Ринок нерухомості перебуває на роздоріжжі

До середини літа 2011 року ринок нерухомості Москви і Росії знову опинився на роздоріжжі, як, втім, і вся макроекономічна ситуація в цілому. Для констатації закінчення кризи є чимало формальних причин: і майже дворазове зростання цін на нафту з минулого літа, і зміцнення рубля, і підвищення купівельної активності населення, і поліпшення загального настрою в ділових колах. Ось тільки вартість квадратного метра як один з найбільш надійних і консервативних індикаторів економічного стану суспільства чомусь не поспішає весь цей оптимізм підтримувати, що наводить на серйозні роздуми.

За даними аналітичного центру www.irn.ru, за перше півріччя 2011 року доларові ціни на нерухомість в Москві додали близько 10%, переваливши таки за відмітку 5.000 $ за квадратний метр. Значення індексу вартості житла в червні (середнє за місяць) склало 4.986 $, в кінці місяця (на останній тиждень червня) - 5.025 $. Втім, якщо взяти до уваги, що курс долара втратив за ці півроку приблизно ті ж 10% (з 30-31 рубля за долар на початок року до 27-28 рубля до літа), то ніякого реального зростання загалом не залишається.

Приблизно таку статистику щодо рублевих цін на квартири в Москві як раз і призводить журнал про нерухомість www.metrinfo.ru. Так, середній рівень цін на московське житло коливався протягом всього 1 півріччя в межах коридору 132-142 тисячі рублів за метр. Більше того, як чітко показує графік цін на житло в Москві, в цьому коридорі вартість столичного квадратного метра перебуває вже з початку літа минулого року, не демонструючи стійку тенденцію до зростання, на відміну від періоду з літа 2009 по літо 2010 року. Також слід зазначити, що стійкого зростання не показує і нерухомість регіонів Росії. Незважаючи на невеликий формальний зростання цін, по суті, продовжує стагнувати і світовий ринок нерухомості.

Які ціни більш показові - доларові або рублеві? Або простіше кажучи, чи повинні ми констатувати наявність зростання цін на нерухомість в Москві та Росії або ж стверджувати, що зростання загалом і немає і весь рік ринок стагнує? Однозначну відповідь дати складно.

Якщо ж говорити про ціни для тих, хто збирається купити квартиру в Москві або Підмосков'ї, то в цьому випадку показові рублеві ціни, хоча нерідко московська нерухомість продається і за долари, і за євро. Але з точки зору купівельного попиту і рівня платоспроможності населення рублеві ціни показують, що рости в общем-то нікуди і нема з чого.

Є, зрозуміло, окремі сегменти ринку нерухомості, в яких рублеві ціни показали за минулі півроку стійке зростання, але їх небагато. У першу чергу, це новобудови Москви і Підмосков'я економкласу, які за рік додали в ціні 10% -15% -20%. Якщо ж подивитися на динаміку цін за типами житла, то ніякої чіткої системи не спостерігається. Так, в найбільшому прирості за перше півріччя - двокімнатні і багатокімнатні квартири, а в найменшому - трикімнатні і однокімнатні. Враховуючи, що ціна квадратного метра однокімнатних квартир зазвичай максимальна, а багатокімнатних за рахунок більшої площі при інших рівних умовах мінімальна, то відбувається просто незначне вирівнювання цін.

При цьому сам сегмент "сучасні монолітно-цегляні будинки" опинився в аутсайдерах росту, навіть незважаючи на численні розмови про заборону будівництва житла в Москві і падіння обсягів будівництва. Причина - знову ж нерідко спочатку завищені ціни на сучасні новобудови Москви бізнес-класу. А ось "сталінки" і цегляні будинки
радянської епохи, які сильніше просіли в кризу, більшою мірою відіграли падіння. Але так чи інакше всі подібні незначні відмінності в динаміці цін демонструють швидше процес післякризової утруски ринку - одні квартири додали в ціні більше, інші - менше, якісь не додали взагалі, причому все таке житло не можна розбити на чіткі категорії.

www.zagorodna.com