Оксана Остапчук
Руководитель сектора развития продаж OLX Недвижимость
Ранее перед началом зимнего сезона наблюдалось незначительное падение цен на долгосрочную аренду в определенных городах. Особенно это было заметно в населенных пунктах, где в сентябре завершается активный «горячий» сезон аренды. Сейчас на цены влияет множество таких факторов, как блэкауты, условная безопасность городов, общие интересы соискателей. Поэтому каждый регион стоит описывать отдельно, своими тенденциями. Рассмотрим их подробнее.
Киев
Столице присущи частые колебания в ценах на аренду недвижимости в обе стороны. Например, на аренду домов и квартир после начала войны произошло падение от 35% до 80%. Восстановление цен пришлось на лето 2022 года. Период блэкаутов (после октября 2022) повлиял на меньшую привлекательность Киева с точки зрения аренды жилья, что, соответственно, повлияло на падение цен как на квартиры, так и дома. Сейчас цены в столице уже полностью восстановились и даже превысили довоенные, а качественная работа ППО вернула многих арендаторов на рынок недвижимости. К тому же возвращение украинцев в Киев и выход на работу в офисы также, в свою очередь, стимулировали к поиску жилья в столице, оживлению рынка и повышению цен.
Запад Украины
В западных областях цены на аренду недвижимости с начала полномасштабного вторжения почти не снижались. Особенно это касается таких городов, как Львов, Ивано-Франковск, Ужгород, где стоимость аренды со времен пикового внутреннего перемещения лиц, наоборот, только растет. С 2022 года в западном регионе Украины было уже несколько волн повышения стоимости аренды как квартир, так и частных домов. Разумеется, это было связано с ажиотажным спросом на недвижимость в этой местности, ситуацией с безопасностью и сезонностью уже в 2023 году.
Любопытно, что изменения в ценах на аренду домов за период с 2022 года являются достаточно хаотичными. Каждый месяц может наблюдаться как рост на 100% от цены, так и падение на следующий месяц на около 100%.
Одесса
В Одессе после начала полномасштабного вторжения, как и во многих других городах, наблюдалось незначительное снижение цен на аренду недвижимости. После этого стоимость зафиксировалась почти на год. И только в активный сезон с августа 2023 года на OLX Недвижимость мы фиксировали рост цен в Приморском районе на уровне 20−25%. Стоимость аренды во всех остальных районах осталась на том же уровне, что и 1−2 года назад.
Днепр и Харьков
В Днепре волна эвакуации населения из прифронтовых городов весной 2022 года дала о себе знать, поскольку из-за этого произошло повышение цен как на квартиры, так и на дома. В пределах 20% снизились цены на аренду во время блэкаутов, сейчас же они «закрепились» на уровне +20−25% от довоенных цен.
В Харькове цены так и не восстановились до уровня ценовых показателей января-февраля 2022 года. Сейчас мы видим, что стоимость жилой аренды зафиксировались на уровне -25−40% от довоенных. Несмотря на то что спрос в этом регионе немного вырос в период активного сезона в 2023 году, сейчас мы снова видим падение. Поэтому, что касается Харькова уверена, уровень цен на аренду жилья в ближайшие несколько месяцев останется на текущем уровне.
В целом на цену аренды недвижимости в «холодный» период влияет очень много факторов. Например, автономность дома в случае блэкаутов, фактор безопасности городов или районов города, удобство жилья в случае работы из дома и пр.
Как правило, для долгосрочной аренды нехарактерны циклические уменьшения цены. Снижение стоимости жилья с начала полномасштабного вторжения — это исключение и скорее вынужденная опция, которую пришлось делать арендодателям. Ранее падения в цене могли быть минимальными в зимний период, начиная даже с конца ноября, но эти изменения часто варьировались лишь в размере 500 гривен. Основной причиной увеличения или уменьшения цены сейчас является не сезонность, а именно спрос на объекты и сопутствующие факторы, которые на него воздействуют. Причем речь идет именно о всех сегментах недвижимости — как эконом-, так и премиум-класса.
Опытные арендодатели активно мониторят рынок или сотрудничают с агентствами недвижимости либо риелторами. Это позволяет им более точно и правильно оценить стоимость объекта со всех сторон. Например, если квартира или дом оборудованы мебелью, современной техникой, возле дома хорошо развита инфраструктура, жилье максимально автономное и располагает альтернативными каналами электроснабжения в случае блэкаутов — низкой цены на такой вариант не стоит ожидать как в сезон, так и вне его. Однако все же лайфхак для экономии есть: возможность «отхватить» в зимний период квартиру или дом по выгодной цене выше, поэтому можно попробовать заключать договор аренды на 6−12 месяцев именно по такой стоимости. Это позволит зафиксировать цену на будущий год, независимо от факторов влияния на нее.
Какие тенденции по ценам на аренду недвижимости будут в ближайшее время
По моему мнению, ситуация с ценами на аренду недвижимости до конца 2023 года повторит динамику прошлого года. Особенно это касается Киева, Одессы, Харькова и Днепра. Поскольку Киев часто страдает от атак, то город достаточно сильно зависит от потенциальных блэкаутов и успешной работы ПВО. Если будет наблюдаться негативное влияние факторов, указанных выше — цены начнут снижаться. Однако в районах столицы с высоким спросом на недвижимость стоимость аренды жилья все же будет выше довоенного уровня.
Стоимость аренды в Харькове и Днепре, скорее всего, останется без изменений. Что касается Одессы, то в период сезона в нескольких районах города произошел рост цены на аренду жилья в диапазоне 400−500 грн. До конца 2023 года мы ожидаем, что цены не изменятся. Однако уже в январе-феврале 2024 можно будет ожидать незначительное снижение стоимости объектов
Что касается стоимости аренды на Западе Украины, в частности во Львове — снижения цен ждать не стоит. Спрос превышает предложение в десятки раз, новое жилье строится медленнее, поэтому быстро выровнять эти показатели не удастся. Также есть гипотеза, что украинцы и в дальнейшем будут выбирать себе более безопасные города для проживания, поэтому такая конъюнктура рынка непосредственно повлияет на постепенный рост цены.
В целом существенного падения цен на аренду жилья ожидать не стоит. Если попытаться обобщить тенденции, то стоимость аренды в ближайший период останется на том же уровне в центральных, южных и восточных регионах, и продолжит демонстрировать рост на Севере и Западе.
Комментарии