Тенденции вторичного рынка недвижимости-2011

Определить основные тенденции рынка недвижимости сегодня можно только по тем редким сделкам, которые все-таки совершаются.

Как отмечают риэлторы, земля сегодня не продается, новострой тоже находится в опале, поэтому чуть ли не единственным мерилом активности остается вторичка. «Сегодня фактически живой только вторичный рынок - относительно живой. Если проводить параллели с двух-трехлетней давностью, то конечно активности совершенно нет - он потерял процентов 80 активности», - утверждает директор агентства недвижимости Валентин Кукурудзяк.

По данным экспертов, сделок в 2010-м году было даже меньше, чем в 2009-м. Специалисты говорят, что более-менее активным периодом были только последние месяцы прошедшего года. «Многих напугал предстоящий Жилищный и Налоговый Кодекс и, может быть, опасения так активизировали спрос», - считает заместитель директора агентства недвижимости Оксана Анисимова.

Основные сделки проходили в эконом-сегменте - до 70 тысяч долларов, говорят эксперты. Торг, как правило, вполне уместен и составляет около 10-12% от тех цифр, которые пишут в объявлениях. «И сегодня люди ищут тех продавцов, которым на сегодняшний день нужны деньги, они находятся в каких-то долговых обязательствах, либо это кредиты банковские. И они естественно уступают в цене», - говорит Валентин Кукурудзяк.

При этом, как отмечают специалисты, особым предпочтением пользуются предложения на сумму, которая не учитывается государственным финансовым мониторингом. «До 50 тысяч - вот это рассматривают люди Лучше купить какой-нибудь убой, потом добавить деньги и сделать ремонт - никто этого не увидит, а купил он квартиру скажем за 30 тысяч, а туда еще вложил 20 - вот он выходит на 50, но не попадает под мониторинг», - поясняет Валентин Кукурудзяк.

30 тысяч - это минимальная цена типовой однокомнатной хрущевки под ремонт расположенной не в самом лучшем районе. Цены на двухкомнатные начинаются от 40 тысяч у.е. (это жилье на первых и последних этажах). Трехкомнатные квартиры появлялись и за 42 тысячи. Впрочем, если речь идет о нетиповом старом жилье, цены могут быть и ниже. «Самая низкая цена зафиксирована на уровне 21 тысячи - однокомнатная, двухкомнатная - 27 тысяч, трехкомнатная, если я не ошибаюсь, где-то 34 тысячи.

В основном это на Молдаванке», - рассказывает Оксана Анисимова. Однако, по ее словам, интерес к такому жилью невысок - квартиры в ветхих зданиях считаются неликвидом. Сегодняшние покупатели интересуются не только ценой, но и дальнейшей судьбой своей собственности. «Люди даже если и покупают, опасаются, вдруг придется ее продавать, чтобы можно было ее с такой же легкостью продать», - отмечает Оксана Анисимова.

Еще один фактор, который повлиял на снижение активности - изменение правил оформления купли-продажи недвижимости. Так, нотариусы говорят, что с некоторых пор они не имеют права проводить сделки, если в договоре указана цена значительно ниже рыночной. На практике же более половины клиентов нотариальных контор хотят сэкономить на уплате подоходного налога. Иногда невооруженным глазом видно, что участники сделки указали цифру не соответствующую реальности. «Например, трехкомнатная квартира в центре города - балансовая стоимость квартиры 23 465 гривен. Продавец и покупатель по договоренности просили нотариуса указать в договоре именно эту стоимость, которая указана в бюро технической инвентаризации», - рассказывает случай из собственной практики частный нотариус Людмила Гурьянова.

Такие договоры нотариусы оформлять отказываются. Они вообще не советуют собственникам недвижимости избегать уплаты налогов и продавать квадратные метры по заниженной цене. Ведь, если сделка по какой-либо причине будет расторгнута, продавец получит обратно ту сумму, которая была указана в документах. А такие случаи уже бывали.

Где-то на севере

Чернигов. История этого областного центра на севере Украины насчитывает более тысячи лет, но при этом строительный бум черниговцы пережили в середине прошлого столетия, поскольку более половины жилого фонда в городе - это хрущевки. Не удивительно, что именно этот вид недвижимости стал лидером продаж прошедшего года. Основное преимущество таких малометражных квартир - это низкая цена, ведь сверхприбылями жители 300-тысячного города похвастаться не могут. «К нам приходят в основном те, кто хочет купить себе жилье для жизни. Это люди, у которых не очень много денег. И тенденция такова, что к концу года цены снизились», - рассказывает директор черниговского агентства недвижимости Александр Панасюк.

Снижение составило около 30-40 долларов на квадратном метре, а это почти 10% стоимости. В целом 2010-й год для черниговских риэлторов стал годом стабилизации. Несмотря на то, что число сделок не увеличилось, продажи были постоянными, а конец года даже показал традиционное повышение активности. На одного покупателя приходилось 5-6 продавцов. И у них были неплохие шансы провести сделку, если только речь не шла о продаже больших помещений. А в Чернигове это всё, что имеет площадь более 50 квадратов. «Мы имеем такой парадокс: 2-комнатная квартира может стоить 27-30 тысяч, а 4-комнатная квартира может стоить 40-45 тысяч», - отмечает Александр Панасюк.

Черниговские риэлторы в последнее время столкнулись с переборчивостью покупателей, которые теперь ищут жилье более вдумчиво и взвешено. Как результат, в городе впервые появилась разница в стоимости аналогичного жилья, расположенного в центре и на окраинах. Чернигов - город компактный, по площади в 11 раз меньше Киева, поэтому ранее стоимость квадрата не зависела от района. Теперь же разброс по цене между центром и окраинами может достигать 60-70 долларов за квадратный метр. «Вот эта ситуация - стагнация на рынке - она в принципе хороша для нас, потому что мы поняли, что и сколько стоит, каким оно должно быть. Мы начали считать деньги, мы научились экономить, мы стали что-то учитывать», - поясняет Александр Панасюк.

Еще одно серьезное требование черниговских покупателей - ремонт. В памяти риэлторов остались свежие воспоминания о тех временах, когда покупатели заявляли продавцам, дескать, «мне ваш ремонт не нужен, заберите его с собой». Теперь даже зажиточные клиенты не покупают квартиры без «косметики». По поводу стоимости жилья, то, наверное, как и везде в Чернигове по сей день остались продавцы, которые мечтают о докризисных ценах. «Вот приходят люди: «Помогите мне!». «Чем помочь?» «Я хотела продать свою квартиру за 300 тысяч. Но не продала. Так помогите мне сейчас». «А чем Вам помочь? Дать Вам денег? За 300 тысяч мы ее сейчас не продадим», - описывает случай из практики Александр Панасюк.

Информация о продаже однокомнатной хрущевки в центре Чернигова за 26 тысяч долларов иногда опускает строптивых продавцов с небес на землю. Многие поняли - старых цен уже не будет. А риэлторы не исключают снижения и дальнейшей стабилизации стоимости жилья. «Если в прошлом году вышли на стабильность по сделкам (они стали не частными, но стабильными), то, возможно, в этом году мы выйдем на какую-то стабильную цену. Цены остановятся, потому что не очень большое падение было, учитывая то, к чему мы привыкли», - утверждает Александр Панасюк.

По прогнозам черниговских специалистов, стабилизация цен на вторичную недвижимость в Чернигове наступит не раньше осени 2011-го года.

Перпетуум стабиле

В 2011 году Кролика предсказатели обещают счастье и успех всей планете. Однако игроки рынка недвижимости их радости не разделяют, считая что вступление в силу новых Кодексов: Налогового Жилищного, не лучшим образом отразятся на спросе. «Законы естественно влияют на рынок. Возможно, рынок впадет в оцепенение на некоторое время. А потом люди всё это усваивают и продолжают искать жилье, покупать жилье, расширяться - так же как и раньше», - прогнозирует заместитель директора агентства недвижимости Оксана Анисимова. «Как нам обещают наши политики и руководители государства: «Ребята, мы к этому привыкнем, год-два и вы успокоитесь и будете спокойно дальше жить, и будет все хорошо, и у нас будут хорошие отчисления в Пенсионный фонд, и вообще мы скоро войдем в Евросоюз», - иронизирует директор агентства недвижимости Валентин Кукурудзяк.

Однако, риэлторы смотрят на ситуацию более прагматично, ведь впереди - вступление в силу налога на недвижимость и повышение тарифов на коммунальные услуги. Все эти факторы могут дестабилизировать ситуацию с недвижимостью и изменить стоимость квартир на вторичном рынке. «Я думаю, что в ближайшее время даже произойдет какое-то снижение. Ну, давайте так: нам пообещали свыше 150 киловатт - уже другая ставка на электроэнергию», - напоминает Валентин Кукурудзяк. «Цены, возможно, будут продолжать падать - я предполагаю, что где-то 1-2% в месяц. Но опять же, это касается недвижимости неликвидной», - поясняет Оксана Анисимова.

Обесцениваться, в первую очередь, будет жилье премиум и бизнес-класса - то есть, квартиры размером более ста квадратных метров. Также падение в цене пророчат старому фонду. Правда, здесь возможны исключения. «Всё зависит от района. Если брать старый фонд на Дерибасовской, то вряд ли он сильно потеряет в цене - там только за место, что называется, человек платит», - отмечает Оксана Анисимова.

Не всё гладко и у нотариусов. Дело в том, что с нового года изменились правила расчета налога с продажи недвижимости, который теперь определяется по оценочной стоимости. Правда, кем и в каком порядке будут оцениваться объекты, пока неясно - в правительстве обещали решить проблему как-нибудь попозже. «Центр оценки недвижимости, скорее всего, будет создан к моменту, когда будет введен в действие реестр регистрации «речових прав на нерухоме майно и обтяжень нерухомого майна». А этот реестр планируется ввести в действие с 1 января 2012-го года», - рассказывает частный нотариус Людмила Гурьянова.

Вместе с тем, отсутствие механизма исполнения законов уже сейчас затрудняет работу рынка. Нотариусы вынуждены работать по-старинке - руководствуясь данными из БТИ, в которых указана балансовая стоимость недвижимости. При этом, специалисты опасаются, что даже после того как правила игры будут прописаны, бюрократия усложнит жизнь тем, кто продает или покупает недвижимость. «Усложнит, увеличит количество документов, которые клиенты, физическому лицу необходимо будет предоставить нотариусу для совершения сделки», - добавляет Людмила Гурьянова.

Улучшить ситуацию может четкость формулировок в законах, честность сторон во время проведения сделок и простота при оформлении документов. Эксперты твердят: именно с соблюдения этих простых правил должно начаться выздоровление украинского рынка недвижимости.

www.zagorodna.com