А вот арендовать квартиру с приличным ремонтом можно от 6 тысяч гривен – уверяют местные риелторы. Но если правительство внедрит законопроект о повышении военного сбора до 5%, это может существенно изменить рынок недвижимости.
Полномасштабная война, экономические качели и миграция повлияли на структуру спроса и предложения рынка недвижимости прифронтового города. Но, несмотря на обстрелы и угрозы военного наступления, вопрос покупки жилья не только не теряет своей ценности среди инвесторов, но все больше привлекает жителей близлежащих районов.
Летом 2022-го мы исследовали ожил ли рынок недвижимости в Чернигове после российского вторжения на территорию области. Осенью – как изменились цены и спрос на аренду жилья. А как изменились цены в 2024-м, за каким жильем нужно охотиться и что это за квартира, которую продают дороже, чем в центре столицы — журналистам Черниговской Медиа Группы рассказали опытные специалисты сферы недвижимости.
Дорожали или дешевели? Как изменялись цены на жилье в течение года
Согласно аналитическим данным сайта ЛУН, за квадратный метр в черниговских новостройках просят 690 долларов. Средняя же цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 31 000 долларов. Двухкомнатной – 43 000 долларов. А владельцем трех комнат можно стать за 55 000 долларов.
В феврале этого года черниговцы пытались продать 1342 квартиры — рассказывает директор агентства недвижимости «МКТ» Александр Панасюк. Ежемесячно эта цифра только росла, потому что продать жилье за более сотни тысяч долларов в Чернигове не легко. Но владельцы квартир с выгодной локацией в центре города и хорошим ремонтом делать скидки не спешат. Ведь, в большинстве своем, финансовый ресурс позволяет им подождать восстановление покупательной способности населения и стабилизации рынка недвижимости.
«Цифры доходили до 150, 170, 200, 250 тысяч долларов. Рекордная цена была 290 тысяч долларов за квартиру на вторичном рынке. Такой бум спровоцировала, по моему мнению, программа єОселя, потому что они начали давать деньги. Но люди покупали квартиры стоимостью до 60 000 долларов. Все, что дороже, — продать крайне сложно».
Такая тенденция завышенных ценников обусловлена еще психологическими возбудителями — говорит Александр Панасюк. Испуганные войной, люди боятся потерять пожитки. Итак, в стоимость помещения закладывают все расходы на ремонт.
«То есть, как они считают. Берут стоимость квартиры и прибавляют стоимость ремонта. А ремонт может быть и вдвое дороже стоимости квартиры».
По отношению к 2023 году, в первом квартале 2024-го ценовой прирост составил около 5%. Однако уже с апреля цены на жилье в Чернигове существенно не меняются — уверяет директор агентства недвижимости «Новалад» Олег Музыка.
«Спросом пользуется жилье, где сделан хороший ремонт. Больше всего запросов на покупку двухкомнатных квартир. Частные дома продаются меньше, потому что они дороже. В основном покупатели приезжают из Мены, Куликовки, Козельца. Очень много клиентов из Сновска. Покупают в возрасте 55-60 лет. Больше всего запросов на центр, Стрелковую набережную и Масаны».
До полномасштабного российского вторжения стоимость жилья в новостройках составляла 500-600 долларов за квадратный метр. Сейчас же, по мнению директора агентства недвижимости МКТ Александра Панасюка, цифры должны не расти, как это происходит сегодня, а уменьшиться в половину. Тогда это будет отвечать всем условиям риска военного положения и экономики.
Дешевые и самые дорогие предложения жилья в городе
Самым дешевым предложением на сайте объявлений olx.ua кичится однокомнатная квартира в районе «Круга». Неремонтированные 13 квадратных метров продают за 9 599 долларов. Если же проехать поближе к центру – можно встретить самое дорогое жилье в городе. Стать владельцем двухэтажных 150 метров квадратных можно за 360 тысяч долларов. А это стоимость квартиры в элитном ЖК в центре столицы.
«Самые дорогие квартиры – это новостройки в центре и первая линия застроек на Стрелковой набережной. Там очень тихо, рядом лес и водоем, хорошо развитая инфраструктура. Люди не учитывают даже плохой путь. Продается все быстро, даже если цены превышают сотни тысяч долларов. Трехкомнатные могут стоить 140, двухкомнатные – 120 000 долларов», – анализирует директор агентства недвижимости «Новалад» Олег Музыка.
Любоваться предложением из пяти комнат можно, выложив, 260 000 долларов. Правда, большую сумму придется добавить еще и за ремонт. Но продавцы уверяют, что такое предложение уникально, ведь под одной крышей здесь объединена площадь трех квартир.
