Эксперт: перспективы рынка недвижимости - туманны

Прошедший квартал не принес никаких неожиданностей. Как и предполагали эксперты Century21Baltwest, рынок недвижимости Латвии практически разделился на два сектора – для внутреннего и внешнего потребления. Скорее всего, в ближайшее время эти сектора будут развиваться независимо друг от друга, отметил в разговоре с порталом DELFI глава совета предприятия Валерий Энгель.

Если говорить о жилой недвижимости, то сектор серийного вторичного жилья фактически превратился в рынок "для внутреннего пользования", а сектор элитной недвижимости – жилья бизнес-класса – предлагает товар почти исключительно для внешнего спроса.

При этом рынок серийного жилья продолжает незначительные колебания в ценовом коридоре 550 - 580 евро за 1 кв. м, в то время как элитное новое жилье прибавило в цене около 15%.

Перспективы, как часто бывает в Латвии в последнее время, туманны. Они зависят, во-первых, от экономических и политических факторов, а во-вторых, от настроения жителей страны. Причем в Латвии второй показатель далеко не всегда коррелируется с первым. Но сейчас не внушает оптимизма ни то, ни другое, замечает Энгель.

В экономике, несмотря на победные реляции правительства, происходит полный застой и дальнейшее снижение потребительского спроса. Собственно это заметно и по беспрецедентному сокращению числа сделок на рынке недвижимости.

С другой стороны не стоит ожидать и обвала. Рынок латвийской недвижимости эконом-класса никак нельзя назвать переоцененным, да и предложений по-прежнему остается не много. Скорее всего волотильность цен в этом секторе продолжится на уровне 550-600 EUR/кв. м.

"Причем мы вполне можем ожидать падения до нижнего уровня этого коридора в последние летние месяцы и затем коррекции в начале осени, когда на рынке появятся деньги, заработанные местными жителями за в целом удачный летний туристический сезон", - добавляет эксперт.

По его словам, оптимизма прибавляют иностранные инвестиции, которые действительно пока делают погоду на рынке. Но и здесь все не так просто. С одной стороны поправки в Закон об иммиграции очевидно работают, что привело к настоящему моменту, по оценке экспертов SEB-Bank, к росту интереса со стороны инвесторов из СНГ, и прежде всего россиян, на 50% (сравнительно с тем же периодом прошлого года). Более того, как показывают опросы, Латвия попала в десятку стран, которым доверяют российские покупатели недвижимости, наряду с Великобританией, Францией, Германией, США и Израилем.

В этом секторе присутствуют не столько рыночные факторы, сколько политические и социальные - ВНЖ в Европе остается привлекательным инструментом для потенциальных инвесторов в этом секторе. Экономические факторы, такие как недооцененность покупаемой недвижимости, желание заработать на будущем росте цен и на сдаче в аренду, - все это играет пока второстепенную роль, хотя очевидно, что так будет не всегда.

Но именно политические моменты представляют опасность для этого, в целом позитивного для латвийской экономики, инвестиционного процесса. С момента принятия поправок, т.е. за год, в латвийском сейме было предпринято две попытки коррекции нововведений – первая была направлена вообще на отмену поправок (она провалилась), вторая была успешной и касалась новых условий при получении ВНЖ на основе инвестиций в недвижимость.

По большому счету новых условий два: теперь для того, чтобы получить вид на жительство надо купить недвижимость только у резидента страны. Таковыми являются граждане, неграждане Латвии, граждане ЕС и лица, уже имеющие ВНЖ в ЛР. Второе – при покупке недвижимости с означенной целью необходимо будет учитывать не только рыночную, но и кадастровую стоимость приобретаемого объекта. Здесь есть определенная проблема. Дело в том, что большинство объектов стоимостью 100-110 тыс. латов, которые обычно приобретают инвесторы, имеют кадастровую стоимость ниже необходимой границы (30 тыс. LVL в крупных городах и 10 тыс. – в районных центрах). Она колеблется на уровне 17-25 тыс латов.

Новшество направлено на борьбу с мошенничеством, когда брат продает сестре 10 кв. метров у себя в гараже за искомые 100 тысяч. Но теперь проблему несоответствия требуемой и реальной кадастровой стоимости объекта необходимо будет решать с помощью оценщика. Т.е. если при покупке объекта возникает несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью, то необходимо будет обращаться к оценщику, который подтвердит или опровергнет реальную стоимость объекта. Но, во-первых, эта процедура стоит пусть и небольших, но все же денег (около 100 латов), а во-вторых, на все про все будет уходить больше времени.

Очевидно, что данная поправка была принята в интересах оценщиков, но в целом она не вредит интересам инвесторов. Другое дело, что частые изменения правил игры вредят любому инвестиционному процессу, но это уже вопрос глобальной латвийской политики.

А глобальная латвийская политика может преподнести разные сюрпризы. Как известно, в сентябре 2011 г. в Латвии, скорее всего, пройдут внеочередные парламентские выборы. Судьба зарубежных инвестиций в недвижимость будет непосредственно связана с их результатами. Успех национал-радикалов может привести к их вхождению в правительство и к попыткам отменить те самые поправки в Закон об иммиграции, которые сегодня только начинают работать на благо латвийской экономики.

Так что участникам рынка остается надеяться на здравый смысл латвийских избирателей и на то, что новое правительство наконец займется реальными экономическими реформами в стране.


www.zagorodna.com