Тенденції вторинного ринку нерухомості-2011

09.02.2011 11:33
Аналіз ринку нерухомості | Тенденції вторинного ринку нерухомості-2011 Визначити основні тенденції ринку нерухомості сьогодні можна тільки по тих рідкісних операціях, які все-таки відбуваються.

Як відзначають ріелтори, земля сьогодні не продається, новобуд теж знаходиться в опалі, тому мало не єдиним мірилом активності залишається вторинка. «Сьогодні фактично живий тільки вторинний ринок - відносно живий. Якщо проводити паралелі з двох-трирічної давністю, то звичайно активності зовсім немає - він втратив відсотків 80 активності », - стверджує директор агентства нерухомості Валентин Кукурудзяк.

За даними експертів, угод в 2010-му році було навіть менше, ніж у 2009-му. Фахівці говорять, що більш-менш активним періодом були тільки останні місяці минулого року. «Багатьох налякав майбутній Житловий і Податковий Кодекс і, може бути, побоювання так активізували попит», - вважає заступник директора агентства нерухомості Оксана Анісімова.

Основні операції проходили в економ-сегменті - до 70 тисяч доларів, кажуть експерти. Торг, як правило, цілком доречний і становить близько 10-12% від тих цифр, які пишуть в оголошеннях. «І сьогодні люди шукають тих продавців, яким на сьогоднішній день потрібні гроші, вони перебувають в якихось боргових зобов'язаннях, або це кредити банківські. І вони природно поступаються в ціні », - говорить Валентин Кукурудзяк.

При цьому, як відзначають фахівці, особливим перевагою користуються пропозиції на суму, яка не враховується державним фінансовим моніторингом. «До 50 тисяч - ось це розглядають люди. Краще купити який-небудь забій, потім додати гроші і зробити ремонт - ніхто цього не побачить, а купив він квартиру скажімо за 30 тисяч, а туди ще вклав 20 - ось він виходить на 50, але не потрапляє під моніторинг », - пояснює Валентин Кукурудзяк.

30 тисяч - це мінімальна ціна типової однокімнатної хрущовки під ремонт розташованої не в найкращому районі. Ціни на двокімнатні починаються від 40 тисяч у.о. (Це житло на перших і останніх поверхах). Трикімнатні квартири з'являлися і за 42 тисячі. Втім, якщо мова йде про нетиповий старому житло, ціни можуть бути і нижче. «Найнижча ціна зафіксована на рівні 21 тисячі - однокімнатна, двокімнатна - 27 тисяч, трикімнатна, якщо я не помиляюся, десь 34 тисячі.

В основному це на Молдаванці », - розповідає Оксана Анісімова. Однак, за її словами, інтерес до такого житла невисокий - квартири в старих будинках вважаються неліквідом. Сьогоднішні покупці цікавляться не тільки ціною, але і подальшою долею своєї власності. «Люди навіть якщо і купують, побоюються, раптом доведеться її продавати, щоб можна було її з такою ж легкістю продати», - зазначає Оксана Анісімова.

Ще один чинник, який вплинув на зниження активності - зміна правил оформлення купівлі-продажу нерухомості. Так, нотаріуси кажуть, що з деяких пір вони не мають права проводити операції, якщо в договорі вказана ціна значно нижче ринкової. На практиці ж більше половини клієнтів нотаріальних контор хочуть заощадити на сплаті прибуткового податку. Іноді неозброєним оком видно, що учасники угоди вказали цифру не відповідає реальності. «Наприклад, трикімнатна квартира в центрі міста - балансова вартість квартири 23 465 гривень. Продавець і покупець за домовленістю просили нотаріуса вказати в договорі саме цю вартість, яка вказана в бюро технічної інвентаризації », - розповідає випадок з власної практики приватний нотаріус Людмила Гур'янова.

Такі договори нотаріуси оформляти відмовляються. Вони взагалі не радять власникам нерухомості уникати сплати податків і продавати квадратні метри за заниженою ціною. Адже, якщо угода з якої-небудь причини буде розірвана, продавець отримає назад ту суму, яка була вказана в документах. А такі випадки вже бували.

Десь на півночі

Чернігів. Історія цього обласного центру на півночі Україні налічує понад тисячу років, але при цьому будівельний бум чернігівці пережили в середині минулого століття, оскільки більше половини житлового фонду в місті - це хрущовки. Не дивно, що саме цей вид нерухомості став лідером продажів минулого року. Основна перевага таких малометражних квартир - це низька ціна, адже надприбутками жителі 300-тисячного міста похвалитися не можуть. «До нас приходять в основному ті, хто хоче купити собі житло для життя. Це люди, у яких не дуже багато грошей. І тенденція така, що до кінця року ціни знизилися », - розповідає директор чернігівського агентства нерухомості Олександр Панасюк.

Зниження склало близько 30-40 доларів на квадратному метрі, а це майже 10% вартості. У цілому 2010-й рік для чернігівських ріелторів став роком стабілізації. Незважаючи на те, що кількість угод не збільшилася, продажі були постійними, а кінець року навіть показав традиційне підвищення активності. На одного покупця припадало 5-6 продавців. І в них були непогані шанси провести операцію, якщо тільки мова не йшла про продаж великих приміщень. А в Чернігові це все, що має площу більше 50 квадратів. «Ми маємо такий парадокс: 2-кімнатна квартира може коштувати 27-30 тисяч, а 4-кімнатна квартира може коштувати 40-45 тисяч», - зазначає Олександр Панасюк.

Чернігівські ріелтори останнім часом зіткнулися з перебірливістю покупців, які тепер шукають житло більш вдумливо і зважено. Як результат, у місті вперше з'явилася різниця у вартості аналогічного житла, розташованого в центрі й на околицях. Чернігів - місто компактний, за площею в 11 разів менше Києва, тому раніше вартість квадрата не залежала від району. Тепер же розкид за ціною між центром і околицями може досягати 60-70 доларів за квадратний метр. «Ось ця ситуація - стагнація на ринку - вона в принципі хороша для нас, тому що ми зрозуміли, що і скільки коштує, яким воно має бути. Ми почали рахувати гроші, ми навчилися економити, ми почали щось враховувати », - пояснює Олександр Панасюк.

Ще одне серйозна вимога чернігівських покупців - ремонт. У пам'яті ріелторів залишилися свіжі спогади про ті часи, коли покупці заявляли продавцям, мовляв, «мені ваш ремонт не потрібен, заберіть його з собою». Тепер навіть заможні клієнти не купують квартири без «косметики». З приводу вартості житла, то, напевно, як і скрізь в Чернігові до цього дня залишилися продавці, які мріють про докризових цінах. «От приходять люди:« Допоможіть мені! ». «Чим допомогти?» «Я хотіла продати свою квартиру за 300 тисяч. Але не продала. Так допоможіть мені зараз ». «А чим Вам допомогти? Дати Вам грошей? За 300 тисяч ми її зараз не продамо », - описує випадок з практики Олександр Панасюк.

Інформація про продаж однокімнатної хрущовки в центрі Чернігова за 26 тисяч доларів іноді опускає непокірних продавців з небес на землю. Багато хто зрозумів - старих цін вже не буде. А ріелтори не виключають зниження і подальшої стабілізації вартості житла. «Якщо минулого року вийшли на стабільність за угодами (вони стали не приватними, але стабільними), то, можливо, в цьому році ми вийдемо на якусь стабільну ціну. Ціни зупиняться, бо не дуже велике падіння було, враховуючи те, до чого ми звикли », - стверджує Олександр Панасюк.

За прогнозами чернігівських фахівців, стабілізація цін на вторинну нерухомість у Чернігові наступить не раніше осені 2011-го року.

Перпетуум стабільний

У 2011 році Кролика провісники обіцяють щастя і успіх всій планеті. Проте гравці ринку нерухомості їх радості не поділяють, вважаючи що набуття чинності нових Кодексів: Податкового Житлового, не кращим чином позначаться на попиті. «Закони природно впливають на ринок. Можливо, ринок впаде в заціпеніння на деякий час. А потім люди все це засвоюють і продовжують шукати житло, купувати житло, розширюватися - так само як і раніше », - прогнозує заступник директора агентства нерухомості Оксана Анісімова. «Як нам обіцяють наші політики і керівники держави:« Хлопці, ми до цього звикнемо, рік-два і ви заспокоїтеся і будете спокійно далі жити, і буде все добре, і у нас будуть хороші відрахування до Пенсійного фонду, і взагалі ми скоро увійдемо до Євросоюзу », - іронізує директор агентства нерухомості Валентин Кукурудзяк.

Однак, ріелтори дивляться на ситуацію більш прагматично, адже попереду - вступ в силу податку на нерухомість і підвищення тарифів на комунальні послуги. Всі ці фактори можуть дестабілізувати ситуацію з нерухомістю та змінити вартість квартир на вторинному ринку. «Я думаю, що найближчим часом навіть відбудеться якесь зниження. Ну, давайте так: нам пообіцяли понад 150 кіловат - вже інша ставка на електроенергію », - нагадує Валентин Кукурудзяк. «Ціни, можливо, будуть продовжувати падати - я припускаю, що десь 1-2% на місяць. Але знову ж таки, це стосується нерухомості неліквідної », - пояснює Оксана Анісімова.

Знецінюватися, в першу чергу, буде житло преміум і бізнес-класу - тобто, квартири розміром понад сто квадратних метрів. Також падіння в ціні пророкують старого фонду. Правда, тут можливі виключення. «Все залежить від району. Якщо брати старий фонд на Дерибасівській, то навряд чи він сильно втратить у ціні - там тільки за місце, що називається, людина платить », - зазначає Оксана Анісімова.

Не все гладко і у нотаріусів. Справа в тому, що з нового року змінилися правила розрахунку податку з продажу нерухомості, який тепер визначається за оціночною вартістю. Щоправда, ким і в якому порядку будуть оцінюватися об'єкти, поки неясно - в уряді обіцяли вирішити проблему як-небудь пізніше. «Центр оцінки нерухомості, швидше за все, буде створений до моменту, коли буде введений в дію реєстр реєстрації« Речовий прав на нерухоме майно та обтяжень Нерухоме майна ». А цей реєстр планується ввести в дію з 1 січня 2012-го року », - розповідає приватний нотаріус Людмила Гур'янова.

Разом з тим, відсутність механізму виконання законів вже зараз ускладнює роботу ринку. Нотаріуси змушені працювати по-старому - керуючись даними з БТІ, у яких зазначене балансова вартість нерухомості. При цьому, фахівці побоюються, що навіть після того як правила гри будуть прописані, бюрократія ускладнить життя тим, хто продає або купує нерухомість. «Ускладнить, збільшить кількість документів, які клієнти, фізичній особі необхідно буде надати нотаріусу для вчинення правочину», - додає Людмила Гур'янова.

Поліпшити ситуацію може чіткість формулювань в законах, чесність сторін під час проведення операцій і простота при оформленні документів. Експерти твердять: саме з дотримання цих простих правил повинно початися одужання українського ринку нерухомості.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти