Война остановила рынок недвижимости

Девальвация гривны уменьшила возможности украинцев делать крупные покупки, а застройщиков поднимать цены. В течение года количество сделок по продаже жилья находится на критически низком уровне. Спрос создают только те, кто по разным причинам не может отложить покупку жилья, а также состоятельные переселенцы из Донбасса и Крыма. Затишье в Киеве

Около 30000 сделок о продаже квартир (вторичный и первичный рынок) было заключено в Киве в прошлом году, говорят в компании EY в Украине. "По прогнозам, в 2014 году этот показатель достигнет лишь 12-15 тысяч", - говорит Сергей Кекух, руководитель группы по оказанию консультационных услуг в сфере недвижимости EY в Украине.

Количество сделок в Киеве по продаже квартир заметно уменьшилась в этом году. В первом полугодии было подписано 11039 сделок по продаже недвижимости, что на 15% меньше чем за январь-июнь 2013 года (данные Минюста).

Если же брать данные за 11 месяцев года, то самые высокие объемы продаж были в июне-июле (1400-1500 соглашений / месяц), наименьшие - в марте-апреле (700-800).

В последние месяцы ажиотажа на столичном рынке не наблюдается. В октябре было продано лишь 1165 квартир, сообщает агентство SV Realty. Год назад в октябре этот показатель достигал 2562 квартиры. В сентябре было продано еще меньше.

Рынок жилья чутко реагировал на события в государстве. С февраля по апрель наблюдалась очень сложная ситуация, отмечает Галина Мартыненко, PR-менеджер компании UDP.

"Покупатели не спешили покупать, но достаточно активно интересовались жильем. После президентских выборов, когда наступила относительная стабилизация, рынок также ожил. Летние месяцы показали так называемую адаптацию покупателей к ситуации с курсом и относительный рост продаж ", - отметила эксперт.

События на востоке Украины спровоцировали ухудшение потребительских настроений украинском в конце лета. Настроения улучшились только в сентябре и обернулись для рынка относительной стабилизацией. Однако объемы продаж жилья в Киеве свидетельствуют, что о восстановлении рынка недвижимости хотя бы до уровня 2013 говорить рано.

В этом году в столице на первичном рынке продается в среднем 800 квартир в месяц, рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко. Подчеркивает, что "более 80% продаж приходится на бюджетный сегмент (класс эконом и класс комфорт)".

Очередной виток девальвации гривны спровоцировал рост спроса на жилье эконом-класса. "Наибольший объем продаж пришелся на новостройки эконом-класса стоимостью до 12000 гривен за кв м, расположены как в пригороде, так и в спальных районах Киева", - отмечает Чапко.

Как менялись цены

За год цены на первичном рынке в гривне выросли в среднем на 20-40% в зависимости от местоположения и сегмента недвижимости.

Стоимость квартир на первичном рынке жилья в столице увеличилось на 23,6% за год по данным портала "Столичная недвижимость" (с ноября 2013 года по ноябрь 2014). В ноябре этого года цены подскочили на 3,65%, достигнув 16432 гривен за кв.м. Стоимость "квадрата" в квартирах эконом-класса - наиболее популярного - значительно ниже и составляет 11025 гривен за кв.м для однокомнатных квартир.

"В течение года цены в гривнах повышали практически все застройщики. Если в объектах престижного жилья цены менялись пропорционально росту курса доллара, то в сегменте бюджетного жилья рост гривневых цен "запаздывало" где-то на две-три недели ", - подчеркивает Чапко.

Весной большинство застройщиков жилья эконом-класса фиксировали курс в пересчете цен на уровне 9-9,5 гривен за доллар, в то время как официальный курс уже был выше 10.

"Такая же тенденция наблюдалась и осенью 2014: при росте курса доллара до 15-16 гривен за доллар многие застройщики фиксируют на уровне 13-14. Как результат, гривневые цены в престижном жилье выросли за 11 месяцев на 70%, а в бюджетном сегмент от 23 до 40% ", - рассказывает Чапко.

Поскольку не все застройщики учли последнюю волну девальвации, цены на жилье в американской валюте даже снизились. За три квартала падение цен в долларах некоторых случаях достигало 30%, подчеркнем в EY в Украине.

"Например, если квадратный метр в январе стоил 10-11 тысяч гривен (1,2 - 1,3 тысячи долларов), то сейчас квартиры в этих самых комплексах продаются по 16-17 тысяч гривен (1 - 1,1 тысячи долларов)" , - отмечает Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК Park Stone.

Соответственно, больше выиграли те покупатели, которые держали сбережения в долларах и воспользовались моментом.

"Благодаря акции купила однокомнатную квартиру в Шевченковском районе, кажется в первом квартале 2015 года, всего за 21 000 долларов. Ранее подобных вариантов не было ", - рассказывает юрист Инга.

А вот цены на вторичном рынке в основном номинируются в долларах, отмечает Эдуард Бразас, директор отдела агентских услуг АН "Ситикон" и аналитик Ассоциации специалистов по недвижимости.

"Курсовые колебания - это один из факторов, влияющих на стартовую цену и величину торга, а не команда действовать. В целом на "вторичке" цены в долларах падают, однако если подсчитать в гривну, то растут. Реально увеличилась стоимость аренды в гривне за счет переселенцев и студентов в августе-сентябре. В остальных случаях рост цен - это естественная реакция рынка на ситуацию в стране и экономике ", - отмечает эксперт.
Уровень уменьшения цен на "вторичке" в долларах отличался в зависимости от региона. Если в Киеве средняя стоимость квадратного метра социального жилья с 31 октября 2013 по 31 октября 2014 упала на 2,8%, то в Днепропетровске снизилась на 0,3%, а во Львове только на 0,1%.

Средняя цена на вторичном рынке в столице составляла 1599 долларов за кв. м или 20 708 гривен за кв. м. по курсу состоянию на 31 октября по данным аналитического центра "Олимп Консалтинг". В Днепропетровске - 758 долларов за кв. м или 9819 гривен, во Львове - 1062 долларов за кв.м, или 13750 гривен за кв.м.

Продавцы держат цены

Несмотря на снижение покупательской способности граждан, владельцы квартир, как и застройщики не спешат идти на уступки. Механизм, который мог бы оживить рынок недвижимости - ипотека - также не работает.


Со стороны застройщиков нет единого инструмента, с помощью которого они пытаются повысить собственные продажи. Можно выделили три ключевых модели поведения продавцов, которые были характерны для рынка в последнее время, замечает Дмитрий Шостя.

"Минимальная активность" была характерна для застройщиков, не имеющих больших кредитных обязательств и имеющих существенную финансовую подушку. Целевая аудитория таких объектов - инвесторы, готовые заплатить сразу 100% стоимости квартиры.

Вторая модель - "активные продавцы" - компании, активно предлагали скидки. За исключением разве предложений "Киевгорстроя", огромные скидки - не признак лояльности, а скорее сигнал для повышенного внимания, отметил Шостя. Обычно застройщики не спешат снижать цену, даже если в сданных в эксплуатацию и почти готовых объектах остаются многие неприобретенные квартир. Если акционные предложения есть, они не фантастические: рассрочка до конца года, индивидуальное планирование в подарок или скидка 5-7% при полной оплате.

Третьим видом застройщиков, по оценке Шости, является "спокойные продавцы", сделавшие ставку на собственную надежность, к бонусам которых можно отнести льготные программы кредитования. Кроме того, для привлечения покупателей некоторые застройщики снизили размер минимального первого взноса (до 15%), ввели беспроцентную рассрочку на покупку мест в паркинге при первого взноса в размере от 40%, добавляет Кекух с EY в Украине.

Сюрпризы для покупателей

На рынке также имеются жилые комплексы, сроки сдачи в эксплуатацию которых откладываются. Покупатели жилья в таких комплексах сталкиваются с этим и другими сюрпризами. Например, владельцы квартир ЖК "Жемчужина Нивок" жалуются, что здание не подключено к сетям теплоснабжения и электроснабжения, паркинг не построен, а частный ЖЭК отказывается от эксплуатации дома. Хотя формально дом сдан в экспуатации.

Покупатели жилья в другой новостройке в районе метро "Сырец" возмущены переносом сроков сдачи дома в эксплуатацию почти на год, а также продажей паркомест по высокой цене, в то время как обещалось, что паркоместа будут сдаваться в аренду.

Новостройки побеждают вторичный рынок

Несмотря на "выходки" застройщиков, спрос на новостройки растет, а на квартиры на вторичном рынке - падает. "Очевидно, что социальное жилье (50-92 года) имеет значительный физический износ. Потенциальных покупателей в этом сегменте почти нет ", - говорится в сообщении компании" Олимп Консалтинг ".

Большинство сделок заключается таки на первичном рынке жилья, что объясняется небольшим разрывом в цене между жильем в бюджетных новостройках и на "вторичке", а также появлением интересных акций.

Влияние переселенцев

Еще одной из тенденций на рынке жилой недвижимости является незначительное влияние переселенцев из Донбасса и Крыма, которые снимают или покупают квартиры в столице или других крупных городах, таких как Одесса, Львов или Киев. У застройщиков отмечают, что массового появления покупателей с востока или юга страны не наблюдается, но спросом благодаря этой категории потенциальных клиентов вырос.

"По нашим исследованиям, люди сначала снимают квартиры, а потом ищут подходящие варианты для покупки. Для людей, которые приехали с востока, очень важно, чтобы комплекс был построен. На данный момент у нас (в бизнес и премиум сегментах) 10% покупателей - это люди из восточных регионов. Многие переселенцев покупают жилье в эконом-классе ", - рассказал Константин Браво коммерческий директор девелоперской компании" НЕСТ "на конференции URE Club.

Интересно, что переселенцы с востока выбирают Львов чаще, чем столицу. Директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов убежден, что не зря.

"В течение последних лет Львов сделал много шагов в плане инфраструктуры, пусть только в туристической части города. Хотя киевляне привыкли, что спрос на недвижимость в столице всегда, нынешние тенденции показывают, что все не так просто. Уже сейчас многие выбирают Львов благодаря фактору комфортности. По более низкой цене в этом городе можно получить более качественное среду ", - пояснил он.

Чего ждать

Прогнозы - традиционно дело неблагодарное, особенно в нынешней ситуации в стране. Но кое-что можно говорить наверняка. Цены на жилье во многом зависеть от курса доллара, говорит Мартыненко с UDP.

"Если гривна зафиксируется, застройщики и покупатели будут адаптироваться к стабильному курсу и с ним работать. В гривневом эквиваленте цены на недвижимость, скорее всего, будут незначительно повышаться (особенно в сегменте высоколиквидного жилья), в долларовом эквиваленте возможно снижение на 5-7%. Но опять-таки, все будет зависеть от курса ", - отмечает эксперт.

Не стоит ожидать резкого роста цен на первичном рынке, ведь конец года и январь - это сезон акций и скидок. Однако уже в феврале цены в гривнах могут подтянуться к курсу доллара. По оценкам Чапко из компании City Development Solutions, рост может составить около 10-12%.

"Учитывая сложную экономическую ситуацию подорожание квартир на столичном рынке первичной недвижимости будет происходить постепенно, вместе с восстановлением экономики", - прогноза Сергей Кехук с EY в Украине. Он считает, что это может произойти в средне-долгосрочной перспективе, то есть не раньше, чем через несколько лет.

На вторичном рынке увеличение стоимости "квадрата" также маловероятно. Во-первых, нет спроса - продавцы вынуждены держать цены, а то и снижать их. Во-вторых, вторичный рынок часто ориентируется на цены в новостройках.
www.zagorodna.com