Тренды на рынке недвижимости-2020

Инвесторы боятся держать большие объемы денег наличными через их избыток и угрозу девальвации. Недвижимость является неплохим инвестактивом. Нынешний кризис отличается от предыдущих, его течение почти непредсказуемо. Но в то же время любой кризис не ломает трендов, которые наблюдались до его начала, а наоборот, сильно их ускоряет. Поэтому анализ трендов поможет смоделировать ситуацию во время и после кризиса, а сценарное планирование (с обязательным пониманием точек расщепления сценариев и индикаторов поворота) поможет бизнесу в условиях крайней неопределенности.

Этот кризис для рынка недвижимости очень отличается от кризиса 2008-2009-х. Во-первых, в настоящее время рынок не так перегрет, как был тогда. Во-вторых, он гораздо меньше закредитован. В-третьих, сейчас есть гораздо более адекватный курс гривны и профессиональный независимый Национальный банк.

Кризис рынка коммерческой недвижимости

Торговая недвижимость. Кризис сильно ударил по этому сегменту, и не факт, что он восстановится в полном объеме. С одной стороны, несмотря на определенный перегрев, до кризиса потоки покупателей прибывали практически на каждую новую локацию. С другой стороны, после кризиса хоть и будет отложенный спрос, но в то же время значительно меньше покупательная способность, а определенная часть торговли пошла в онлайн и не вернется (остальная часть вернется через потребительские стереотипы, переживут кризис, а часть сегментов потребительских товаров в общем не перешла в онлайн). В то же время большой тренд на уменьшение потребления в конце концов станет заметным.

Офисная недвижимость. Этот сегмент чувствует себя не так плохо, хотя арендаторы требуют снижения ставок и уменьшают объемы. Но здесь в наибольшей степени проявляются новые тренды: удаленная работа, новые организационные культуры, потребность в гибкости. Офисы нужны, но совсем не так, как до кризиса. Будет меньше запросов на пафосность, больше запросов на гибкие, адаптивные офисы.

Офисное пространство будет уменьшено и лучше приспособлено к режиму, когда все сотрудники один или несколько дней в неделю работают удаленно, - это реализуется через концепцию hot desk, когда сотрудники не имеют выделенных рабочих мест, а занимают свободные места, когда бывают в офисе.

Также очень важны пространства для совещаний и собраний, потому что удаленная работа делает периодические физические встречи важнее. Увеличивается спрос на коворкинги за их большую гибкость и нежелание арендаторов заниматься хозяйственными проблемами. Также никуда не денется тренд гигиены офисного пространства.

Гостиничная недвижимость. Пока туризм заблокирован, заблокирован и этот сегмент. В среднесрочной перспективе внутренний туризм значительно вырастет (через трансграничные ограничения и уменьшения платежеспособности), а дальше будет видно.

Складская недвижимость. Здесь все в порядке, так как возрастает электронная коммерция. Особенно нужны "склады последней мили".

Кризис на рынке жилой недвижимости

Во-первых, жилье у нас всегда было инвестиционным товаром, заменяет несуществующий фондовый рынок. Консервативные покупатели вкладывают в жилье как в инвестиции, а спекулятивные пользуются большим оборотом рынка, чтобы заработать.

Поэтому спрос никуда не делся, хотя денег стало меньше, но одновременно стало опасно их держать на руках в большом количестве в условиях угрозы девальвации не только гривни, но и других валют (посмотрите, как все Центробанки сейчас печатают деньги).

Во-вторых, тренд на удаленную работу, сильно акцентирован карантином, создает запрос на немного другое жилье - такое, которое дает возможность зонирования, личного пространства для разных членов семьи (если вы отдаленно работаете, а ваши дети отдаленно учатся, то вы понимаете, о чем я).

В то же время, если мы больше времени проводим дома, то хочется иметь нормальное придомовое пространство, разнообразную инфраструктуру вокруг.

И вообще, большой тренд, который можно было бы назвать "креативный город", разрушает концепцию спального района.

Если мы здесь и живем, и работаем, и отдыхаем, то наше жилье должно отвечать совсем другим требованиям, чем когда мы только приезжаем сюда переночевать. Требования к планированию квартир и домов придомовых территорий, общественных пространств и инфраструктуры увеличиваются.

Наконец, новое поколение по-другому относится к собственности (ценит свободу и гибкость больше, чем собственность), что уменьшит спрос на покупку частного жилья и увеличит спрос на аренду (в том числе краткосрочную, co-living и т.п.) и изменит баланс бизнес-моделей на рынке жилой недвижимости.

Итоги:
В общем инвесторы (не только частные, но и корпоративные) сейчас боятся держать большие объемы денег ("сидеть в кэше") из-за их избытка и угрозы девальвации, а также из-за все еще низкого доверия к банкам. Поэтому недвижимость является неплохим инвестиционным активом. Но вопрос - какой недвижимости? Смотрим на большие тренды и моделируем изменение спроса.

Валерий Пекар, преподаватель Киево-Могилянской бизнес-школы

www.zagorodna.com