українському бізнесу заробляти гроші, і саме він буде виступати основним інвестором. Крім того, що проходять в Україні реформи приведуть в Україні транснаціональні компаній. Перш за все - займаються переробкою аграрної продукції. І, якщо ці транснаціональні компанії побудують виробничі потужності, то виростуть доходи частини населення, і збільшаться надходження до бюджету.

- У лютому Президент України Віктор Янукович заявив, що тарифи на ЖКГ можуть бути знижені, якщо прибрати зайві підприємства, що надають комунальні послуги населенню. Чи є в Харкові підприємства, які можна скоротити?

- Коли Віктор Федорович говорить про ЖКГ, він часто використовує позитивний досвід Харкова. Але в даному випадку мова йде не про Харків. Скоротити тарифи на ЖКГ не можна з кількох причин. Зокрема, тому, тому що сучасний світ схильний до інфляції. Відповідно всі тарифи, в тому числі на ЖКГ, будуть рости, і рости завжди. Просто ці гроші можна більш ефективно використовувати, якщо реформувати ЖКГ. А взагалі проблема у нас полягає в тому, що ця галузь від початку є датованим сегментом економіки, і рано чи пізно буде прийнято дуже непопулярне рішення - зробити житлово-комунальне господарство, хоча б, самоокупним.

- Скільки таких підприємств всього в Харкові?

- Послуги з обслуговування будинків надають 6 підприємств, включаючи і, власне, «Підприємство з експлуатації житлових будинків" Авантаж ".

- Мене, як мешканку міста цікавить, щоб ці служби працювали якісно. Адже за ЖКГ я плачу, як за будь-яку іншу послугу. Як можна зробити так, щоб вони виконували свої зобов'язання?

- Дуже складно визначити що первинне - погано працюють, тому що дешево платимо або дешево платимо, тому й погано працюють. Я Вам можу сказати, що, на сьогоднішній день якісне обслуговування одного квадратного метра житла, в залежності від умов вдома, класності та наявності інфраструктури коштує від 3,5 до 6-7 гривень за квадратний метр, а ми платимо 1,47 гривень. При цьому хочеться за ці 1,47 гриві добре жити. Але так не буває. Ціна в 1,47 адекватна якості та обсягом тих послуг, які виявляються за цією вартістю.

- Ці дані про вартість послуг обслуговування - від 3,5 до 6-7 гривень? Ви самі їх прораховуєте?


- Так, це те, що ми вважали для себе. Ми займаємося подібним бізнесом. Точніше, це бізнесом не можна назвати - ми експлуатуємо свої будинки.

- І скільки в середньому платять мешканці будинків, які експлуатує "Авантаж"?


- У кожному будинку - своя вартість. Тарифи в межах наших розрахунків. Ми ж не маємо можливості дотувати, у нас немає державних бюджетів. Ось, у всьому світі є комунальний податок, і люди його платять вчасно. Наприклад, у Великобританії в провінційному місті він складає в середньому 150 фунтів з людини на місяць. Причому термін сплати податку - 25-е число поточного місяця. Якщо людина його не оплачує, сума податку збільшується в 7 разів і йому надається можливість заплатити до 30-го числа, а якщо він і цього разу не платить - сума збільшується ще в 7 разів. Виходить 5 тисяч фунтів. Якщо він не заплатить, приходить виконавча служба. Зрозуміло, що в нашій країні 150 фунтів - це абсолютно непідйомні гроші. Ну, нехай це буде не 150, нехай - менше, 5 фунтів. А так виходить, що у міської влади немає ресурсів, але є зобов'язання. За рахунок чого їх виконувати? За рахунок надходжень до міського бюджету за рахунок податків або ще чогось? Для цього місто, перш за все, повинен розвиватися. А, за нашої ситуації, за рахунок комунального податку він може міститися в чистоті і порядку.

- Такий податок можуть ввести в нас?

- Не введуть, тому що це непопулярний захід. Щоб у житлово-комунальній сфері навести порядок, є два шляхи. Перший - приведення всього у ринкову площину, коли є реальна вартість реальних послуг. І другий - люди повинні створювати якісь громади, комуни, і приводити це все до ладу власними зусиллями. Споживче ставлення треба міняти - або за все платити сповна, або, якщо немає грошей, робити самим.

- Але за що тоді відповідають експлуатаційні служби, є в них якась відповідальність?


- Якщо в одного двірника 10 дворів при зарплаті в 1200 гривень, чи здатний він прибрати якісно таку територію? Не в змозі. Нам, як мешканцям, з одного боку вигідно платити мало. Але, з іншого боку, коли ми бачимо, що за ті гроші, які ми платимо, відповідно і прибирають - нам не подобається. Потрібно бути чесними з собою. Наприклад, в інших країнах міста поділені на райони, де живуть заможні і менш заможні люди. В одних люди платять, припустимо, 1,40 гривень, в інших - 3,5 гривень. Але, у нас це зробити складно.

- Яких проектів, на Вашу думку, не вистачає місту?


- Напевно, Харкову не вистачає комплексних проектів. Зараз всі проекти - точкові, а серйозних, щоб провести реконструкцію цілого кварталу, прибрати з нього всі потворні сараї - таких немає. На жаль, комплексні проекти дуже ємні з точки зору фінансів. Також, по-моєму, не вистачає інфраструктурних об'єктів. Я з подивом стежив за ситуацією з будівництвом нової дороги (Парк Горького - авт.). Щоб привести до ладу інфраструктуру міста, потрібно будувати, як мінімум, 10 таких доріг щороку. І не тільки доріг, а й каналізації, водопроводи і все інше. Що стосується харківської архітектури, все, що будується, по крайней мере, у мене, відторгнення не викликає.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти