Житло Підмосков'я набрало попиту

07.02.2011 13:47
Аналіз ринку нерухомості | Житло Підмосков Уявлення про ринок Підмосков'я з радянських позицій - дачка і 6 соток - давно пішли у небуття. Сьогодні - це один з найбільш динамічно розвинених ринків житлової нерухомості - і за обсягами житла, що будується, і щодо зростання попиту і, відповідно, зростанню цін. Експерти при цьому відзначають падіння інтересу до новобудов і його збільшення - на об'єкти вторинного ринку.

За даними компанії Penny Lane Realty, 2010 рік був ознаменований відродженням інтересу до вторинних об'єктів Підмосков'я. «Первинка» здебільшого здала свої позиції: за рік було продано всього 3098 об'єктів. Для порівняння - ще 2 роки тому, напередодні кризи, коли ринок зростав як на дріжджах, кількість реалізованих об'єктів перевищувало цю цифру в 2 рази.

«Аж до 2008 року пальма першості в продажах беззастережно належала первинній нерухомості в зв'язку з величезним вибором пропозиції на будь-який« смак і колір », - коментує ситуацію директор Департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty Дмитро Цвєтков. - Покупець вважав за краще купувати будинки «з перших рук» і забудовники, в основному, самостійно продавали свої об'єкти. Ріелторська робота в бізнес-і економ-класі була неефективна. Виняток становив ринок елітної нерухомості, де історично склалося, що більшість об'єктів сконцентровано на вторинному ринку: в Жуківці, Барвисі та ін ».

Аналітики компанії вважають, що стан справ, скоріше, не перемога вторинного ринку, а «провал» первинного, де сьогодні відсутні об'єкти, які можна «помацати». Більшість наявного пропозиції передбачає подальші інвестиції: це просто ділянки або ділянки з підрядом. За 2010 рік на ринок вийшло близько 150 нових проектів, приблизно 70% з них припало на селища, де пропонуються ділянки без підряду.

Не менш важливий фактор, що гальмує продажу первинної нерухомості, це затоварення ринку неконкурентоспроможним пропозицією. «На сьогоднішній день на ринку представлено близько 600 котеджних селищ. У половині з них за підсумками року було продано менше 7% від загальної кількості реалізованих об'єктів. При таких темпах продажу можуть розтягнутися більш ніж на 10 років, - вважає Цвєтков. - Для зростання привабливості котеджів я б рекомендував девелоперам підвищувати ступінь їх готовності, покращувати якість будівництва та оздоблення, робити зручною схему придбання, в тому числі спільно з банками розробляти іпотечні програми. Ну і не варто забувати, що на ринку нерухомості немає такого недоліку, який би не компенсувався ціною ».

Цікаво в цьому зв'язку повідомлення РІА-Новини про передачу урядом Московської області земель на сході для житлової забудови. Тут, на так званих Люберецких полях аерації, Сергій Собянін планує побудувати близько 4 млн квадратних метрів житла. Як повідомив журналістам головний архітектор Москви Олександр Кузьмін, в цьому районі планується побудувати об'єкти транспортної інфраструктури та інженерії.

Опитані ПОГЛЯД-Нерухомістю експерти з подивом сприйняли цей новий план мерії Москви, а точніше - вибір місця під масштабну забудову, тому що саме цей район є найбільш «заторної» в плані сполучення зі столицею. Рязанське і Ново-Рязанське шосе давно не справляються з транспортними потоками, а відсутність навіть у проектах нових трас не дає підстав для оптимізму на найближчі роки.

«Досить проблематичне рішення про забудову Люберецких полів, - говорить ПОГЛЯД-Нерухомості директор проектного бюро Ігор Курочкін. - Вже сьогодні схід - це одна з найбільших транспортних бід. Проїзд до Москви може займати до 2 годин в будні, і до 3-4 - у вихідні. Будувати будинки тут - це просто вбити всяке повідомлення. Без сучасних розв'язок у районі Люберець і Жулебіно, естакад у районі стикування з МКАД, розширення Волгоградського проспекту і розв'язки біля метро «Текстильники» рух тут і так постане через рік-два. Тобто якраз до того часу, коли мерія Москви побудує тут новий великий мікрорайон ».

Концепція розвитку суміжних територій Москви і Московської області буде розроблено у першому півріччі поточного року, повідомив раніше міністр будівництва Підмосков'я Павло Перепелиця, зазначивши, що «технічне завдання затверджено. Концепція вийде в світ до кінця першого півріччя ».

В кінці 2010 року губернатор Підмосков'я Борис Громов і мер Москви Сергій Собянін підписали план взаємодії між двома суб'єктами в галузі містобудування, транспорту, природокористування, споживчого ринку та послуг, ритуального обслуговування.

«Зв'язку столиці та області повинна бути, тому що цього вимагає діалектика розвитку будь-якого великого мегаполісу, - коментує ПОГЛЯД-Нерухомості ситуацію з новими планами житлового будівництва директор будкомпанії «О.С.Г.» Денис Кудряшев. - Як це вплине на ринок? - Мабуть, треба все ж таки мати на увазі, що таке житло має бути соціальним, яке будуть отримувати черговики. Правда, не факт, що корінні москвичі поїдуть в Люберці навіть з «комуналок». Поки немає ніяких інструментів для цього, а тому плани мерії хороші, але не ясні ».

До кінця 2010 року єдиним сегментом Московського регіону, де зросла кількість новобудов, стало ближнє Підмосков'я, вважають фахівці. А от ціни на первинне житло в містах до 5 км від МКАД не змінилися: середня вартість метра тут як і раніше становить близько 76,7 тис. рублів. На думку аналітиків www.irn.ru, стабілізація цін обумовлена загальними тенденціями на ринку житла Московського регіону, а також збереженням структури пропозиції в 5-кілометровій зоні від МКАД.

Досить однорідний рівень цін в новобудовах ближнього Підмосков'я свідчить про відсутність розподілу цього сегмента на престижні та менш престижні напрямки. Як стверджують у irn.ru, вартість квартирного житла в Московській області визначається не стільки напрямом, скільки рівнем соціального і культурного розвитку населеного пункту, ступенем забезпеченості його інфраструктурою.

На думку експертів компанії Penny Lane Realty, в перспективі найближчих 5 років ситуація на ринку заміської нерухомості буде виглядати наступним чином. Економ-клас буде представлений котеджними та дачними селищами на вторинному ринку («первинка» в економі в основному була і є у вигляді ділянок без підряду). Забудовникам не вигідно будувати дешеві селища. Але, якщо будуть реалізовані заявлені держпрограми, то ситуація може змінитися і в економ-класі з'явиться якісна нерухомість на первинному ринку.

Бізнес-клас буде представлений переважно первинної нерухомістю. На ринок повернуться великі девелопери, можливо з'являться нові забудовники. При стабільній економіці масовий вихід нових котеджних селищ бізнес-класу можливий вже протягом 2011-2012 рр..

«За нашими прогнозами, в 1 півріччі 2011 року відбудеться остаточне вимивання якісної пропозиції на первинному ринку, у другому півріччі ми розраховуємо на вихід свіжих проектів. Ми знаємо про плани кількох потужних девелоперів, які мають намір у цьому році випустити на ринок свої нові селища. Якщо вони впораються з проектуванням і встигнуть випустити їх в 2011 році, то ці проекти будуть здатні буквально підірвати ринок », - прогнозує Дмитро Цвєтков.

У преміум-класі буде продовжуватися панування вторинної нерухомості. Головною характеристикою елітного житла залишається місце розташування, до того ж «Жуковка-Барвиха» теж не гумові, відзначають експерти.

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти