Алексей Коваль,
Руководитель проектов Perfect Group
Большая часть бизнеса перешла на онлайн формат работы после начала войны, чем подтолкнула уменьшение спроса на аренду офисов. Также наблюдалась релокация бизнеса в более безопасные города. Несмотря на это, на онлайн платформах отмечают постепенный рост количества запросов на коммерческие помещения. Ко второй половине года предложение аренды выросло на 12-15% по сравнению с довоенными показателями, сосредотачиваясь преимущественно в Киеве и западных областях.
Восстановление офисной недвижимости в столице было обусловлено переездом арендаторов в новые здания класса "А" с более высоким уровнем безопасности и сервисов. Объем арендной активности в I квартале 2023 составил около 45,000 кв.м, что преобладает цифры всего 2022 года. ИТ-сектор продолжал доминировать в структуре аренды, на него пришлось 73% всех сданных площадей. В течение 2022 арендаторы сформировали новый запрос на безопасность ("safety first"), обращая внимание на наличие бомбоубежищ, энергетическую автономию помещений и другие подобные факторы, которые никогда не упоминались до 2022 года.
Девелоперы планировали ввести в эксплуатацию в 2023 году почти 60,000 кв.м, офисной недвижимости, хотя финальные цифры, скорее всего, окажутся более скромными. Еще одна тенденция, прямо влияющая на показатель вакантности офисных площадей – это попытка бизнесов оптимизироваться и сократить ненужные локации. Мощным фактором давления стал ввод в эксплуатацию более 96,000 кв. м офисов в 2022 году. Застройщики, начавшие проекты до полномасштабного вторжения, были вынуждены завершать работы, чтобы по крайней мере начать окупать свои инвестиции. И если до войны такие цифры вряд ли могли бы повлиять на рынок, где была нехватка качественной офисной недвижимости, в 2022 году они существенно перевесили ситуацию в пользу арендатора.
Война спровоцировала кризис в логистическом секторе, переместив спрос в западные и частично центральные области. Однако после деоккупации Киевской области многие компании вернулись обратно в столицу и пригороды. Несмотря на уничтожение почти 22% складских предложений, арендная активность в I квартале 2023 года была на 48% больше, чем в довоенном 2021 году. Большой вклад в этот тренд принесло перераспределение транспортных потоков в пользу автомобильного и железнодорожного транспорта. Вместе с закрытием авиационных перевозок и только частичной работой портов, гораздо большая нагрузка легла на дорожную инфраструктуру. Это побудило компании изменять логистические цепи и искать новые хабы в центральной и западной Украине. Эффективность новых маршрутов стала конкурентным преимуществом для многих бизнесов, которые боролись за возобновление и поддержку собственных производств и продаж в первой половине 2022 года, а затем, после деоккупации Киевщины, сумели полноценно включить в цепочки столичный регион.
Рынок торговой недвижимости стабилизировался на уровне 2022 года. Посещаемость торговых центров повысилась, и к концу года в некоторых случаях достигла довоенных показателей. С другой стороны, по информации консалтинговой компании Colliers Ukraine, через год после начала полномасштабного вторжения уровень вакантности в торгово-развлекательных центрах Киева достиг 15%, что является самым высоким показателем за последние десять лет. Предполагается, что восстановление ритейла будет постепенным из-за оттока населения и повреждения инфраструктуры, а также более пассивной стратегии развития крупных ритейлеров. Очень часто они выступают так называемыми "качественными" арендаторами, и часть площадей уже на этапе возведения адаптируется к потребностям будущих нанимателей. Если такого арендатора нет, часто это может поставить весь проект под вопрос. Ибо возможные проблемы с генерацией трафика не смогут сделать новую локацию популярной. При этом адаптация площади под большую сеть после запуска ТРЦ может быть более дорогой и длительной, и иметь гораздо более долгую окупаемость. Поэтому для девелоперов часто решением может стать полная заморозка проекта, если крупные арендаторы не спешат подписывать новые соглашения и расширять собственные торговые сети, как мы видели в течение 2022 и 2023 годов.
Однако проблемы сектор коммерческой недвижимости испытывает не только в Украине. В начале 2022 года, в частности в Европе, наблюдался оптимизм развития рынка коммерческой недвижимости. Исходя из пандемии и упразднения карантинных ограничений, спрос на офисные помещения вырос. Так, аренда офисных площадей увеличилась на 15% по сравнению с 2021 годом. Также восстановление туристической промышленности способствовало росту активности в сегменте розничной торговли.
Однако начало войны в Украине внесло коррективы в развитие ситуации. Повышение процентных ставок, направленное на сдерживание инфляции, повлияло на общий спрос и активность бизнеса. Рост процентных ставок ограничил доходы компаний, работающих в сфере коммерческой недвижимости, ведь в Европе часто используется кредитное финансирование для реализации проектов. Следовательно, увеличились расходы по обслуживанию кредитов, что привело к сокращению инвестиций и ухудшению делового климата.
В 2023 году тенденция к понижению инвестиций в коммерческую недвижимость продолжалась на большинстве европейских рынков. По данным местных аналитиков, инвестиции в этот сектор во втором квартале были на 54% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.
Однако проблемы не ограничивались исключительно Европой: в 2022 году мировой объем инвестиций в офисные помещения составил около 280 миллиардов долларов, тогда как в 2021 году эта цифра была на уровне 350 миллиардов долларов.
В настоящее время в странах Европы продолжается постепенный рост процентных ставок, который, как ожидается, будет продолжаться до конца 2023 года. Прогнозируется, что в 2024 году условия для рынка коммерческой недвижимости станут более благоприятными.
Возвращаясь в Украину, инвестирование в коммерческую недвижимость во время войны имеет свои риски, но и возможности. Несмотря на риски, существует доля украинцев, которые продолжают вкладывать средства в этот сектор, включая покупку обитаемых офисных центров с действительными контрактами на аренду как доходный актив. Интересной особенностью является то, что на рынке почти все запросы на помещения с ремонтом, а часто – с мебелью. По словам аналитиков, большая часть этих объектов восстановили цены до довоенного уровня, по крайней мере, в гривне. Однако такая ситуация открывает путь к спекуляционному развитию сектора, который станет исключительно дорогостоящей "стоянкой" для денег, которые нельзя вложить в другие направления бизнеса или вывести за границу. Без добавления новых площадей даже скромный уровень инвестиций может задрайвить рост цен, которые даже сейчас находятся на достаточно высокой планке.
Скорее всего рынок коммерческой недвижимости в Украине продолжит свое постепенное восстановление в 2024 году. Особое внимание следует обратить на сектор офисной и складской недвижимости, в частности, в Киеве и западных областях, где наблюдается высокий спрос и предложение. Ритейл, по всей вероятности, продолжит стабилизацию, но полное восстановление будет зависеть от общей экономической ситуации и стабилизации демографических показателей.
Следует также учитывать внешние факторы, такие как продолжительность военных действий, курс гривны и темпы возврата компаний в офисный формат работы. Западные и частично центральные области продолжат демонстрировать положительную динамику, что создает благоприятные условия для инвестиций и развития коммерческой недвижимости в этих регионах.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал.
Комментарии