Безземельна реконструкція та продовження перехідного періоду

Президентом підписано закон «Про внесення змін до Закону України« Про регулювання містобудівної діяльності ». Зміни стосуються відразу двох актуальних питань: можливості реконструкції об'єктів без оформлених прав на землю та відстрочення мораторію на відведення земельних ділянок за відсутності містобудівної документації.

Зупинимося на кожному з нововведень докладніше.

1. Спрощення порядку отримання дозволів на реконструкцію та капітальний ремонт.

Прийняті зміни роблять можливим отримання дозвільної документації на такого роду будівельні роботи без необхідності оформлення прав на земельні ділянки. Тобто, реконструкцію наявних об'єктів можна буде проводити без документів на землю, щоправда лише за умови, що такі роботи не призведуть до зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів.

Згідно з чинним законом (без урахування внесених змін) за загальним правилом ні реконструкція, ні капітальний ремонт будівель, що стоять на неоформленої землі були неможливими. Така ситуація негативно впливала, в тому числі на можливість оперативної підготовки міст до проведення Євро-2012, що і послужило серйозним аргументом для спрощення процедури отримання дозвільних документів на реконструкцію і капітальний ремонт.

2. Продовження на рік дії перехідного періоду, протягом якого державні та комунальні землі можуть відводитися для будівництва без наявності розробленої містобудівної документації (планів зонування та детальних планів територій).

Норма статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає заборону на відведення земель для будівництва, у разі якщо план зонування або детальний план території (містобудівна документація) по відводиться ділянці не розроблені. Такий мораторій, за задумом проведеної реформи, повинен був зіграти роль батога для органів місцевого самоврядування, підстьобуючи їх у розробці та оновленні містобудівної документації (в першу чергу планів зонування). Ситуація викликана відсутністю в більшості населених пунктів країни адекватної містобудівної документації (генпланів). Плачевних наслідком чого є неможливість повноцінно здійснювати девелопмент нерухомості, та й взагалі вести мову про стійкий та передбачуваному розвитку міст, селищ і сіл. Попросту кажучи, органам місцевого самоврядування на законодавчому рівні було запропоновано максимально сконцентрувати свої зусилля на розробці своєї містобудівної документації. Стимулом була обрана загроза прийдешнього «відлучення» місцевих органів та їх чиновників від джерела доходу, пов'язаного з відведенням ділянок для будівництва. Щоб не вводити ринок в істерику при прийнятті Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» законодавець вирішив відстрочити введення мораторію на відведення ділянок, визначивши датою початку дії такого мораторію - 1 січня 2012 року. Минуло дев'ять місяців з моменту вступу в силу закону, а реформування містобудівного блоку (розробка та оновлення генпланів та планів зонування) значного прогресу не досягло. У цій ситуації було прийнято рішення, втілене у зміні в законі цифри «2012» на цифру «2013». Таким чином, старт мораторію на відведення земельних ділянок тепер відкладено ще на один рік (1 січня 2013 року). Позитивний результат для ринку від прийняття такого рішення оманливі. Ще на рік, фактично, заморожена модернізація містобудівної документації в країні. Зазначу, що побудова ефективного правового поля, що сприяє розвитку ринку нерухомості і девелопменту в країні можливе тільки в разі комплексного реформування трьох складових: містобудівного, земельного та, власне, дозвільного блоків. Очевидний прогрес на сьогоднішній день досягнуто тільки по одному з них - дозвільному, втілив, зокрема, ідеї лібералізації будівництва та застосування декларативних принципів у взаєминах з державними органами. Два інших блоку - земельний і містобудівна все ще перебувають у незадовільному для інтересів ринку стані. Прийняття Закону України «Про внесення змін до Закону України« Про регулювання містобудівної діяльності », про який ми ведемо мову, на жаль, лише консервує на рік сформовану ситуацію, не пропонуючи виходу з неї.

Building.ua