Програміст Олексій, який попросив не називати його прізвища, із дружиною виїхали із Харкова у перші дні після початку повномасштабного вторгнення РФ. Обласний центр, розташований за 30 км від російського кордону, шалено обстрілювали, масштаби та перспективи бойових дій були незрозумілими, тож молоде подружжя, як і сотні інших, орендували квартиру у Львові. А наприкінці минулого року придбали там однокімнатну квартиру на сьомому поверсі 10‑поверхового будинку в ЖК Avalon Zelena str. девелоперської компанії з однойменною назвою.
«Житло вибирали тільки в новобудові, у введеному в експлуатацію будинку, бо одразу хотіли розпочати ремонт і якнайшвидше переїхати у власну квартиру, — розповідає Олексій. — Нам важливо, що ЖК розташований у зеленому районі міста, тут багато магазинів, ресторанів».
Вимушені переселенці — нова категорія клієнтів, які з’являються у відділах продажу девелоперських компаній з минулого року. Через російські обстріли такі люди втратили житло й вирішили розпочати нове життя в іншому місті, а для цього часто обирають західні регіони країни. Адже там і до кордону з країнами ЄС близько, і російські ракети рідше прилітають.
Саме через це з’явився ціновий дисбаланс. Якщо в Києві оренда житла навіть у гривнях подешевшала, а продати квартиру без значної знижки важко, то на заході протилежна картина: Ужгород та Львів поступово стають найбільш дорогими та жаданими містами країни.
Тим часом в Україні назріває житлова криза. За даними Міністерства розвитку громад і територій, 2,4 млн людей мешкають у зруйнованому або пошкодженому житлі. Українці після перемоги вирішуватимуть цю проблему — або за допомогою компенсацій по державним програмам, або самостійно. Шалений відкладений попит, що формується, спричинить зростання кількості угод у першу чергу в Києві: люди, на думку експертів, скористаються можливістю переїхати до столиці. Якщо так станеться, то ціни на житло підуть угору.
Покупці повертаються
Ринок нерухомості вже пережив не одну кризу за період незалежності. Денис Суділковський, маркетинг-директор сервісу з пошуку нерухомості ЛУН, каже, що головна відмінність нинішньої ситуації від попередніх криз 2008 та 2014 років у тому, що до ефекту зменшення купівельної спроможності населення додалася найбільша в історії країни міграція. За даними уповноваженого Верховної Ради з прав людини, з України виїхали 14,5 млн українців, ще 4,7 млн зареєстровані як внутрішні переселенці.
Потенційні покупці із грішми не поспішають їх витрачати. «Людям комфортніше зі своїми коштами в бомбосховищі, бо, можливо, доведеться знову виїжджати і потрібні будуть гроші, — вважає Дмитро Корчев, директор агентства нерухомості Брок-Ріелті. — Українці побоюються, що в нову квартиру потрапить ракета і вони втратять житло». Інвестори, які вкладалися в будівництво на початковому етапі, а потім продавали житло перед введенням будинку в експлуатацію чи здавали його в оренду, очікують на закінчення війни. Саме вони до війни купували від 30 % до 50 % квартир у нових будинках.
Суділковський розповідає, що на початку війни налічувалося приблизно 200 тис. активних інвесторів у новобудови, що вклалися у будівництво, але ще не отримали ключів. Терміни здачі їхніх квартир у більшості випадків зсунулися на невизначений термін. «Спрогнозувати ситуацію неможливо навіть на 2‑3 роки наперед, швидко продати недобудоване житло складно — усе це в рази зменшило попит у цьому сегменті», — каже експерт.
Проте цього року ситуація поліпшилася. Андрій Вавриш, засновник девелоперської компанії SAGA Development, каже, що до жовтня минулого року продаж відбувався, але його обсяги становили тільки 10 % від довоєнних. Однак після початку масових ракетних атак на Київ, що розпочалися 10 жовтня, зацікавленість покупців зменшилася, і це цілком логічно. Українці готувалися до найважчої зими з можливими віяловими відключеннями світла, проблемами з водопостачанням та повторним наступом російських окупантів на столицю. Попит знизився на все — від відвідування ресторанів та приватних клінік до оренди та купівлі квартир. «З початку цього року знову спостерігаємо зростання попиту і сподіваємося, що ця позитивна тенденція триматиметься й надалі», — каже Вавриш.
Олександр Насіковський, керівний партнер групи компаній DIM, додає: у перші зимові місяці житла купили більш ніж уполовину менше, ніж за аналогічний період 2022‑го. Однак, якщо порівняти із рештою місяців минулого року, то ситуація виглядає кращою. «Зараз серед покупців квартир на первинному ринку переважають ті, хто купує житло для себе. Це люди, які пов’язують своє майбутнє з Україною, з Києвом», — каже він.
Почали з’являтися й інвестори. Можливо тому, що придбати житло у країнах ЄС навіть тим, у кого є кошти, майже неможливо. Перерахувати кошти з української картки на рахунок продавця за кордоном не дозволяє Нацбанк, а перевести гроші в сумці та покласти їх на рахунок у європейський банк — жорсткі вимоги місцевих регуляторів. Ще й треба надати купу документів, які підтверджують джерела походження коштів. Тому інвестори можуть повертатися на ринок нерухомості, сподіваючись продати квартиру після війни.
Девелопери поступово відновлюють активність. За даними ЛУН, уже влітку минулого року, на 21‑й тиждень війни, 66 % із них у всіх регіонах без бойових дій відновили продаж. І цей рівень уже наблизився до 80 %. У Києві з 217 новобудов, що налічувалися в січні 2022‑го, продаж наприкінці року розпочався у 182. У Львові цей показник зріс зі 117 до 121 об'єкта. А в Одесі, навпаки, впав зі 109 до 79. «Кількість нових об'єктів, черг у наявних житлових комплексах і темпи добудови об'єктів на етапі котлованів значно знизилися, — каже Суділковський. — Навіть за умови закінчення війни у 2023‑му в найближчі роки в експлуатацію вводитимуть рекордно мало нового житла». Стандартний будівельний цикл від проєкту до отримання ключів в Україні триває близько трьох років.
Зараз українські продавці найбільш поступливі. Девелопери, наприклад, готові фіксувати курс для виплат, надають тривалі відтермінування — від 3 до 5 років, зменшують перший внесок. Такі програми необхідні через зростання цін на житло — у доларах вартість не змінилася, а от у гривні збільшилася на 35‑40 %.
І чим далі від фронту — тим дорожче. Наприклад, за даними ЛУН, у Києві середня ціна на квартири становить 48 тис. грн за кв. м, у Львові — 45,9 тис., в Одесі — 38 тис., в Харкові — 22,8 тис., а в Дніпрі — 42,1 тис.
Вавриш каже, що гривневі ціни стимулює збільшення на понад 50 % собівартості будівництва. «З початком війни більшість логістичних ланцюжків зруйнувалися. Ми мусили шукати нових виробників товарів, які раніше надходили з Росії чи Білорусі або через їхню територію, наприклад з Китаю, і формувати нові ланцюжки постачання», — каже він. Частина підрядників збанкрутіла й пішла з ринку, працівники інших вступили до лав ЗСУ. Атаки на критичну інфраструктуру восени 2022‑го змусили девелоперів шукати альтернативні способи живлення будмайданчиків, а це дорожче. «Якщо цього року істотного здорожчання будівництва не буде, до завершення війни значного зростання цін ми не очікуємо. Натомість перемога стане потужним драйвером зростання ринку, і цін на нерухомість зокрема», — додає Вавриш.
Продавати не хочуть
Оксана Суслова, директорка агентства нерухомості "Лівий берег", згадує, як п’ять місяців шукала для клієнтів двокімнатну квартиру на столичній Оболоні. Молоді люди хотіли придбати житло в новобудові за $ 80 тис., однак таких пропозицій не було. «За ці кошти можна було купити лише квартиру в „чешці“, у нових будинках ціни стартували від $ 100 тис., — розповідає вона. — Тому покупці віддали перевагу Голосіївському району, де й придбали житло за $ 78 тис.».
Власники не поспішають пропонувати своє житло. До двох третин усіх продавців прибрали свої оголошення з продажу, відклавши це рішення до перемоги, зазначає Суділковський. За даними ЛУН, на кінець 2022‑го в Одеській, Харківській, Чернігівській областях на продаж було виставлено удвічі менше об'єктів, ніж до війни. Західні області втратили від чверті до третини своїх оголошень про продаж квартир. Міграція та невпевненість у майбутньому навіть у тих, хто залишився у відносно безпечних місцях, призводить до зменшення пропозиції. Власники часто не готові надавати «воєнний дисконт» та очікують на завершення війни і зростання цін, каже Суділковський.
Залишаються лише ті, кому гроші потрібні зараз, тож ринок різко став на бік покупця, відкривши можливість для обговорення дисконту, розмір якого перебуває у пропорційній залежності від відстані до лінії фронту. У Києві він становить 30 %. Наприклад, трикімнатну квартиру в Солом’янському районі в занедбаному стані до війни готові були придбати за $ 68 тис., каже Суслова. Однак угода зірвалася. І вже інший покупець заплатив за неї $ 48 тис. Найдешевшу ж гостинку в Києві можна знайти за $ 30 тис. А власники квартир у новобудовах ідуть на мінімальні поступки, як правило, на 5‑10 % від довоєнного рівня.
Таких цін немає у Львові. Квартиру на околиці без ремонту дешевше $ 32‑35 тис. не знайдеш, розповідає місцева рієлторка Олена Гарбузова. І ніхто потенційним покупцям 30 % знижки не пропонує. Тож житло у «чешках» зараз можна купити за $ 1,5 тис. за кв. м (60 тис. грн), а в новобудовах — по $ 1,7‑2,5 тис. за кв. м (68‑100 тис. грн). «У Львові з’являються об'єкти, які продаються по $ 3 тис. за кв. м [120 тис. грн]», — додає вона.
