Американська нерухомість по «болгарським» цінами: розпродаж заставних вілл та апартаментів

За останні роки у світовій економіці багато що змінилося, але США продовжують сприйматися росіянами як якийсь рай на землі. Зірки вітчизняного шоу-бізнесу мають апартаменти на узбережжі жаданих Штатів, а ділова еліта обзавелася нерухомістю в Нью-Йорку.<br /><br />Після кризи квартири за океаном стали доступними і звичайним росіянам. Банки розпродують заставну нерухомість практично по «болгарським» цінами.<br /><br /><strong>Урядові програми та інші заходи допомоги</strong><br /><br />Фінансова криза, що зародилася в США в 2008 році, завдав серйозної шкоди сектору нерухомості. Невиплачені іпотечні борги призвели до серйозних руйнувань у налагодженій системі фінансування будівництва житла. Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, нагадав журналу Metrinfo.ru, що іпотечний ринок у США в 2008-2009 роках постраждав більше, ніж будь-який інший ринок у світі. Одні банки були змушені відмовитися від іпотечних програм, інші - суттєво їх згорнули.<br /><br />Через два роки ринок нерухомості країни знаходиться далеко не в кращому стані. Як зазначив Вадим Оришака, директор компанії Pleiada International, проблемами залишаються високе безробіття, її рівень прогнозується на рівні 9,6% в 2010 році, тоді як в 2006-2007 роках показник не перевищував 5%. Сюди ж відноситься зниження темпів будівництва: у 2009 році було розпочато близько півмільйона нових проектів проти середніх 1,5 млн. в докризовий час.<br /><br />За інформацією Євгена Скоморовського, керуючого директора компанії «Century 21 Захід», Невада вже близько року лідирує в списку штатів з «поганими боргами» (де позичальники не змогли розрахуватися з банками, - прим. Ред.). У столиці цього штату Карсон-Сіті банки за борги одержали нерухомість на $ 17 млрд. Наступним йде Мічіган: в Детройті, непогашені борги у сфері нерухомості становлять близько $ 3 млрд. Багато проблемної нерухомості в Майамі, штат Флорида.<br /><br />За даними Національної асоціації ріелторів США, число угод із продажу будинків і квартир в кондомініуми склало 3,83 млн. Як зазначив Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, падіння продажів по відношенню до даних червня 2010 склало 27,2 % - це приблизно в два рази більше, ніж очікували аналітики. По відношенню до минулого року падіння склало 25,5% і це - мінімальний рівень з моменту початку публікації цих даних в 1999 р.<br /><br />Щоб врятувати ринок нерухомості від краху, в США розроблена нова урядова програма допомоги іпотечним позичальникам. Вона спрямована на громадян, справно виплачують кредит, але у яких є ризик дефолту. За оцінкою чиновників, число таких позичальників, становить близько 0,5-1,5 млн чоловік. За цією програмою кредитори, списує суму кредиту до рівня нижче вартості житла, можуть продати позики уряду, який їх рефінансує.<br /><br />Здавалося б, ситуацію можуть поправити покупці, які вперше вийшли на ринок, але їх кількість скоротилася. Ці покупці придбали лише трохи більше 38% від загального обсягу продажів у липні (у червні цей показник склав 43%), говорить Ігор Індріксонс (IntermarkSavills).<br /><br />«Програма допомоги іпотечним позичальникам може стабілізувати ринок нерухомості і запобігти його більш глибоке падіння, але кардинальної зміни ситуації не відбудеться», - вважає Катерина Тейн, партнер, директор департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton.<br /><br /><strong>Прогрес уповільненої дії</strong><br /><br />Експерти з великою обережністю відзначають позитивні зрушення в сфері нерухомості. За словами Станіслава Зінгеля (Gordon Rock), за підсумками I півріччя 2010 р. по ряду штатів спостерігається «плюсова» динаміка. Перш за все - це Каліфорнія і Нью-Йорк.<br /><br />Вадим Оришака (Pleiada International) розповів, що кількість угод у Нью-Йорку збільшилося на 47% в порівнянні з тим же періодом минулого року і на 17% в порівнянні з I кварталом 2010 року. «Це найвище число угод, починаючи з III кварталу 2008 року», - відзначає експерт.<br /><br />Ігор Індріксонс (IntermarkSavills) в числі причин пожвавлення назвав стабілізацію цін, що сприяє зростанню довіри покупців, низькі процентні ставки, а також більш гнучку політику з боку іпотечних банків.