Безземельная реконструкция и продление переходного периода

Президентом подписан закон «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Изменения касаются сразу двух актуальных вопросов: возможности реконструкции объектов без оформленных прав на землю и отсрочки моратория на отвод земельных участков при отсутствии градостроительной документации.

Остановимся на каждом из нововведений подробнее.

1. Упрощение порядка получения разрешений на реконструкцию и капитальный ремонт.

Принятые изменения делают возможным получение разрешительной документации на такого рода строительные работы без необходимости оформления прав на земельные участки. То есть, реконструкцию имеющихся объектов можно будет проводить без документов на землю, правда лишь при условии, что такие работы не приведут к изменению внешних геометрических размеров фундаментов.

Согласно действующему закону (без учета внесенных изменений) по общему правилу ни реконструкция, ни капитальный ремонт зданий, стоящих на неоформленной земле были невозможными. Такая ситуация негативным образом влияла, в том числе на возможность оперативной подготовки городов к проведению Евро-2012, что и послужило серьезным аргументом для упрощения процедуры получения разрешительных документов на реконструкцию и капитальный ремонт.

2. Продление на год действия переходного периода, в течение которого государственные и коммунальные земли могут отводиться для строительства без наличия разработанной градостроительной документации (планов зонирования и детальных планов территорий).

Норма статьи 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает запрет на отвод земель для строительства, в случае если план зонирования либо детальный план территории (градостроительная документация) по отводимому участку не разработаны. Такой мораторий, по замыслу проводимой реформы, должен был сыграть роль кнута для органов местного самоуправления, подстегивая их в разработке и обновлении градостроительной документации (в первую очередь планов зонирования). Ситуация вызвана отсутствием в большинстве населенных пунктов страны адекватной градостроительной документации (генпланов). Плачевным последствием чего является невозможность полноценно осуществлять девелопмент недвижимости, да и вообще вести речь об устойчивом и предсказуемом развитии городов, поселков и сел. Попросту говоря, органам местного самоуправления на законодательном уровне было предложено максимально сконцентрировать свои усилия на разработке своей градостроительной документации. Стимулом была выбрана угроза грядущего «отлучения» местных органов и их чиновников от источника дохода, связанного с отводом участков для строительства. Дабы не вводить рынок в истерику при принятии Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» законодатель решил отсрочить введение моратория на отвод участков, определив датой начала действия такого моратория – 1 января 2012 года. Прошло девять месяцев с момента вступления в силу закона, а реформирование градостроительного блока (разработка и обновление генпланов и планов зонирования) значительного прогресса не достигло. В этой ситуации было принято решение, воплотившееся в изменении в законе цифры «2012» на цифру «2013». Таким образом, старт моратория на отвод земельных участков теперь отложен еще на один год (1 января 2013 года). Позитивный результат для рынка от принятия такого решения обманчивы. Еще на год, фактически, заморожена модернизация градостроительной документации в стране. Отмечу, что построение эффективного правового поля, способствующего развитию рынка недвижимости и девелопмента в стране возможно только в случае комплексного реформирования трех составляющих: градостроительного, земельного и, собственно, разрешительного блоков. Очевидный прогресс на сегодняшний день достигнут только по одному из них – разрешительному, воплотившему, в частности, идеи либерализации строительства и применения декларативных принципов во взаимоотношениях с государственными органами. Два других блока – земельный и градостроительный все еще находятся в неудовлетворительном для интересов рынка состоянии. Принятие Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», о котором мы ведем речь, к сожалению, лишь консервирует на год сложившуюся ситуацию, не предлагая выхода из нее.

Building.ua