Американская недвижимость по «болгарским» ценам: распродажа залоговых вилл и апартаментов

30.09.2010 09:34
За последние годы в мировой экономике многое изменилось, но США продолжают восприниматься россиянами как некий рай на земле. Звезды отечественного шоу-бизнеса имеют апартаменты на побережье вожделенных Штатов, а деловая элита обзавелась недвижимостью в Нью-Йорке.<br /><br />После кризиса квартиры за океаном стали доступными и обычным россиянам. Банки распродают залоговую недвижимость практически по «болгарским» ценам.<br /><br /><strong>Правительственные программы и другие меры помощи</strong><br /><br />Финансовый кризис, зародившийся в США в 2008 году, нанес серьезный урон сектору недвижимости. Невыплаченные ипотечные долги привели к серьезным разрушениям в отлаженной системе финансирования строительства жилья. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, напомнил журналу Metrinfo.ru, что ипотечный рынок в США в 2008-2009 годах пострадал больше, чем какой-либо другой рынок в мире. Одни банки были вынуждены отказаться от ипотечных программ, другие - существенно их свернули.<br /><br />Спустя два года рынок недвижимости страны находится далеко не в лучшем состоянии. Как отметил Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, проблемами остаются высокая безработица, ее уровень прогнозируется на уровне 9,6% в 2010 году, тогда как в 2006-2007 годах показатель не превышал 5%. Сюда же относится снижение темпов строительства: в 2009 году было начато около полумиллиона новых проектов против средних 1,5 млн. в докризисное время.<br /><br />По информации Евгения Скоморовского, управляющего директора компании «Century 21 Запад», Невада уже около года лидирует в списке штатов с «плохими долгами» (где заемщики не смогли рассчитаться с банками, - прим. ред.). В столице этого штата Карсон-Сити банки за долги получили недвижимость на $17 млрд. Следующим идет Мичиган: в Детройте, непогашенные долги в сфере недвижимости составляют порядка $3 млрд. Много проблемной недвижимости в Майами, штат Флорида.<br /><br />По данным Национальной ассоциации риэлторов США, число сделок по продаже домов и квартир в кондоминиумах составило 3,83 млн. Как отметил Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, падение продаж по отношению к данным июня 2010 г. составило 27,2% - это примерно в два раза больше, чем ожидали аналитики. По отношению к прошлому году падение составило 25,5% и это - минимальный уровень с момента начала публикации этих данных в 1999 г.<br /><br />Чтобы спасти рынок недвижимости от краха, в США разработана новая правительственная программа помощи ипотечным заемщикам. Она направлена на граждан, исправно выплачивающих кредит, но у которых есть риск дефолта. По оценке чиновников, число таких заемщиков, составляет около 0,5-1,5 млн человек. По этой программе кредиторы, списывающие сумму кредита до уровня ниже стоимости жилья, могут продать ссуды правительству, которое их рефинансирует.<br /><br />Казалось бы, ситуацию могут поправить покупатели, которые впервые вышли на рынок, но их количество сократилось. Эти покупатели приобрели лишь немногим более 38% от общего объема продаж в июле (в июне этот показатель составил 43%), говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).<br /><br />«Программа помощи ипотечным заемщикам может стабилизировать рынок недвижимости и предотвратить его более глубокое падение, но кардинального изменения ситуации не произойдет», - считает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.<br /><br /><strong>Прогресс замедленного действия</strong><br /><br />Эксперты с большой осторожностью отмечают положительные сдвиги в сфере недвижимости. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), по итогам I полугодия 2010 г. по ряду штатов наблюдается «плюсовая» динамика. Прежде всего – это Калифорния и Нью-Йорк.<br /><br />Вадим Оришак (Pleiada International) рассказал, что количество сделок в Нью-Йорке увеличилось на 47% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 17% по сравнению с I кварталом 2010 года. «Это самое высокое число сделок, начиная с III квартала 2008 года», - отмечает эксперт.<br /><br />Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) в числе причин оживления назвал стабилизацию цен, способствующую росту доверия покупателей, низкие процентные ставки, а также более гибкую политику со стороны ипотечных банков.