Владимир Семенцов
соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development
В 2024 году первичный рынок жилья будет иметь признаки стагнации: спрос на новостройки будет оставаться низким и ограниченным объектами с высоким уровнем готовности (спрос не превысит 25-30% от уровня февраля 2022 года), при экономической стабильности стоимость м2 будет расти точечно и преимущественно в объектах с высокой степенью готовности, будет наблюдаться отрицательное соотношение старта новых объектов с количеством запланированных к сдаче в эксплуатацию - на уровне 10-15%.
На основе главных экономических, военных и политических прогнозов специалист предположил, что в следующем году ни стремительного развития строительства, ни существенного роста спроса не произойдет.
“В 2023 году по сравнению со второй половиной 2022 года темпы строительства выросли лишь на 15-20%, что едва дотягивает до ⅓ от количества объектов, возведение которых велось до полномасштабного вторжения. При этом более 80% ЖК, на которых ведутся строительные работы, должны быть сданы в эксплуатацию еще в 2022 и начале 2023. Фактически часть девелоперов, хоть и медленно, но пыталась и будет пытаться в следующем году привести в порядок начатые объекты” , – рассказал эксперт.
Владимир Семенцов отметил, что более 70% возводимых ЖК преимущественно сконцентрированы в западных областях и Киеве из-за "статуса" наиболее защищенных от вражеских обстрелов - отсюда и более ощутимый спрос, чем в остальных регионах страны.
В то же время он считает, что в 2024 году уровень спроса не будет абстрактным. Концентрация покупателей будет точкой по нескольким основным критериям выбора новостроек:
1) цена в соотношении с площадью дома, 2) место и удобство расположения жилого комплекса (регион, удаленность от центральной части города, номинальная защита от вражеских обстрелов), 3) стадия строительства и активность на стройплощадке, 4) статус девелопера: его опыт работы на рынке, качество уже построенных объектов; 5) наличие всех разрешений и отсутствие судебных и других "обременений" (например, общественных протестов), которые могут поставить под сомнение завершение объекта; 6) действующие гибкие программы скидок и рассрочки, общие с комбанками ипотечные программы, возможность приобретения жилья по программе "єОселя" (аккредитация ЖК для участия в этой программе), 7) качество будущего ЖК: создаваемые объекты инфраструктуры, закрытая территория, безопасность и защита и т.д.
Девелопер подчеркнул, что активное внедрение программы льготного ипотечного кредитования "єОселя" в строящихся новостройках может стимулировать рост спроса.
“В настоящее время количество квартир, приобретенных по программе "єОселя" в ЖК на стадии строительства, не превышает 1%, при этом большинство квартир покупается в объектах классов “кофорт+” и “бизнес”, цена которых в среднем на 30-50%. выше стоимости квартир в объектах экономкласса с аналогичной степенью готовности. Для более-менее ощутимого влияния государственной ипотеки на первичный рынок эта цифра должна вырасти до 25-30% от выданных кредитов - до 200-250 ипотек ежемесячно. Кроме того, важно станет существенное расширение программы на объекты эконом и комфорт-класса”, - подчеркнул эксперт.
Что касается ценовой ситуации, то, по его мнению, главные изменения в стоимости жилья для покупателей будут наблюдаться в объектах с динамическим и непрерывным строительством на высоких стадиях готовности.
Он отметил, что на 2024 год в таких ЖК уже запланирован рост стоимости м2 в среднем на 10-15% в гривневом эквиваленте, однако такие ценовые изменения больше связаны с коммерческой стратегией и переходом на новый этап строительства, а не из-за повышенного спроса.
По его прогнозу, отсутствие достаточного количества покупателей из-за неуверенности в завтрашнем дне и общий низкий уровень доходов граждан станут главными сдерживающими факторами для глобального роста цен. Именно поэтому, в среднем по рынку увеличение цен может не превысить 3-5%, что будет в 2-2,5 раза меньше прогнозируемых темпов инфляции (ожидается, что в 2024 году инфляция в Украине составит 9,7%).
“На первичном рынке существует крепкая связь войны, спроса, темпов строительства, качеством ЖК, способов приобретения, курса валют и себестоимости строительства. На этом должна основываться ценовая политика девелоперов. Однако уже сейчас некоторые компании озвучивают собственные коммерческие планы по поднятию цен в их объектах на 10-15%. Это кажется как ожидаемый общерыночный тренд, однако вряд ли это звучит убедительно и корректно по отношению ко всему рынку. Ведь несколько абсурдно, когда в объектах с нулевым или хилым спросом при стабильной себестоимости стремительно растут цены. А кроме того не следует забывать, что на первичном рынке хоть пруд пруди различные риски для инвестора: от сугубо "военных", до превращения объекта в долгострой или откровенного мошенничества. Я думаю, что в состоянии потенциальных покупателей нет никаких ценовых иллюзий, ведь дефицита на первичном рынке жилья нет”, - отметил специалист.
Среди факторов, влияющих на развитие первичного рынка жилья в 2024 году, эксперт выделил:
- Продолжительность и ход войны, противодействие агрессору и преодоление последствий войны;
- Развитие экономики и, в частности, строительной и касающихся отраслей (рост ВВП, низкая инфляция, сбалансированные доходы и расходы государственного бюджета благодаря макрофинансовой поддержке стран-партнеров);
- Развитие государственной программы "еселя" на первичном рынке;
- эффективность градостроительной реформы (от преодоления коррупции на всех ступенях, создание прозрачного инвестиционно привлекательного рынка, до защиты прав покупателей);
- Ситуация на рынке валют: крепость национальной валюты;
- Рост доходов граждан;
- Политический консенсус: отсутствие внутренних разрушительных распрей.
“При оптимистическом сценарии ситуация на первичном рынке жилья в 2024 году будет оставаться в сознании: вряд ли рынку будет грозить более глобальный кризис, чем вызванный войной. В то же время сохранение "статус кво" в строительстве жилья можно будет считать вполне приемлемым результатом", - подытожил Владимир Семенцов.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал!
Комментарии