Спрос на недвижимость - минимальна, а цена - завышена

Осеннего всплеска на рынке недвижимости не произошло. Основные причины-отток украинцев из больших городов и опасения, связанные с нестабильностью доллара, пишет Фокус.

Киевлянка Валентина уже полгода пытается продать свою двухкомнатную квартиру, расположенную в спальном районе Теремки-1. За шесть месяцев цена отремонтированной двушки с хорошим метражом, стартовавшая с $86 тыс., упала на $6 тыс. "Но всё бесполезно, - жалуется Валентина, - за это время у меня был только один реальный покупатель, который собирался приобрести мою квартиру, продав свою. Но его сделка по продаже сорвалась".

"Таких неудачливых продавцов на столичном рынке недвижимости почти 90%, - утверждает Владимир Германов, руководитель портала "Столичная недвижимость". - И дело не в их неумении продавать, а в том, что спроса нет". Спрос не активизировался даже осенью.

Более того, по подсчётам консалтинговой компании SV Development, в сентябре и октябре в Киеве продавалось меньше квартир, чем в летние месяцы, традиционно считающиеся мёртвым сезоном. Пострадала и аренда: количество сделок на этом рынке в столице снизилось до показателей декабря 2008 года.

Похолодало
Причину такого небывалого осеннего затишья аналитик портала недвижимости domik.net Владимир Коломейко объясняет упорными слухами о резком скачке доллара. "Покупатели, у которых есть деньги, ждут, когда обвалится гривна, а вместе с ней и цены на квартиры, - объясняет он. - Поэтому придерживают имеющуюся у них валюту до момента, когда всё станет ясно".

Подтверждением этому могут служить столичные показатели продаж прошлого года, когда в стабильности доллара сомнений не было. Тогда осеннее оживление рынка прошло по плану, и своих хозяев обрели 2,2 тыс. квартир, что почти на 600 больше, чем в летний период. В этом году картина противоположная: по предварительным подсчётам, летом было продано почти на 400 квартир больше. Такая же история и с новостройками: в июне-августе их покупали гораздо охотнее, чем сейчас.

Не активизировало рынок и снижение до 18% ставок ипотечного кредитования в некоторых банках. "Банкиры сейчас настолько заинтересованы в клиентах, что готовы платить риелторам комиссионные за то, что те приводят потенциальных заёмщиков", - говорит директор компании Arpa real estate Михаил Артюхов. Правда, в связи с новыми жёсткими условиями кредит могут взять немногие, ведь для получения займа нужно документально подтвердить свой высокий доход, что до 2008 года не являлось обязательным условием.

Серьёзно подкосило спрос и то обстоятельство, что желающих перебраться в Киев стало гораздо меньше. По данным Госкомстата, за 10 месяцев 2010 г. из столицы впервые за много лет уехало больше людей, чем приехало. Для сравнения: в 2007 г. разница между теми, кто мигрировал в Киев, и теми, кто отбыл в регионы и за границу, составила 12,8 тыс. человек в пользу приезжих, а в 2008-м и 2009-м она увеличилась до 22 тыс.

Такой миграционный перекос не мог не обвалить рынок аренды. Если в докризисные времена в столице снимали более 2 тыс. квартир и комнат в месяц, то сейчас эта цифра едва превышает 800. Столкнулись с падением продаж и количества сделок аренды и в Днепропетровске, Одессе и Харькове.

Цены тормозят
Впрочем, снижение активности на рынке на цены не повлияло. За этот год, по данным портала domik.net, они упали всего на 7,2% в валюте. А в консалтинговой компании SV Development утверждают, что стоимость жилья даже возросла. Так, цена одного "квадрата" в Киеве на вторичном рынке с 1 января 2010 г. увеличилась с $1,67 тыс. до $1,8 тыс.

Директор агентства "Самсон Риелти" Анатолий Бастюченко такое противоречие объясняет просто: "На квартиры с хорошим метражом у метро цены выросли, а на жильё плохого качества, наоборот, упали. Более того, неликвид в будущем году подешевеет на 10-15%". По мнению Бастюченко, это произойдёт потому, что цены на хрущёвки и панельные дома на окраинах остаются всё ещё завышенными.

Однако продавцам и риелторам в условиях падения продаж вряд ли удастся долго удерживать цены на квартиры, уверен независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. По его расчётам, стоимость квадратного метра будет падать, пока не достигнет отметки $800-900. "Скоро до всех дойдёт, что цена на рынке зависит от покупательной способности потребителя, - подчёркивает Цуканов, - а она сейчас не превышает $30-40 тыс. за квартиру".

Наталья Лебедь, президент группы компаний "СВАН", отмечает ещё один фактор снижения стоимости жилья. "Мы сейчас стоим на пороге изменения налоговой системы, которая приведёт к тому, что в стране уменьшится количество предпринимателей, то есть людей, у которых есть деньги. А значит, спрос на жильё и цены будут падать", - утверждает г-жа Лебедь.
Фокус