Апартаменты – загадочный формат недвижимости

Что вы знаете об апартаментах? Народ воспринимает его как символ красивой жизни. Результаты опроса оказались несколько неожиданными. Выяснилось, что 61% киевлян причисляют себя к тем, кто знает, что такое апартаменты. Однако эти респонденты в большинстве своем сочли апартаменты «жильем для богатых».


Что за зверь?
А уж о специфике данного формата, который юридически не является жильем, имели представление и вовсе превратное. К примеру, две трети «знающих» считают, что цена на апартаменты выше или равна цене на сопоставимую по характеристикам квартиру. Они также уверены, что в апартаментах возможна постоянная регистрация. И совсем не в курсе расходов на содержание этих объектов. В итоге оказалось, что только каждый пятый в группе «знатоков» (это 17% от общего числа опрошенных) более или менее знаком с этой разновидностью недвижимости.

Выразился ли в этой цифре размер потенциальной целевой аудитории строящихся апарт-комплексов или доля случайно сформировавшегося слоя наиболее информированной части аудитории – вопрос для другого исследования.


Пишем много, но мало
Казалось бы, средства массовой информации не обделяют вниманием рынок апартаментов. Практически все крупнейшие издания, не только отраслевые, а и общественно-политические регулярно посвящают апартаментам километры статей.

Что касается специализированных изданий, то это уже само собой разумеется. Портал www.irn.ru многократно обращался к теме. В материале «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости» были рассмотрены вопросы дороговизны содержания подобных объектов при относительно невысокой стоимости их покупки (на 20-22% ниже, чем аналогичная квартира). Тема рассматривалась с точки зрения привлекательности строительства апарт-комплексов для девелоперов (см. «Картина маслом»: формат апартаментов в Москве развивается быстрыми темпами» и «Апартаменты в Москве: плюсы и минусы для застройщиков и покупателей»).

Писали и о намерениях властей обязать девелоперов строить объекты социальной инфраструктуры, и о том, что это дело может обернуться утратой главного преимущества апартаментов перед квартирами – более низкой цены («Апартаменты и квартиры в Москве: новые веяния»). Наконец, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» недавно провели исследование этого сегмента недвижимости «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 2013 году» («Районы Москвы, лидирующие по числу апартаментов»).

Словом, трудно упрекнуть профессиональную среду в том, что она искусственно придерживает информацию. Но, видимо, ее все равно недостаточно.


Вниз по вертикали
Строительство апарт-комплексов ширится, причем не только в Киеве, но и в ближайшем Крыму в развитых или активно развивающихся населенных пунктах.

Девелоперов можно понять – этот бизнес обладает рядом преимуществ. Продавать их можно совершенно законно, не дожидаясь сдачи в эксплуатацию и не соблюдая требования закона о долевом строительстве». Отмечали, что на одной и той же площади «можно возвести в 1,5 - 2 раза больше апартаментов по сравнению с полноценными квартирами», в связи с более простыми строительными нормативами

Ширится не только география, но и покупательская аудитория – все больше предложений ориентированы на экономкласс. Потенциальный покупатель однокомнатной квартиры, согласившийся на сопоставимое предложение в апарт-комплексе, может сэкономить до четверти бюджета. А ведь ценовой фактор в экономсегменте зачастую определяющий.


Покупают все
К слову, кто он, этот потенциальный покупатель апартаментов?  Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что их покупателями становятся самые разные группы лиц – «молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет) и т.д.».

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь определила целевую аудиторию, отталкиваясь от того, что для покупателя апартаментов не важна прописка. Это представители бизнес-сообщества (второй дом или жилье, купленное компанией для размещения сотрудников), обеспеченные родители, желающие отселить повзрослевших детей, люди, совершающие «имиджевую» покупку. Таким образом, картина складывается довольно пестрая.

Очевидно, что все перечисленные категории лиц отдают себе отчет в особенностях апартаментов и для них не принципиален не только вопрос прописки, но и вопрос более дорогого по сравнению с квартирой содержания. Но если девелоперы собираются расширять предложение за счет других сегментов покупательской аудитории, то информирование должно быть шире. А они явно собираются.

Мария Литинецкая рассказывает, что «еще год назад многие эксперты были настроены довольно скептически, полагая, что формат апартаментов не будет востребован у широкого круга покупателей и рынок фактически «захлебнется» от такого количества проектов». По опыту продаж компании «Метриум Групп», во-первых, «целевая аудитория у апартаментов довольно широкая, и подобная недвижимость даже чаще приобретается для постоянного проживания. А во-вторых, динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир».

Мария Литинецкая охарактеризовала рынок апартаментов как развивающийся галопирующими темпами и предположила удержание такого уровня развития, также и за пределами Москвы, благодаря развитию инфраструктуры, в том числе транспортной, созданию новых рабочих мест и пр. А Елизавета Гудзь прогнозирует ограниченный спрос на апартаменты, мотивируя это тем, что «при покупке жилья возможность прописки является по-прежнему очень актуальной для подавляющего большинства покупателей».


Перспективы
Однако спрос может быть большим даже в рамках всех указанных ограничений. Если предложение, еще несколько лет назад относившееся исключительно к классу премиум, перешагнуло рамки своего класса и развивается вширь, а теперь и вниз по ценовой вертикали, это свидетельствует об однозначном развитии рынка. В подобных условиях значение полноценного информирования трудно переоценить. Хотя в данном вопросе суждения экспертов тоже разделились. Например, Мария Литинецкая считает, что средствами массовой информации сделано достаточно, поэтому «потенциальные покупатели уже информированы обо всех ключевых особенностях данного формата». А Елизавета Гудзь, напротив, полагает, что «на сегодня большинство населения столицы и потенциальных покупателей слабо информированы о том, что такое апартаменты».


17% - это очень неплохо
На первый взгляд результаты опроса от журнала www.metrinfo.ru подтвердили опасения Елизаветы Гудзь. Действительно, большинство опрошенных об особенностях этого формата вообще не имеют представления, у многих слово «апартаменты» ассоциируется с роскошным жильем для олигархов. В общем, людей можно понять. На рынке и впрямь много дорогих апарт-комплексов, и они активно рекламируются («заоблачный сервис», «ах, какое там лобби»). Сам термин «апартаменты», если по-честному, – довольно спорный. Например, большой энциклопедический словарь советских времен толкует его как большое роскошное помещение, так люди его и воспринимают. К тому же рынок апартаментов все-таки молодой, и далеко не все о нем слышали.

Но люди начинают интересоваться вопросами недвижимости и разбираться в деталях, когда сами решают квартирный вопрос, а потом забывают это как страшный сон. Обычно это 10-12% населения. Так что та доля респондентов, оказавшихся в курсе, что же такое «апартаменты», которую выдало исследование www.metrinfo.ru – 17%, – вполне приличная и даже оптимистичная. С другой стороны, это вовсе не отменяет потребности в информации. Она всегда необходима, и чем ее больше, тем лучше.

Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: граждане думают, что апартаменты строят для кинозвезд».