Программист Алексей, попросивший не называть его фамилии, с женой уехали из Харькова в первые дни после начала полномасштабного вторжения РФ. Областной центр, расположенный в 30 км от российской границы, яростно обстреливали, масштабы и перспективы боевых действий были непонятны, так что молодые супруги, как и сотни других, арендовали квартиру во Львове. А в конце прошлого года приобрели там однокомнатную квартиру на седьмом этаже 10-этажного дома в ЖК Avalon Zelena str. девелоперской компании с одноименным названием.
«Жилье выбирали только в новостройке, в введенном в эксплуатацию доме, потому что сразу хотели начать ремонт и как можно быстрее переехать в собственную квартиру, — рассказывает Алексей. — Нам важно, что ЖК находится в зеленом районе города, здесь много магазинов, ресторанов».
Вынужденные переселенцы — новая категория клиентов, которые появляются в отделах продаж девелоперских компаний с прошлого года. Из-за российских обстрелов такие люди потеряли жилье и решили начать новую жизнь в другом городе, а для этого часто выбирают западные регионы страны. Там ведь и до границы со странами ЕС близко, и российские ракеты реже прилетают.
Именно поэтому появился ценовой дисбаланс. Если в Киеве аренда жилья даже в гривнях подешевела, а продать квартиру без значительной скидки тяжело, то на западе противоположная картина: Ужгород и Львов постепенно становятся самыми дорогими городами страны.
Тем временем в Украине назревает жилищный кризис. По данным Министерства развития общин и территорий, 2,4 млн человек проживают в разрушенном или поврежденном жилье. Украинцы после победы будут решать эту проблему — либо посредством компенсаций по государственным программам, либо самостоятельно. Формируемый безумный отложенный спрос повлечет за собой рост количества сделок в первую очередь в Киеве: люди, по мнению экспертов, воспользуются возможностью переехать в столицу. Если так произойдет, цены на жилье пойдут вверх.
Покупатели возвращаются
Рынок недвижимости уже пережил не один кризис за период независимости. Денис Судилковский, маркетинг-директор сервиса по поиску недвижимости ЛУН, говорит, что главное отличие нынешней ситуации от предыдущих кризисов 2008 и 2014 годов в том, что к эффекту уменьшения покупательной способности населения добавилась самая большая в истории страны миграция. По данным уполномоченного Верховной Рады по правам человека, из Украины выехали 14,5 млн. украинцев, еще 4,7 млн. зарегистрированы как внутренние переселенцы.
Потенциальные покупатели с деньгами не спешат их тратить. «Людям комфортнее со своими средствами в бомбоубежище, потому что, возможно, придется снова уезжать и нужны будут деньги, — считает Дмитрий Корчев, директор агентства недвижимости Брок-Риэлти. — Украинцы опасаются, что в новую квартиру попадет ракета, и они потеряют жилье». Инвесторы, которые вкладывались в строительство на начальном этапе, а затем продавали жилье перед вводом дома в эксплуатацию или сдавали его в аренду, ожидают окончания войны. Именно они до войны покупали от 30 до 50% квартир в новых домах.
Судилковский рассказывает, что в начале войны насчитывалось примерно 200 тыс. активных инвесторов, вложившихся в новостройки, но еще не получивших ключей. Сроки сдачи квартир в большинстве случаев сдвинулись на неопределенный срок. «Спрогнозировать ситуацию невозможно даже на 2−3 года вперед, быстро продать недостроенное жилье сложно — все это в разы снизило спрос в этом сегменте», — говорит эксперт.
Однако в этом году ситуация улучшилась. Андрей Ваврыш, основатель девелоперской компании SAGA Development, говорит, что к октябрю прошлого года продажи происходили, но их объемы составляли только 10% от довоенных. Однако после начала массовых ракетных атак на Киев, начавшихся 10 октября, интерес покупателей уменьшился, и это вполне логично. Украинцы готовились к тяжелейшей зиме с возможными веерными отключениями света, проблемами с водоснабжением и повторным наступлением российских оккупантов на столицу. Спрос снизился на всё — от посещения ресторанов и частных клиник до аренды и покупки квартир. «С начала этого года снова наблюдаем рост спроса и надеемся, что эта положительная тенденция будет продолжаться и дальше», — говорит Ваврыш.
Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM, добавляет: в первые зимние месяцы жилья купили более чем вполовину меньше, чем за аналогичный период 2022 года. Однако, если сравнить с остальными месяцами прошлого года, то ситуация выглядит лучше. «Сейчас среди покупателей квартир на первичном рынке преобладают те, кто покупает жилье для себя. Это люди, которые связывают свое будущее с Украиной, Киевом», — говорит он.
Начали появляться и инвесторы. Возможно, потому, что приобрести жилье в странах ЕС даже тем, у кого есть средства, почти невозможно. Перечислить средства с украинской карты на счет продавца за границей не позволяет Нацбанк, а перевести деньги в сумке и положить их на счет в европейский банк — не позволяют жесткие требования местных регуляторов. Еще нужно предоставить кучу документов, подтверждающих источники происхождения средств. Поэтому инвесторы могут возвращаться на рынок недвижимости в надежде продать квартиру после войны.
Девелоперы постепенно восстанавливают активность. По данным ЛУН, уже летом прошлого года, на 21-ю неделю войны, 66% из них во всех регионах без боевых действий возобновили продажи. И этот уровень уже приблизился к 80%. В Киеве из 217 новостроек, насчитывавшихся в январе 2022-го, продажи в конце года начались в 182. Во Львове этот показатель вырос со 117 до 121 объекта. А в Одессе, наоборот, упал со 109 до 79. «Количество новых объектов, очередей в существующих жилых комплексах и темпы достройки объектов на этапе котлованов значительно снизились, — говорит Судилковский. — Даже при окончании войны в 2023-м в ближайшие годы в эксплуатацию будут вводить рекордно мало нового жилья». Стандартный строительный цикл от проекта до получения ключей в Украине длится около трех лет.
Сейчас украинские продавцы наиболее уступчивы. Девелоперы, например, готовы фиксировать курс для выплат, предоставляют длительные отсрочки — от 3 до 5 лет, уменьшают первый взнос. Такие программы необходимы из-за роста цен на жилье — в долларах стоимость не изменилась, а вот в гривне увеличилась на 35−40%.
И чем дальше от фронта — тем дороже. К примеру, по данным ЛУН, в Киеве средняя цена на квартиры составляет 48 тыс. грн за кв. м, во Львове — 45,9 тыс., в Одессе — 38 тыс., в Харькове — 22,8 тыс., а в Днепре — 42,1 тыс.
Ваврыш говорит, что гривневые цены стимулируют увеличение более чем на 50% себестоимости строительства. «С началом войны большинство логистических цепочек разрушилось. Мы должны искать новых производителей товаров, ранее поступавших из России или Беларуси или через их территорию, например из Китая, и формировать новые цепочки поставок», — говорит он. Часть подрядчиков обанкротилась и ушла с рынка, работники других вступили в ряды ВСУ. Атаки на критическую инфраструктуру осенью 2022-го заставили девелоперов искать альтернативные способы снабжения стройплощадок, а это дороже. «Если в этом году существенного удорожания строительства не будет, до завершения войны значительного роста цен мы не ожидаем. Победа же станет мощным драйвером роста рынка, и цен на недвижимость в частности», — добавляет Ваврыш.
Продавать не хотят
Оксана Суслова, директор агентства недвижимости "Левый берег", вспоминает, как пять месяцев искала для клиентов двухкомнатную квартиру на столичной Оболони. Молодые люди хотели приобрести жилье в новостройке за $80 тыc., однако таких предложений не было. «За эти средства можно было купить только квартиру в „чешке“, в новых домах цены стартовали от $100 тыс., — рассказывает она. — Поэтому покупатели предпочли Голосеевский район, где и приобрели жилье за $78 тыс.».
Владельцы не спешат предлагать жилье. До двух третей всех продавцов убрали свои объявления по продаже, отложив это решение до победы, отмечает Судилковский. По данным ЛУН, к концу 2022-го в Одесской, Харьковской, Черниговской областях на продажу было выставлено вдвое меньше объектов, чем до войны. Западные области потеряли от четверти до трети своих объявлений о продаже квартир. Миграция и неуверенность в будущем даже у оставшихся в относительно безопасных местах приводит к уменьшению предложения. Владельцы часто не готовы предоставлять «военный дисконт» и ожидают завершения войны и роста цен, говорит Судилковский.
Остаются только те, кому деньги нужны сейчас, так что рынок резко встал на сторону покупателя, открыв возможность для обсуждения дисконта, размер которого находится в пропорциональной зависимости от расстояния до линии фронта. В Киеве он составляет 30%. К примеру, трехкомнатную квартиру в Соломенском районе в заброшенном состоянии до войны готовы были приобрести за $68 тыс., говорит Суслова. Однако сделка сорвалась. И уже другой покупатель заплатил за нее $48 тыс. Самую дешевую гостинку в Киеве можно найти за $30 тыс. А владельцы квартир в новостройках идут на минимальные уступки, как правило, на 5−10% от довоенного уровня.
Таких цен нет во Львове. Квартиру на окраине без ремонта дешевле $32−35 тыс. не сыщешь, рассказывает местная риелтор Елена Гарбузова. И никто потенциальным покупателям 30% скидки не предлагает. Так что жилье в «чешках» сейчас можно купить за $1,5 тыс. за кв. м (60 тыс. грн), а в новостройках — по $1,7−2,5 тыс. за кв. м (68−100 тыс. грн). «Во Львове появляются объекты, которые продаются по $3 тыс. за кв. м [120 тыс. грн]», — добавляет она.
