• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Рынок новостроек Львова: высокая конкуренция, дополнительная ценность и стабильный спрос

Читати статтю українською

Аналитика жилой недвижимости

Львовская область

01.11.2018

Рынок новостроек Львова: высокая конкуренция, дополнительная ценность и стабильный спрос фото
О состоянии рынка новостроек Property Times расспросил экспертов компании Novobudovy PRO. Выяснилось, что для Львова присуща высокая конкуренция, чтобы удержать покупателя, застройщики вынуждены давать дополнительную ценность для будущих жильцов. Подробнее читайте в нашем обзоре.
Читайте также: 2023 год - период стабилизации и адаптации рынка недвижимости к условиям войны
 Property Times продолжает знакомить читателей с рынками недвижимости в регионах, пока у нас под прицелом Львов.

Конкуренция растет


Согласно данным главного управления статистики во Львовской области, в 2017 году было введено в эксплуатацию 959 тыс. кв. м. По состоянию на сегодня, в стадии строительства находятся более 100 объектов жилой и коммерческой недвижимости, которые получат сертификаты о готовности в течение ближайших двух лет, кроме того в процессе разработки проекта и получения разрешительной документации находятся еще около двух десятков объектов. Если вернуться в период 2013-2015 годов, на рынке первичной недвижимости Львова конкурировали несколько крупных застройщиков. Выбора, как такового не было, соответственно основными критериями отбора для потенциальных покупателей жилья было не качество строительства или расположения, а сама возможность купить желанную квартиру именно в новом доме, с индивидуальным отоплением, комфортным планированием и просторной придомовой территорией.

Ситуация изменилась в начале 2015 года, национальная валюта начала стремительно девальвировать, шаткие банковские институты окончательно потеряли доверие вкладчиков и перед населением встал вопрос: что делать со сбережениями, которые ежедневно теряли ценность? Люди массово начали инвестировать средства в жилую и коммерческую недвижимость. Рынок первичного жилья начал стремительно расти, во Львове застройщики ежемесячно продавали до 1000 квартир еще до начала строительства. Спрос на новостройки породил десятки новых застройщиков и соответственно дал возможность более широкого выбора потенциальным покупателям.

Сейчас конкуренция на рынке первичной недвижимости Львова является достаточно высокой. Особенно это заметно в сегменте строительства классов эконом и комфорт. Анализируя покупательную способность населения, а также квалификации запросов от людей, желающих приобрести жилье, можем говорить, что около 80% предпочитают именно эконом-жилье, где цена кв. м на стадии строительства колеблется от $ 500 до 700 за кв. м.

Проектируя дома, застройщики, кроме стандартного набора в виде улучшенного 0 цикла, вынуждены давать дополнительную ценность для будущих жителей, а именно: современный дизайн фасада дома, комплексное видеонаблюдение подъездов и придомовой территории, возможность расположения консьержей и тому подобное. В последний год особенно популярным у застройщиков стало обустройство на крышах домов зеленых зон общего пользования. Вместе со стремительным развитием IT-сектора во Львове отдельные застройщики поставили особый акцент на эту категорию покупателей. Начали проектировать смарт-жилье (квартиры с площадями до 35 кв. м), кухни-гостиной площадью от 18 кв. м. Кроме того, многие компании разработали отдельную систему скидок и бонусов для IT-специалистов.

Приоритетным для покупателей жилья является наличие разрешительной документации и репутация застройщика. К сожалению, не все будущие владельцы квартир понимают, какие разрешительные документы нужно требовать от застройщика и на что следует обращать внимание перед подписанием предварительного договора. Консультируя наших клиентов, мы в первую очередь обращаем внимание именно на юридическую составляющую, прежде чем перейти к вопросам подбора жилья, поскольку по привлекательной цене часто может скрываться проект недобросовестного застройщика, который если и построит объект, то с существенной задержкой ввода в эксплуатацию. Зато компании с прозрачной юридической структурой и положительными отзывами за счет своей репутации могут позволить себе существенно поднимать цену кв. м, не боясь конкуренции со стороны застройщиков, которые строят рядом.

Несмотря на высокую конкуренцию, спрос на покупку первичного жилья не приходит, поэтому застройщики активно рассматривают новые земельные участки под строительство. Наиболее перспективными являются бывшие промышленные районы, где расположены закрытые заводы и предприятия, а также земельные участки на границах города ул. Малоголосковская, Под Голоско, Обильное 2, Левандивка, Зубра, Трускавецкая, конец ул. Стрыйской, и Тракт Глинянский.