<br /><br />Ставки за іпотечними кредитами зараз знаходяться на рівні 3,5% - 4,75% річних, - це найнижчі відсотки за останні півстоліття, відзначає Саніслав Зінгель (Gordon Rock). Але такі умови можуть бути доступні тільки для позичальників, які легально проживають на території США більше 2-х років, що мають сформовану позитивну кредитну історію і джерело доходу на території США.<br /><br />Крім цього, іпотечні позичальники, у яких сума боргу перевищує вартість житла, мають право подати заявку на зміну умов кредиту. І останнім часом, близько 80% заявок на кредити надходить саме від таких позичальників.<br /><br />Що ж стосується іноземних покупців і, зокрема, з Росії та країн СНД, то на подібних умовах іпотеку їм отримати неможливо. Станіслав Зінгель пояснює це складністю оцінки платоспроможності клієнтів. Як наслідок, банки пропонують програми кредитування з мінімальним підтвердженням доходів, компенсуючи ризики більш високими процентними ставками, які залежно від терміну кредитування знаходяться на рівні 6,0% -7,5% річних.<br /><br />Крім цього накладаються суворі обмеження на об’‎єкти застави, тому не вийде в повній мірі використовувати можливості міжнародного кредитування у Флориді, Каліфорнії, Неваді. Зокрема, компанія Gordon Rock співпрацює з п’‎ятьма іпотечними банками в США, які кредитують як резидентів, так і нерезидентів США. Вони пропонують кілька програм.<br /><br />При першій програмі сума позики може бути більше $ 500 тис, а перший внесок - не менше 45% від його вартості. На цих умовах банк готовий дати кредит під 5 - 6% річних, зажадавши мінімальний пакет документів. Але якщо сума позики від $ 100 тис., а перший внесок не менше 30% від вартості об’‎єкта ставка за кредитом складе 6 - 7% річних, але банк зажадає повний пакет документів. Таким чином, чим більше грошей за об’‎єкт вносить покупець, тим лояльніше умова банку.<br /><br /><strong>Сезон розпродажів продовжується</strong><br /><br />Цінову ситуацію на нерухомість у США прийнято розглядати з двох позицій. З одного боку - ціни значно знизилися - це добре для покупців нерухомості. З іншого - зниження цін зіграло злий жарт. Американці, як правило, купували нерухомість по іпотеці. І на момент покупки ціни за багатьма угодами були вище, тому й розраховуватися їм доводиться за цінами року укладання угоди.<br /><br />Характеризуючи загальну картину Вадим Оришака (Pleiada International), розповів, що якщо розглядати проміжок, починаючи з IV кварталу 2008 року, коли ціни досягали максимальних значень, за II квартал 2009 року, коли ціни досягли свого дна, середня вартість апартаментів знизилася на 18%.<br /><br />У сегменті престижної нерухомості зниження було менш значно - близько 10%. А за період з II кварталу 2009 по II квартал 2010 року середня ціна домоволодіння виросла на 7%, і на 4% зросла середня вартість квадратного метра. За даними IntermarkSavills, середня ціна всіх типів вторинних будинків склала в липні 2010 р. $ 182,6 тис., піднявшись на 0,7% за рік.<br /><br />За підрахунками CoreLogic, найбільш значне зростання цін відзначене в декількох штатах і округах. Перше місце розділили Колумбія і Південна Дакота, де середня ціна піднялася на 6,3%, друге - також в Каліфорнії (4,4%). Разом з тим, найбільше падіння цін відбулося в штатах Невада, Арізона і Мічиган - 6,8%, 5,8% і 4,8% відповідно.<br /><br />Втім, загальноринкові показники, як кажуть, показують «загальну температуру по лікарні», тоді як у багатьох конкретних випадках нерухомість за кризу втратила в ціні 50% від своєї вартості і навіть більше.<br /><br /><strong>Пропозиції зі знижкою і заставні</strong><br /><br />Сьогодні ринок нерухомості США перенасичений пропозиціями. У докризовий період в країні було зведено велику кількість об’‎єктів, які зараз не користуються попитом. За словами Катерини Тейн (Chesterton), винятком є квартири в Нью-Йорку на Манхетене біля Центрального парку, які відносяться до супердорогих сегменту. Такі «квартири добре здаються, однак у порівнянні з докризовим періодом динаміка продажів значно скоротилася», - відзначає експерт.<br /><br />Наприклад, невеликі апартаменти на дві спальні площею 42 кв.м. на дев’‎ятому поверсі в 40-поверхової висотки на Манхеттені продаються за $ 489 тис. У будинку центральне кондиціювання, звуконепроникні вікна, є басейн, сауна, спортзал, цілодобова охорона. Місячні комунальні послуги становлять $ 493, а річний податок на нерухомість - $ 265.<br /><br />За словами Вадима Оришака (Pleiada International), цікавий проект у Нью-Йорку - квартири у вже побудованому комплексі TRUMP PLAZA - 55 поверховому будинку із захоплюючими видами на Манхеттен. Будинок оснащений багатою інфраструктурою, що включає відкритий басейн, критий фітнес-центр, дитячий ігровий майданчик, SPA. Вартість однокімнатних апартаментів починається від $ 412 тис. Апартаменти без праці можна буде здавати співробітникам компаній, які працюють у цьому кварталі й на самому Манхеттені.<br /><br />Станіслав Зінгель (Gordon Rock) розповів, що росіян в США цікавлять в основному два типи нерухомості. Якщо хочуть заробити на оренді, то купують квартири під здачу. Наприклад, готові апартаменти в Орландо вартістю від $ 50 тис. можна здати з прибутковістю до 8%. Цінується також престижна нерухомість на узбережжі або у великих містах. Тут бюджети відрізняються на порядок. «У цілому ж малоризиковим пропозиції ті, що знаходяться у містах з розвиненою інфраструктурою, в т.ч. соціальної, де є ріст населення », відзначає він.<br /><br />У популярному у росіян штаті Флорида ціни нижче і площа квартир більше. Наприклад, апартаменти з двох спалень загальною площею 98 кв. м в кондомініумі з двома басейнами, тренажерним залом, тенісним кортом, пляж в крокової доступності продається за $ 145 тис. А окремий будинок загальною площею 202 кв. м з гаражем, критим басейном і внутрішнім двориком обійдеться $ 360 тис.<br /><br />Втім, зараз у Флориді, можна знайти і дуже цікаві пропозиції. Наприклад, в Орландо можна купити апартаменти за фантастично низькими цінами. Один з таких об’‎єктів ЖК в самому місті Орландо, в 10 хвилинах їзди від міжнародного аеропорту, приблизно в 25 хв. їзди від Disney World,.<br /><br />У будинку передбачена розвинена інфраструктура: басейн, СПА, фітнес центр, майданчик для волейболу. Територія обгороджена і обладнана автоматичними воротами. Квартири пропонуються з повною обробкою, меблюванням та необхідною технікою. В даний час діють знижки 70%.<br /><br />Наприклад, квартира з однією спальнею раніше коштувала $ 154 тис., а зараз продається за $ 55 тис. Апартаменти на дві спальні які раніше продавалися за $ 213 тис. зараз поступаються за $ 70 тис.<br /><br />Ще один шлях обзавестися нерухомістю дешево - придбати заставні квартири, конфісковані банками за борги. Банкам необхідно повернути гроші якомога швидше, тому «продажна» вартість нерухомості, як правило, дорівнює залишковим розміру кредиту.<br /><br />Ціна такої квартири або будинку може бути нижче ринкової на 20-60%, а то і більше. Цікаві пропозиції можна знайти як на сайтах самих банків, так і американських і міжнародних агентств нерухомості. Зокрема, в компанії Gordon Rock, є дуже цікаві варіанти заставної нерухомості у всіх популярних у росіян і жителів СНД штатах: Флориді, Нью-Йорку, Каліфорнії, Арізоні, Техасі та ряді інших.<br /><br />У базі більше 1000 перевірених, відібраних пропозицій. Наприклад, в штаті Флорида апартаменти з двох спалень при оцінній вартості $ 809 тис. продаються за $ 299 тис. А за покупку будинку на три спальні і три ванних кімнати оціненого в $ 1, 029 млн лише за $ 449,9 тис. пропонується у подарунок автомобіль марки Lexus . Автомобіль також дістанеться покупцеві іншого будинку вже на п’‎ять спалень і сім санвузлів хто придбає будинок за $ 1,186 тис. за його оцінної вартості в $ 2 млн.<br /><strong><br />Вигода в перспективі</strong><br /><br />Журнал Metrinfo.Ru попросив експертів поміркувати на тему вигідності інвестицій в американську нерухомість. В основному, вони вважають, що зниження цін на нерухомість в США на руку інвесторам, оскільки, купивши сьогодні нерухомість за рекордно низькою ціною, вони зможуть непогано заробити в майбутньому, коли економіка в країні і ринок нерухомості прийдуть в норму. Станіслав Зінгель (Gordon Rock) заявляє, що країна цікава для інвестицій з боку тих, «хто розуміє, навіщо йому саме США».<br /><br />А Вадим Оришака (Pleiada International) говорить, що зараз сприятливий час купувати нерухомість для особистого користування і з метою середньо і довгострокових інвестицій, але тільки в таких популярних районах, як Майамі, Нью-Йорк. А ось Катерина Тейн (Chesterton) має свою позицію. На її думку, «в середньостроковій перспективі ринок нерухомості в США не буде привабливий для інвесторів, так як очікується його загальна нестабільність і дуже повільне зростання».<br /><em>Metrinfo.Ru </em><br />