<br /><br />Ставки по ипотечным кредитам сейчас находятся на уровне 3,5% - 4,75% годовых, - это самые низкие проценты за последние полвека, отмечает Санислав Зингель (Gordon Rock). Но такие условия могут быть доступны только для заемщиков, легально проживающих на территории США более 2-х лет, имеющих сформированную положительную кредитную историю и источник дохода на территории США.<br /><br />Кроме этого, ипотечные заемщики, у которых сумма долга превышает стоимость жилья, имеют право подать заявку на изменение условий кредита. И в последнее время, порядка 80% заявок на кредиты поступает именно от таких заемщиков.<br /><br />Что же касается иностранных покупателей и, в частности, из России и стран СНГ, то на подобных условиях ипотеку им получить невозможно. Станислав Зингель объясняет это сложностью оценки платежеспособности клиентов. Как следствие, банки предлагают программы кредитования с минимальным подтверждением доходов, компенсируя риски более высокими процентными ставками, которые в зависимости от срока кредитования находятся на уровне 6,0%-7,5% годовых.<br /><br />Кроме этого накладываются строгие ограничения на объекты залога, поэтому не получится в полной мере использовать возможности международного кредитования во Флориде, Калифорнии, Неваде. В частности, компания Gordon Rock сотрудничает с пятью ипотечными банками в США, которые кредитуют как резидентов, так и нерезидентов США. Они предлагают несколько программ.<br /><br />При первой программе сумма займа может быть более $500 тыс, а первый взнос - не менее 45% от его стоимости. На этих условиях банк готов дать кредит под 5 – 6% годовых, затребовав минимальный пакет документов. Но если сумма займа от $100 тыс., а первый взнос не менее 30% от стоимости объекта ставка по кредиту составит 6 – 7% годовых, но банк затребует полный пакет документов. Таким образом, чем больше денег за объект вносит покупатель, тем лояльнее условие банка.<br /><br /><strong>Сезон распродаж продолжается</strong><br /><br />Ценовую ситуацию на недвижимость в США принято рассматривать с двух позиций. С одной стороны – цены значительно снизились – это хорошо для покупателей недвижимости. С другой - снижение цен сыграло злую шутку. Американцы, как правило, приобретали недвижимость по ипотеке. И на момент покупки цены по многим сделкам были выше, поэтому и рассчитываться им приходится по ценам года заключения сделки.<br /><br />Характеризуя общую картину Вадим Оришак (Pleiada International), рассказал, что если рассматривать промежуток, начиная с IV квартала 2008 года, когда цены достигали максимальных значений, по II квартал 2009 года, когда цены достигли своего дна, средняя стоимость апартаментов снизилась на 18%.<br /><br />В сегменте престижной недвижимости снижение было менее значительно — порядка 10%. А за период с II квартала 2009 по II квартал 2010 года средняя цена домовладения выросла на 7%, и на 4% выросла средняя стоимость квадратного метра. По данным IntermarkSavills, средняя цена всех типов вторичных домов составила в июле 2010 г. $182,6 тыс., поднявшись на 0,7% за год.<br /><br />По подсчетам CoreLogic, самый значительный рост цен отмечен в нескольких штатах и округах. Первое место разделили Колумбия и Южная Дакота, где средняя цена поднялась на 6,3%, второе - также в Калифорнии (4,4%). Вместе с тем, наибольшее падение цен произошло в штатах Невада, Аризона и Мичиган – 6,8%, 5,8% и 4,8% соответственно.<br /><br />Впрочем, общерыночные показатели, как говорится, показывают «общую температуру по больнице», тогда как во многих конкретных случаях недвижимость за кризис потеряла в цене 50% от своей стоимости и даже больше.<br /><br /><strong>Предложения со скидкой и залоговые</strong><br /><br />Сегодня рынок недвижимости США перенасыщен предложениями. В докризисный период в стране было возведено большое количество объектов, которые сейчас не пользуются спросом. По словам Екатерины Тейн (Chesterton), исключением являются квартиры в Нью-Йорке на Манхетене возле Центрального парка, которые относятся к супердорогому сегменту. Такие «квартиры хорошо сдаются, однако по сравнению с докризисным периодом динамика продаж значительно сократилась», - отмечает эксперт.<br /><br />Например, небольшие апартаменты на две спальни площадью 42 кв.м. на девятом этаже в 40-этажной высотки на Манхэттене продаются за $489 тыс. В доме центральное кондиционирование, звуконепроницаемые окна, есть бассейн, сауна, спортзал, круглосуточная охрана. Месячные коммунальные услуги составляют $493, а годовой налог на недвижимость - $265.