Десятого октября прошлого года — именно тогда российские оккупанты возобновили воздушные атаки на Киев — вражеская ракета типа Х-101 попала в здание рядом с крупным столичным бизнес-центром (БЦ) 101 Tower. В тот же день, вспоминает Виктория Федорова, руководитель обслуживающей компании IQ Service, которая работает с этим БЦ, на другую сторону его фасада упали элементы иранского дрона-камикадзе Shahed-136.
Заметный издали 101 Tower со своими обшитыми фанерой разбитыми окнами до сих пор наглядно напоминает киевлянам о продолжении полномасштабной войны. «Критических или конструктивных повреждений [здания] нет, но они оказались гораздо серьезнее, чем может казаться извне», — признает Федорова. И перечисляет: разрушена треть фасада, повреждены все офисы со стороны взрыва, разорваны трубы системы вентиляции и кондиционирования, повреждены почти все лифтовые кабины. Предварительно уже рассчитали, что для восстановления 101 Tower нужно более $10 млн. Здание будет реставрировано, однако на это понадобится больше средств и времени, чем планировалось изначально.
101 Tower — самый большой из столичных БЦ, физически пострадавших от российской агрессии, признает Александр Носаченко, управляющий директор консалтинговой компании Colliers Ukraine. Но и остальные тоже столкнулись с проблемами.
В этом году в Киеве — крупнейшем экономически развитом городе страны — зафиксировали рекордную вакантность офисов: 21% помещений опустели.
Однако этот показатель, похоже, так и останется худшим в истории. Настроения бизнеса, несмотря на войну, улучшаются: предприниматели готовы нанимать новых людей и нуждаются в дополнительных площадях. А подавляющее большинство украинских компаний требуют от сотрудников появляться в офисе.
Военный шок
Большинство украинских компаний было не готово к полномасштабному российскому вторжению, поэтому в первый месяц после начала большой войны наблюдался хаос и почти никто не приходил в офисы, вспоминает Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP). «Настроения были панические, — рассказывает он. — В то время мало кто мог ответить на вопрос, будет ли работать бизнес и какое будущее ожидает офисные центры. Некоторые собственники уже даже успели „попрощаться“ со своими активами в Киеве».
От первого шока предприниматели начали отходить в апреле, когда стало понятно, что российские агрессоры не смогут захватить столицу. Однако весь прошлый год большинство офисных центров было безлюдным, поскольку бизнес позволил сотрудникам работать удаленно — все инструменты для этого были разработаны еще во времена пандемии COVID-19, добавляет Черненко.
Половину всех помещений в бизнес-центрах арендуют IT-компании, однако сейчас и эта отрасль столкнулась с проблемами. Полномасштабное вторжение России остановило неуклонный рост экспорта IT-услуг, признает Роман Корнилюк, финансовый аналитик YouControl. Для примера он приводит четвертый квартал 2021 года, когда в страну от этой деятельности поступило $2,1 млрд. С тех пор средние объемы экспорта компьютерных услуг постепенно уменьшились до $1,7 млрд, то есть примерно на 20%. «Хотя доля IT-сектора в общем экспорте товаров и услуг за полтора года войны выросла с 8,8% до 13,4%, он как локомотив наращивания экспортных мощностей страны далек от довоенных оптимистических ожиданий», — говорит Корнилюк.
Часть арендаторов переехала в более безопасные западные регионы или в другие страны еще за несколько недель до начала полномасштабного вторжения россиян, добавляет Анна Сильвестрова, директор департамента офисной недвижимости CBRE Ukraine. Оставались те, кто в первые недели агрессии надеялся, что Киев будет оставаться безопасным местом, а война закончится в ближайшие дни или недели.
Светлана Сеник, HR-директор водочной компании Nemiroff, подтверждает, что первые месяцы после начала полномасштабного вторжения их офис опустел из соображений безопасности. Однако уже через полгода они полностью возобновили работу, работники возвращались в Киев и приходили в офис, поэтому необходимости уменьшать арендную площадь не было. Сейчас в компании удаленно работают только 3−5% сотрудников, примерно столько же постоянно находятся на рабочем месте. «Сейчас большинство сотрудников киевского офиса имеет „гибридный“ график работы, то есть 2−3 дня работают дома, а остальное время — из офиса», — говорит Сеник.
Сейчас некоторые компании, чтобы оптимизировать расходы, решили переехать из дорогих офисных центров в более простые и дешевые помещения, расположенные подальше от центральной части города, говорит Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости. «В этом сегменте — непрофессиональных офисов — предложений много, — говорит эксперт, — и это наблюдается не только в Киеве, но и во многих украинских городах». Так же почти нет сделок по продаже офисных помещений — их готовы покупать только с большими скидками, которые могут достигать 70%. Однако таких предложений, как и в других сегментах недвижимости, почти нет.
Поэтому неудивительно, что вакантность существенно выросла — в конце довоенного 2021 года она составляла 11,5%, а уже в первом полугодии 2023-го — 21%, по данным Colliers Ukraine.
Рынок стабилизировался
В этом году ситуация совсем другая. «Бизнес начинает развиваться, и все больше компаний настаивают, чтобы сотрудники возвращались на работу в офис, — говорит Черненко, — поэтому сейчас можно говорить о стабилизации ситуации — арендные ставки перестали снижаться, а вакантность, хоть до сих пор и большая, но уже не растет».
Анастасия Качан, старший консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine, рассказывает, что в первом полугодии в аренду сдали около 69 тыс. кв. м помещений (в 2021 году — 130 тыс. кв. м), и около 15% - это возобновление действующих договоров аренды.
Федорова говорит, что, например, в еще одном столичном БЦ IQ Business Center, которым занимается ее компания, вакантность за время войны снизилась с 15% до 6%. «Большинство клиентов приняли реалии жизни во время войны и продолжают бизнес», — объясняет она. И добавляет, что даже основная часть арендаторов 101 Tower продлили свои договоры и ждут возобновления работы бизнес-центра.
Самый тяжелый вопрос для арендаторов и арендодателей — размер платы, которая устанавливается в валюте и рассчитывается по курсу НБУ. Носаченко из Colliers Ukraine говорит, что условия работы обсуждаются с каждой компанией отдельно. «Есть секторы, например, FMCG или IT, которые продолжают работать, получать доход и могут платить за аренду, — говорит он. — В Киеве можно работать, офисные центры открыты». Сеник из Nemiroff утверждает, что стоимость арендной платы не изменилась по сравнению с довоенным периодом, но арендодатель зафиксировал курс доллара на время действия военного положения в стране, а также отменил плату за пользование паркингом.
Носаченко добавляет, что в Киеве даже были случаи, когда владельцы не начисляли арендную плату в течение первых месяцев полномасштабного вторжения. Обычно льготные условия аренды сейчас действуют от месяца до полугода, а после этого стороны снова садятся за стол переговоров. Эксперт говорит, что размер скидки зависит от сектора, в котором работает компания-арендатор, условий в договоре аренды и уровня вакантности в бизнес-центре.
В целом, по данным нескольких специалистов по недвижимости, опрошенных NV, средний размер скидок колеблется в пределах от 10% до 30%.
Качан рассказывает, что сейчас все более распространенной становится практика, когда наиболее лояльные коммерческие условия фиксируются до конца действия военного положения. После завершения войны их планируют пересмотреть и вернуть ставки к довоенному периоду.
Оттолкнуться от дна
Настроения бизнеса улучшаются. Более половины опрошенных Европейской бизнес-ассоциацией фирм, а именно 58%, говорят о положительной динамике развития своего бизнеса в 2024 году. В 2022-м таких было лишь 47%. Компании надеются улучшить финансовые показатели своей работы: большинство их руководителей (72%) рассчитывают на прирост доходов в гривне, а 55% - в натуральном выражении. В прошлом году эти доли были равны соответственно 58% и 43%. «Конечно, многое зависит от ситуации на фронте, — говорит Носаченко, — однако 90% бизнесменов даже не рассматривают ситуацию, что мы можем потерять какие-то территории».
Если бизнес будет чувствовать себя лучше, то будет нанимать людей, и это будет влиять также на развитие офисной недвижимости, добавляет Пита из Ассоциации специалистов по недвижимости. Уровень вакантности будет уменьшаться, как и размер скидок.
Качан из CBRE Ukraine прогнозирует, что до конца года спрос со стороны арендаторов будет медленно восстанавливаться и, вероятно, даже улучшится. Часть компаний, продолжающих работать в Украине во время войны, постепенно переходит к долгосрочному планированию. Не исключено, добавляет консультант, что некоторые из таких игроков рынка будут даже готовы подписать долгосрочный договор аренды на 5−7 лет. Однако такие случаи будут скорее исключением из правил.
Комментарии