Рынок недвижимости находится на распутье

К середине лета 2011 года рынок недвижимости Москвы и России снова оказался на распутье, как, впрочем, и вся макроэкономическая ситуация в целом. Для констатации окончания кризиса есть немало формальных причин: и почти двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, и укрепление рубля, и повышение покупательной активности населения, и улучшение общего настроя в деловых кругах. Вот только стоимость квадратного метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния общества почему-то не торопится весь этот оптимизм поддерживать, что наводит на серьезные размышления.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первое полугодие 2011 года долларовые цены на недвижимость в Москве прибавили около 10%, перевалив таки за отметку 5.000$ за квадратный метр. Значение индекса стоимости жилья в июне (среднее за месяц) составило 4.986$, в конце месяца (на последнюю неделю июня) – 5.025$. Впрочем, если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то никакого реального роста в общем-то не остается.

Примерно такую статистику в отношении рублевых цен на квартиры в Москве как раз и приводит журнал о недвижимости www.metrinfo.ru. Так, средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего 1 полугодия в пределах коридора 132-142 тысячи рублей за метр. Более того, как четко показывает график цен на жилье в Москве, в этом коридоре стоимость столичного квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Также следует отметить, что устойчивого роста не показывает и недвижимость регионов России. Несмотря на небольшой формальный рост цен, по сути, продолжает стагнировать и мировой рынок недвижимости.

Какие цены более показательны – долларовые или рублевые? Или проще говоря, должны ли мы констатировать наличие роста цен на недвижимость в Москве и России или же утверждать, что роста в общем-то и нет и весь год рынок стагнирует? Однозначный ответ дать сложно.

Если же говорить о ценах для тех, кто собирается купить квартиру в Москве или Подмосковье, то в этом случае показательны рублевые цены, хотя нередко московская недвижимость продается и за доллары, и за евро. Но с точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности населения рублевые цены показывают, что расти в общем-то некуда и не с чего.

Есть, разумеется, отдельные сегменты рынка недвижимости, в которых рублевые цены показали за минувшие полгода устойчивый рост, но их немного. В первую очередь, это новостройки Москвы и Подмосковья экономкласса, которые за год прибавили в цене 10%-15%-20%. Если же посмотреть динамику цен по типам жилья, то никакой четкой системы не наблюдается. Так, в наибольшем приросте за первое полугодие - двухкомнатные и многокомнатные квартиры, а в наименьшем – трехкомнатные и однокомнатные. Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно максимальна, а многокомнатных за счет большей площади при прочих равных условиях минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен.

При этом сам сегмент "современные монолитно-кирпичные дома" оказался в аутсайдерах роста, даже несмотря на многочисленные разговоры про запрет строительства жилья в Москве и падение объемов строительства. Причина – опять же нередко изначально завышенные цены на современные новостройки Москвы бизнес-класса. А вот "сталинки" и кирпичные дома
советской эпохи, которые сильнее просели в кризис, в большей мере отыграли падение. Но так или иначе все подобные незначительные различия в динамике цен демонстрируют скорее процесс послекризисной утряски рынка – одни квартиры прибавили в цене больше, другие – меньше, какие-то не прибавили вообще, причем все такое жилье нельзя разбить на четкие категории.

www.zagorodna.com