Куда будут двигаться цены?

Сегодня владельцы строительных компаний говорят о том, что себестоимость строительства растет ежеквартально. По сравнению с прошлыми годами, рентабельность строительного бизнеса существенно снизилась за счет подорожания строительных материалов, колебания валюты и массового оттока рабочей силы за границу. Особенно ощутима последняя проблема. Застройщики говорят о серьезном дефиците профессиональных строителей. Отдельные компании в стадии строительства меняют несколько подрядных организаций, что в свою очередь может негативно повлиять на качество выполнения работ. Для того, чтобы удержать профессиональных работников, нужно предложить оплату труда выше рыночной, что в свою очередь удорожает себестоимость строительства. На основе этого можно говорить, что цена кв. м на стадии строительства на сегодняшний день достигла своего дна и стоит ожидать незначительного повышения цены.

Также не нужно забывать о новых Государственных строительных норм, вступивших в силу с 1 сентября 2018 года, где прописано существенное уменьшение плотности застройки, регламентированная высотность в зависимости от количества жителей, увеличен коэффициент гостевых паркомест и т. д. Это в свою очередь повлечет за собой дополнительные расходы на строительство, соответственно возрастет себестоимость и цена квадрата.

Отдельно стоит сказать об инвесторских квартирах в домах, введенных в эксплуатацию. По нашим данным, около 25% площадей купленны с целью дальнейшей перепродажи в момент, когда дом будет готов и цена на него возрастет. В ближайшие 2 года, когда основная часть квадратных метров будет введена в эксплуатацию, мы прогнозируем частичное перенасыщение рынка предложения готовыми квартирами на первичном рынке. Сейчас можем говорить, что спрос не превышает предложение.


Изменились предпочтения покупателя?

Как уже отмечалось, по сравнению с прошлыми годами у потенциальных покупателей появилась возможность более широкого выбора объектов, однако основным маяком для человека все же есть оптимальная цена квадратного метра. Лишь незначительное количество инвесторов готова переплачивать за качественное жилье. Также заметным является тот факт, что отдельные новостройки, которые полностью электрифицированы или имеют котельную, пользуются значительно меньшим спросом, чем газифицированное жилье с индивидуальным отоплением. На консультациях часто звучат мнения о том, что в таком случае лучше уж покупать вторичное жилье: есть центральное отопление, однако цена квартиры будет значительно дешевле.

По сравнению с прошлыми годами у потенциальных покупателей появилась возможность более широкого выбора объектов, однако основным маяком для человека все же есть оптимальная цена квадратного метра.

Подавляющее большинство покупателей возрастной категории 35+ негативно реагируют на отсутствие балконов в отдельных новостройках или невозможность застеклить балконы, поскольку застройщик, имея авторские права на фасад, - запрещает это делать. В обществе еще бытует мнение о балконе как своеобразной кладовой, поэтому он обязательно должен быть застекленным.

Какие сегменты развиваются более активно?


Если говорить о застройщиках, то они начали прислушиваться к предпочтениям потенциальных покупателей, проектируя новостройки с небольшими 2-комнатными и 3-комнатными квартирами, площадью до 55 кв. м и 70 кв. м соответственно, а также жильем с малыми спальнями, площадью 10-14 кв. м и кухнями гостиными от 18 кв. м, тогда как классические планировки, где проектируемая маленькая кухня, постепенно теряет спрос. Мало кто из застройщиков проектирует жилье без гардеробных комнат, поскольку установление больших шкафов или смежной мебели в комнате теряет свою актуальность за счет потери полезной площади.

Заметным является также тот факт, что отдельные застройщики активно начинают строить проекты исключительно коммерческой недвижимости, поскольку себестоимость строительства как таковая не меняется, однако конечная цена кв. м существенно дороже. На рынке Львова особенно ощутим дефицит качественных коммерческих площадей. Крупные компании-арендаторы говорят о том, что отсутствие офисных помещений является одним из основных препятствий к открытию представительств в городе. На сегодняшний день на этапе проектирования находятся более 150 тыс. кв. м коммерческих площадей, которые будут строиться ближайшие 5-7 лет.

Роман Фединяк,
независимый агент по недвижимости компании Novobudovy PRO

propertytimes.com.ua

Теги:

аналитика рынка недвижимости , жилье на первичном рынке недвижимости

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.