В июле в Чернигове продавалось 1820 квартир. Выбор велик. Поэтому, как бы эксклюзивно ни было предложение — о таких дорогостоящих сделках местным продавцам стоит забыть. Так говорят в агентствах недвижимости. Объясняют это тем, что многие запросы поступают от людей, чье жилье разрушили российские военные. А таких средств у горожан и переселенцев нет. Так что миссия агентств сейчас — проанализировать все риски и, опираясь на реальные кейсы продаж, предложить оптимальные цены.
«Самая дорогая квартира в июле, площадью около сотни квадратных метров, была зафиксирована на уровне 290 тысяч долларов. Но уже в августе ее цена упала до 219. Есть у нас один клиент, которому мы помогли продать квартиру с дисконтом в 30%. Стартовала цена с 250 000 долларов. Но для того, чтобы продать сейчас квартиру, нужно быть лидером в цене. А реальная продажа квартиры, площадью в 70 квадратных метров, на сегодня — 35 тысяч долларов. Хотя в июне-июле такие предлагали за 90 000 долларов», – Александр Панасюк, директор агентства недвижимости «МКТ».
Может быть, выгоднее арендовать?
Сентябрьского всплеска на аренду жилья перед началом учебного года, как это было до полномасштабного российского вторжения, сейчас нет. Потому спрос на арендуемое жилье в Чернигове чуть ли не рекордный на протяжении всего года. Так что и с ценами владельцы не стесняются.
«Та квартира, которая стоила 3 500 или 4 000 гривен в месяц – сейчас может стоить все 8. Сдавшиеся по 12 — ныне их ценники и до 17 тысяч гривен доходят», — рассказывает Александр Панасюк.
За самым бюджетным вариантом аренды квартиры с сайта объявлений olx.ua нужно ехать на рынок «Нива». В ближних многоэтажках предлагают пожить в однокомнатной квартире за 3000 гривен в месяц. Правда, если у вас есть собственная мебель и бытовая техника.
«Цены на аренду выросли вдвое, если отсчет для сравнения брать с 2022 года. В спросе однокомнатные. Некоторые владельцы, понимая, что спрос велик, за ремонт в стиле советщины просят 6 тысяч гривен в месяц», — рассказывает агент по недвижимости агентства «Компаньон» Артем Кошма.
Для тех, кто предпочитает красивое и современное жилье, не имеет домашних любимцев и хорошо зарабатывает — есть вот такое самое дорогое среди найденных нами предложение в городе. На улице 1-й танковой бригады помесячно сдают двухкомнатную квартиру в новостройке с гаражом за 30 000 гривен в месяц.
Однако нужно быть готовым к тому, что кошелек сразу похудеет на двойную стоимость аренды: за первый месяц и столько же задатка за последний. А еще часть денег арендатор оплатит в виде комиссионных риелтору. Однако есть случаи, когда за полученные услуги платит собственник — говорит Артем Кошма.
«Владельцы квартир платят комиссию риелтору в том случае, если последний квалифицированно донесет, какие услуги он предоставит, что от него зависит и почему так должно происходить. Это индивидуальные договоренности. Но, в большинстве, ее (комиссию – ред.) платит тот, кто заселяется. Стоимость комиссии тоже разрешается в индивидуальном порядке. Как правило, это 60%, но может быть и 70 и все 100».
Чаще жилье в Чернигове арендуют сами горожане, переселенцы и строители, которые приезжают восстанавливать город. Ищут дом ближе к спальным районам, с горячей водой, светом и на нижних этажах.
Сдаются и частные усадьбы. В течении недели разбирают жилье в Александровке. Там за двухэтажный дом со всеми условиями, паркоместом и земельным участком просят 14 тысяч гривен в месяц.
Или лучше переждать? Каким рынок будет дальше?
Своими прогнозами на этот счет не берутся делиться даже самые опытные специалисты. Однако, ожидают, что через несколько недель снова заработает программа кредитования єОселя, и ценники на жилье могут поползти вверх до 5%.
Кроме того, все зависит от ситуации на поле боя. Согласно тенденции, как только театр боевых действий приближается к определенной территории — рынок недвижимости демпингуется. В дальнейшем, при мирном времени, прирост в стоимости жилья могут добавить иностранные инвесторы. Вкладывая средства в восстановление Украины после войны, они не только способны вернуть размер ценников на довоенный уровень, но и существенно их увеличить.
Комментарии