<br /><br />По словам Вадима Оришака (Pleiada International), интересный проект в Нью-Йорке - квартиры в уже построенном комплексе TRUMP PLAZA - 55 этажном здании с захватывающими видами на Манхэттен. Здание оснащено богатой инфраструктурой, включающей открытый бассейн, крытый фитнес-центр, детскую игровую площадку, SPA. Стоимость однокомнатных апартаментов начинается от $412 тыс. Апартаменты без труда можно будет сдавать сотрудникам компаний, работающим в этом квартале и на самом Манхэттене.<br /><br />Станислав Зингель (Gordon Rock) рассказал, что россиян в США интересуют в основном два типа недвижимости. Если хотят заработать на аренде, то покупают апартаменты под сдачу. Например, готовые апартаменты в Орландо стоимостью от $50 тыс. можно сдать с доходностью до 8%. Ценится также престижная недвижимость на побережье или в крупных городах. Здесь бюджеты отличаются на порядок. «В целом же малорисковые предложения те, что находятся в городах с развитой инфраструктурой, в т.ч. социальной, где есть рост населения», отмечает он.<br /><br />В популярном у россиян штате Флорида цены ниже и площадь квартир больше. Например, апартаменты из двух спален общей площадью 98 кв. м в кондоминиуме с двумя бассейнами, тренажерным залом, теннисным кортом, пляж в шаговой доступности продается за $145 тыс. А отдельный дом общей площадью 202 кв. м с гаражом, крытым бассейном и внутренним двориком обойдется $360 тыс.<br /><br />Впрочем, сейчас во Флориде, можно найти и очень интересные предложения. Например, в Орландо можно купить апартаменты по фантастически низким ценам. Один из таких объектов ЖК в самом городе Орландо, в 10 минутах езды от международного аэропорта, примерно в 25 мин. езды от Disney World,.<br /><br />В доме предусмотрена развитая инфраструктура: бассейн, СПА, фитнес центр, площадка для волейбола. Территория огорожена и оборудована автоматическими воротами. Квартиры предлагаются с полной отделкой, меблировкой и необходимой техникой. В настоящее время действуют скидки 70%.<br /><br />Например, квартира с одной спальней раньше стоила $154 тыс., а сейчас продается за $55 тыс. Апартаменты на две спальни которые раньше продавались за $213 тыс. сейчас уступают за $70 тыс.<br /><br />Еще один путь обзавестись недвижимостью дешево – приобрести залоговые квартиры, конфискованные банками за долги. Банкам необходимо вернуть деньги как можно быстрее, поэтому «продажная» стоимость недвижимости, как правило, равна остаточному размеру кредита.<br /><br />Цена такой квартиры или дома может быть ниже рыночной на 20-60 %, а то и более. Интересные предложения можно найти как на сайтах самих банков, так и американских и международных агентств недвижимости. В частности, в компании Gordon Rock, есть очень любопытные варианты залоговой недвижимости во всех популярных у россиян и жителей СНГ штатах: Флориде, Нью-Йорке, Калифорнии, Аризоне, Техасе и ряде других.<br /><br />В базе более 1000 проверенных, отобранных предложений. Например, в штате Флорида апартаменты из двух спален при оценочной стоимости $809 тыс. продаются за $299 тыс. А за покупку дома на три спальни и три ванных комнаты оцененного в $1, 029 млн всего за $449,9 тыс. предлагается в подарок автомобиль марки Lexus. Автомобиль также достанется покупателю другого дома уже на пять спален и семь санузлов кто приобретет дом за $1,186 тыс. при его оценочной стоимости в $2 млн.<br /><br /><strong>Выгода в перспективе</strong><br /><br />Журнал Metrinfo.Ru попросил экспертов порассуждать на тему выгодности инвестиций в американскую недвижимость. В основном, они считают, что снижение цен на недвижимость в США на руку инвесторам, поскольку, купив сегодня недвижимость по рекордно низкой цене, они смогут неплохо заработать в будущем, когда экономика в стране и рынок недвижимости придут в норму. Станислав Зингель (Gordon Rock) заявляет, что страна интересна для инвестиций со стороны тех, «кто понимает, зачем ему именно США».<br /><br />А Вадим Оришак (Pleiada International) говорит, что сейчас благоприятное время покупать недвижимость для личного пользования и в целях средне и долгосрочных инвестиций, но только в таких популярных районах, как Майами, Нью-Йорк. А вот Екатерина Тейн (Chesterton) имеет свою позицию. По ее мнению, «в среднесрочной перспективе рынок недвижимости в США не будет привлекателен для инвесторов, так как ожидается его общая нестабильность и очень медленный рост».<br /><em>Metrinfo.Ru</em><br /><br />
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти