Жилье Подмосковья набрало предкризисный спрос

Представления о рынке Подмосковья с советских позиций – дачка и 6 соток – давно канули в Лету. Сегодня – это один из самых динамично развивающихся рынок жилой недвижимости – и по объемам строящегося жилья, и по росту спроса и, соответственно, росту цен. Эксперты при этом отмечают падение интереса к новостройкам и его увеличение – на объекты вторичного рынка.

По данным компании Penny Lane Realty, 2010 год был ознаменован возрождением интереса к вторичным объектам Подмосковья. «Первичка» по большей части сдала свои позиции: за год было продано всего 3098 объектов. Для сравнения - еще 2 года назад, накануне кризиса, когда рынок рост как на дрожжах, количество реализованных объектов превышало эту цифру в 2 раза.

«Вплоть до 2008 года пальма первенства в продажах безоговорочно принадлежала первичной недвижимости в связи с огромным выбором предложения на любой «вкус и цвет», - комментирует ситуацию директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Покупатель предпочитал приобретать дома «из первых рук» и застройщики, в основном, самостоятельно продавали свои объекты. Риелторская работа в бизнес- и эконом-классе была неэффективна. Исключение составлял рынок элитной недвижимости, где исторически сложилось, что большинство объектов сконцентрировано на вторичном рынке: в Жуковке, Барвихе и др.».

Аналитики компании считают, что сложившееся положение дел, скорее, не победа вторичного рынка, а «провал» первичного, где сегодня отсутствуют объекты, которые можно «потрогать». Большинство имеющегося предложения предполагает дальнейшие инвестиции: это просто участки или участки с подрядом. За 2010 год на рынок вышло около 150 новых проектов, примерно 70% из них пришлось на поселки, где предлагаются участки без подряда.

Не менее важный фактор, тормозящий продажи первичной недвижимости, это затоваривание рынка неконкурентоспособным предложением. «На сегодняшний день на рынке представлено около 600 коттеджных поселков. В половине из них по итогам года было продано менее 7% от общего количества реализуемых объектов. При таких темпах продажи могут растянуться более чем на 10 лет, - считает Цветков. - Для роста привлекательности коттеджей я бы рекомендовал девелоперам повышать степень их готовности, улучшать качество строительства и отделки, делать удобной схему приобретения, в том числе совместно с банками разрабатывать ипотечные программы. Ну и не стоит забывать, что на рынке недвижимости нет такого недостатка, который бы не компенсировался ценой».

Любопытно в этой связи сообщение РИА-Новости о передаче правительством Московской области земель на востоке для жилой застройки. Здесь, на так называемых Люберецких полях аэрации, Сергей Собянин планирует построить около 4 млн квадратных метров жилья. Как сообщил журналистам главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, в этом районе планируется построить объекты транспортной инфраструктуры и инженерии.

Опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью эксперты с недоумением восприняли этот новый план мэрии Москвы, а точнее – выбор места под масштабную застройку, так как именно этот район является наиболее «пробочным» в плане сообщения со столицей. Рязанское и Ново-Рязанское шоссе давно не справляются с транспортными потоками, а отсутствие даже в проектах новых трасс не дает оснований для оптимизма на ближайшие годы.

«Достаточно проблематичное решение о застройке Люберецких полей, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор проектного бюро Игорь Курочкин. – Уже сегодня восток – это одна из самых больших транспортных бед. Проезд до Москвы может занимать до 2 часов в будни, и до 3-4 – в выходные. Строить дома здесь – это просто убить всякое сообщение. Без современных развязок в районе Люберец и Жулебино, эстакад в районе стыковки с МКАД, расширения Волгоградского проспекта и развязки у метро «Текстильщики» движение здесь и так встанет через год-два. То есть как раз к тому времени, когда мэрия Москвы построит здесь новый большой микрорайон».

Концепция развития сопредельных территорий Москвы и Московской области будет разработана в первом полугодии текущего года, сообщил ранее министр строительства Подмосковья Павел Перепелица, отметив, что «техническое задание утверждено. Концепция выйдет в свет к концу первого полугодия».

В конце 2010 года губернатор Подмосковья Борис Громов и мэр Москвы Сергей Собянин подписали план взаимодействия между двумя субъектами в области градостроительства, транспорта, природопользования, потребительского рынка и услуг, ритуального обслуживания.

«Связка столицы и области должна быть, т.к. этого требует диалектика развития любого крупного мегаполиса, - комментирует ВЗГЛЯД-Недвижимости ситуацию с новыми планами жилого строительства директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Как это повлияет на рынок? – видимо, надо все же иметь ввиду, что такое жилье должно быть социальным, которое будут получать очередники. Правда, не факт, что коренные москвичи поедут в Люберцы даже из «коммуналок». Пока нет никаких инструментов для этого, а потому планы мэрии хороши, но не ясны».

К концу 2010 года единственным сегментом Московского региона, где выросло количество новостроек, стало ближнее Подмосковье, считают специалисты. А вот цены на первичное жилье в городах до 5 км от МКАД не изменились: средняя стоимость метра здесь по-прежнему составляет около 76,7 тыс. рублей. По мнению аналитиков www.irn.ru, стабилизация цен обусловлена общими тенденциями на рынке жилья Московского региона, а также сохранением структуры предложения в 5-километровой зоне от МКАД.

Достаточно однородный уровень цен в новостройках ближнего Подмосковья свидетельствует об отсутствии деления этого сегмента на престижные и менее престижные направления. Как утверждают в irn.ru, стоимость квартирного жилья в Московской области определяется не столько направлением, сколько уровнем социального и культурного развития населенного пункта, степенью обеспеченности его инфраструктурой.

По мнению экспертов компании Penny Lane Realty, в перспективе ближайших 5 лет ситуация на рынке загородной недвижимости будет выглядеть следующим образом. Эконом-класс будет представлен коттеджными и дачными поселками на вторичном рынке («первичка» в экономе в основном была и есть в виде участков без подряда). Застройщикам не выгодно строить дешевые поселки. Но, если будут реализованы заявленные госпрограммы, то ситуация может измениться и в эконом-классе появится качественная недвижимость на первичном рынке.

Бизнес-класс будет представлен преимущественно первичной недвижимостью. На рынок вернутся большие девелоперы, возможно появятся новые застройщики. При стабильной экономике массовый выход новых коттеджных поселков бизнес-класса возможен уже в течение 2011-2012 гг.

«По нашим прогнозам, в 1 полугодии 2011 года произойдет окончательное вымывание качественного предложения на первичном рынке, во втором полугодии мы рассчитываем на выход свежих проектов. Мы знаем о планах нескольких мощных девелоперов, которые намереваются в этом году выпустить на рынок свои новые поселки. Если они справятся с проектированием и успеют выпустить их в 2011 году, то эти проекты будут способны буквально взорвать рынок», - прогнозирует Дмитрий Цветков.

В премиум-классе будет продолжаться господство вторичной недвижимости. Главной характеристикой элитного жилья остается месторасположение, к тому же «жуковки-барвихи» тоже не резиновые, отмечают эксперты.

www.zagorodna.com