В 2021 году спрос на загородные форматы продолжал расти, хотя несколько меньшими темпами, чем в 2020 году. В среднем он увеличился за год в пределах 10-15%, что довольно неплохо, а в отдельных форматах и сегментах (в частности, таунхаусы вблизи Киева, жилые комплексы с микс-форматом жилья, комплексные ЖК с развитой инфраструктурой, низкой этажностью и вариативной линейкой квартирографии), этот рост был еще выше – еще плюс 8-10%.
На фоне роста спроса на загородное жилье возрос интерес девелоперов к этому сегменту. Причем, обращаю внимание, речь идет не об устаревших форматах, а о комплексных проектах развития территорий, где, кроме жилья, создается определенная инфраструктура.
Форматы, в которых имеется не менее 5 важных функций в составе (жилищная, коммерческая, развлекательная, рекреационная, социально-бытовая), заметно выигрывают борьбу за покупателя. Собственно именно они сосредотачивают на себе до 45% общего спроса.
Часть потенциального спроса из чисто загородного формата коттеджных городков переместилась в сегмент загородных многоквартирных проектов низкой этажности еще и за счет взрывного роста цен на дома из-за роста себестоимости строительства.
Напомним, что в первой половине года мы наблюдали экспоненциальный рост цен на сырьевых рынках, которые влекли за собой стоимость строительных материалов. Себестоимость строительства выросла в среднем на 45-60% в зависимости от технологии и используемых материалов, что, безусловно, сказалось и на конечной цене.
А с учетом стоимости земельного участка, прокладки коммуникаций, расходов по уходу за придомовой территорией это выливается в копеечку.
Правда, о массовом оттоке покупателей говорить не стоит: есть истинные фанаты загородного строительства, предпочитающие именно дома и готовые тратить средства. Среди них еще наметилась тенденция покупки земельных участков «про запас», когда строительство не начиналось прямо здесь и сейчас, а владелец занимал выжидательную позицию, пока на рынке стройматериалов произойдет коррекция цен.
Еще одна тенденция 2021 года – нашествие нового предложения чисто загородных форматов. Сегмент коттеджных городков, в частности формат таунхаусов, переживает настоящий подъем вот уже второй год подряд. Общий объем предложения за последний год в Киевской области вырос на 25%, что немало, учитывая предыдущие годы стагнации.
В многоквартирном сегменте загородной недвижимости покупатель предпочитает проекты комплексной застройки в нескольких форматах, а именно: экопроект с рекреационной составляющей (водоём, парк на территории, обязательно с активными видами отдыха и спорта, лес по соседству и т.п.), нишевые низкоэтажные комплексы представительского класса с персонализацией предложения (например, комплексы, где есть нестандартные форматы планировок с остекленными террасами увеличенной площади, лофты, возможность объединить первый и второй этаж дома и получить вместо двух квартир – полноценный ситихаус, квартиры с двориками и т.п.), ЖК, где в пределах одной концепции собраны несколько форматов жилья (например, низкоэтажная застройка, таунхаусы и клубный дом в составе одного комплекса со всей необходимой инфраструктурой).
Произошел заметный рост цен в этих сегментах, вызванный увеличением себестоимости, заметным сосредоточением внимания платежеспособного спроса и более высокими темпами строительства, чем в других многоквартирных проектах за городом. Как правило, описанные комплексы являются представителями комфорт+ и бизнес-сегмента, а средняя вилка роста цен в течение 2021 года составила 25-35%.
Что касается классических форматов, то на цену также влияли используемые технологии строительства, материалы и площадь домов. В сегменте таунхаусов, наиболее активно развивавшемся как за счет роста предложения, так и за счет спроса, средний рост цен составил 30%.
К концу 2021 года средний рост стоимости земельного участка в пригороде Киева достиг 15-20% в зависимости от удаленности от столицы и размера лота.
Наиболее востребованы были участки от 6 до 12 соток с подведенными коммуникациями в радиусе до 30 км от столицы. Диапазон в 15 км от столицы практически исчерпал себя, а свободные лоты, как правило, имеют ценник, умноженный в два-три раза.
В 2022 году потенциал роста прогнозируемо будет меньшим за счет сокращения платежеспособного спроса. Как я уже говорила, часть покупателей уже приобрели участки под застройку и заняли выжидательную позицию. Есть вероятность, конечно, что рост спроса возобновится при стабилизации экономической и геополитической ситуации, однако произойдет это не раньше середины-конца весны.
Диапазон роста цен на землю под застройку в Киеве в 2022 году, думаю, будет на уровне 12-15% в годовом исчислении.
Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости
https://thepage.ua/
Комментарии