В Ужгороді, що став популярним серед переселенців після початку війни, квартира у придатному для життя стані коштує від $ 50 тис. Мар’яна Нагорняк, директорка АН "Фарт", каже, що з початку великої війни ціни зросли на 20 %. «Багато приїжджих, а серед них і кияни, купують квартири в місті. І потім планують здавати їх в оренду або залишити для себе як запасний варіант», — каже вона.
А от у Харкові угод майже немає, як і єдиної цінової політики. Одні продавці не зважають на воєнні ризики та хочуть отримати довоєнну суму за своє житло, інші — одразу готові надати 30 % знижки. Олександр Нечай, місцевий рієлтор, зазначає, що одно-двокімнатні квартири можна знайти й за $ 16 тис.
В Одесі, каже Олексій Красотов, рієлтор АН Олександр-N, угоди є, хоч їх і менше порівняно з довоєнним періодом. Ціни впали на 20‑30 %. Однокімнатну квартиру в старому житловому фонді на околиці міста можна придбати за $ 18 тис., у кращому стані — за $ 30‑35 тис. Одинички в новобудовах у Приморському районі навіть зараз продаються за $ 95‑100 тис.
Оренда вгамувалася
Масова міграція українців після початку війни одразу вплинула на ринок оренди. У західних регіонах попит зріс на 300‑500 % уже в перших числах березня 2022‑го, але не тільки там. Дніпро, Полтава та Запоріжжя прийняли переселенців зі східних областей, і попит там теж виріс у рази. Водночас у столиці, що майже миттєво втратила приблизно три чверті населення, до кінця весни нерідко спостерігалися історії, коли житло здавалося за вартість комунальних послуг, згадує Суділковський. У липні інтерес до оренди в Києві повернувся на довоєнний рівень, а от ціни — ні.
Чим безпечніше у великому місті — тим більший попит на оренду і тим вищі ціни. За даними ЛУН, у Києві оренда однокімнатної квартири зараз коштує в середньому 9 тис. грн на місяць, а у Львові — 15,5 тис. грн. У столиці, наприклад, багато варіантів квартир за 5 тис. грн на місяць — до війни за такі гроші можна було розраховувати лише на кімнату. А от у Харкові винайняти квартиру в гарному стані можна за 2‑2,5 тис. грн, розповідає Нечай. Оселитися в самому центрі міста можна за 5 тис. грн. Таких низьких цін рієлтори не пам’ятають.
В Одесі справи гірші, ніж сподівалися, зізнається Красотов із Олександр-N. «Минулого року багато квартир орендували жителі Миколаєва та Херсону, — розповідає він. — Вони повернулися додому після деокупації Херсону, і наше місто порожнє». Тож, орендодавцям довелося користуватися перевіреним способом — знижувати ціни. Наприклад, квартири економкласу зараз здаються на 10‑20 % дешевше. Найдоступніші одинички можна знайти за 3‑4 тис. грн на місяць, а житло у кращому стані та районі — за 7‑8 тис. грн. Житло преміумкласу впало в ціні найбільше — якщо до війни елітні квартири здавали за $ 600‑700, то зараз — за $ 350‑400 на місяць.
На заході країни, в Ужгороді та Чернівцях, оренду квартир вже прив’язують до долара. Нагорняк з АН Фарт каже, що житло в хорошому стані щомісячно коштує $ 300‑400. Навіть незначне зростання попиту може призвести до нового зростання цін.
Вгору чи навпаки?
Вагомі зміни на ринку нерухомості відбудуться після перемоги України. Насіковський зазначає, що вже формується відкладений попит, і він має накопичувальний ефект. «Люди повернуться до вирішення житлового питання, адже його актуальність не знижується», — каже експерт. Частина переселенців залишиться в Києві, інвестори повернуться на ринок нерухомості. Ціни на житло зростатимуть не лише через попит, а й через подорожчання будівельних матеріалів, енергоресурсів, логістики тощо, прогнозує він.
Але є й ризики. Частина українців не захочуть повертатися та продаватимуть своє житло, що збільшуватиме пропозицію і впливатиме на ціни. Фінансові можливості потенційних покупців зменшилися, а в деяких містах відбудова триватиме повільно, тож і нерухомість там дешевшатиме.
Оренда та продаж завжди пов’язані, зазначає Суділковський. «Чим більше людей прагне жити в конкретному місці, тим дорожча оренда. При досягненні певного достатку до людей приходить розуміння: «навіщо платити за оренду, якщо можна платити ці кошти за кредит», — каже він. До війни, наприклад, в Києві приблизно 10 років оренди дорівнювали вартості інвестиції у будівництво квартири. Однак зараз ця пропорція не діє.
Коментарі