В Ужгороде, который стал популярным среди переселенцев после начала войны, квартира в пригодном для жизни состоянии стоит от $50 тыс. Марьяна Нагорняк, директор АН "Фарт", говорит, что с начала большой войны цены выросли на 20%. «Многие приезжие, а среди них и киевляне, покупают квартиры в городе. И потом планируют сдавать их в аренду или оставить для себя как запасной вариант», — говорит она.
А вот в Харькове сделок почти нет, как и единой ценовой политики. Одни продавцы не принимают во внимание военные риски и хотят получить довоенную сумму за свое жилье, другие — сразу готовы предоставить 30% скидки. Александр Нечай, местный риелтор, отмечает, что одно-двухкомнатные квартиры можно найти и за $16 тыс.
В Одессе, говорит Алексей Красотов, риелтор АН Александр-N, сделки есть, хоть их и меньше по сравнению с довоенным периодом. Цены упали на 20−30%. Однокомнатную квартиру в старом жилом фонде на окраине города можно приобрести за $18 тыс., в лучшем состоянии — за $30−35 тыс. Единички в новостройках в Приморском районе даже сейчас продаются за $95−100 тыс.
Аренда угомонилась
Массовая миграция украинцев после начала войны сразу повлияла на рынок аренды. В западных регионах спрос вырос на 300−500% уже в первых числах марта 2022-го, но не только там. Днепр, Полтава и Запорожье приняли переселенцев из восточных областей, и спрос тоже вырос в разы. В то же время в столице, почти мгновенно потерявшей примерно три четверти населения, до конца весны нередко наблюдались истории, когда жилье сдавали за стоимость коммунальных услуг, вспоминает Судилковский. В июле интерес к аренде в Киеве вернулся на довоенный уровень, а вот цены нет.
Чем безопаснее в большом городе, тем больше спрос на аренду и тем выше цены. По данным ЛУН, в Киеве аренда однокомнатной квартиры сейчас стоит в среднем 9 тыс. грн в месяц, а во Львове — 15,5 тыс. грн. В столице, например, много вариантов квартир за 5 тыс. грн в месяц — до войны за такие деньги можно было рассчитывать только на комнату. А вот в Харькове снять квартиру в хорошем состоянии можно за 2−2,5 тыс. грн, рассказывает Нечай. Поселиться в центре города можно за 5 тыс. грн. Такие низкие цены риелторы не помнят.
В Одессе дела похуже, чем надеялись, признается Красотов из Александр-N. «В прошлом году многие квартиры арендовали жители Николаева и Херсона, — рассказывает он. — Они вернулись домой после деоккупации Херсона, и наш город пуст». Арендодателям пришлось пользоваться проверенным способом — снижать цены. Например, квартиры экономкласса сейчас сдаются на 10−20% дешевле. Самые доступные единички можно найти за 3−4 тыс. грн в месяц, а жилье в лучшем состоянии и районе — за 7−8 тыс. грн. Жилье премиум-класса упало в цене больше всего — если до войны элитные квартиры сдавали за $600−700, то сейчас — за $350−400 в месяц.
На западе страны, в Ужгороде и Черновцах аренду квартир уже привязывают к доллару. Нагорняк из АН Фарт говорит, что жилье в хорошем состоянии ежемесячно стоит $300−400. Даже незначительный рост спроса может привести к новому росту цен.
Вверх или наоборот?
Весомые изменения на рынке недвижимости произойдут после победы Украины. Насиковский отмечает, что уже формируется отложенный спрос, и он оказывает накопительный эффект. «Люди вернутся к решению жилищного вопроса, ведь его актуальность не снижается», — говорит эксперт. Часть переселенцев останется в Киеве, инвесторы вернутся на рынок недвижимости. Цены на жилье будут расти не только из-за спроса, но и из-за подорожания строительных материалов, энергоресурсов, логистики и т. д., прогнозирует он.
Но есть и риски. Часть украинцев не захотят возвращаться и будут продавать свое жилье, что будет увеличивать предложение и влиять на цены. Финансовые возможности потенциальных покупателей уменьшились, а в некоторых городах восстановление будет продолжаться медленно, и недвижимость там будет дешеветь.
Аренда и продажа всегда связаны, отмечает Судилковский. «Чем больше людей стремится жить в конкретном месте, тем дороже аренда. При достижении определенного благосостояния людям приходит понимание: «зачем платить за аренду, если можно платить эти средства за кредит», — говорит он. До войны, например, в Киеве примерно 10 лет аренды равнялись стоимости инвестиции в строительство квартиры. Однако сейчас эта пропорция не работает.
Комментарии