Десятого жовтня минулого року — саме тоді російські окупанти поновили повітряні атаки на Київ — ворожа ракета типу Х-101 влучила в будівлю поряд із великим столичним бізнес-центром (БЦ) 101 Tower. У той самий день, згадує Вікторія Федорова, керівниця обслуговуючої компанії IQ Service, яка працює із цим БЦ, на інший бік його фасаду впали елементи іранського дрону-камікадзе Shahed-136.
Помітний здаля 101 Tower зі своїми обшитими фанерою побитими вікнами і досі наочно нагадує киянам про продовження повномасштабної війни. «Критичних або конструктивних ушкоджень [будівлі] немає, але вони виявилися набагато серйознішими, ніж може здаватися ззовні», — визнає Федорова. І перераховує: зруйновано третину фасаду, пошкоджено всі офіси з боку вибуху, розірвані труби системи вентиляції та кондиціонування, пошкоджені майже всі ліфтові кабіни. Попередньо вже й розрахували, що для відновлення 101 Tower потрібно понад $ 10 млн. Будівлю буде реставровано, проте на це знадобиться більше коштів та часу, аніж планувалося із самого початку.
101 Tower — найбільший зі столичних БЦ, що фізично постраждали від російської агресії, визнає Олександр Носаченко, керівний директор консалтингової компанії Colliers Ukraine. Але й решта теж стикнулася із проблемами.
Цього року в Києві — найбільшому економічно розвиненому місті країни — зафіксували рекордну вакантність офісів: 21 % приміщень спорожніли.
Однак цей показник, схоже, так і залишиться найгіршим в історії. Настрої бізнесу попри війну поліпшуються: підприємці готові наймати нових людей і потребують додаткових площ. А переважна більшість українських компаній вимагають від співробітників зʼявлятися в офісі.
Військовий шок
Більшість українських компаній були не готові до повномасштабного російського вторгнення, тому в перший місяць після початку великої війни спостерігався хаос і майже ніхто не приходив в офіси, згадує Ігор Черненко, засновник Investment Development Property (IDP). «Настрої були панічні, — розповідає він. — У той час мало хто міг відповісти на питання, чи працюватиме бізнес і яке майбутнє очікує офісні центри. Деякі власники вже навіть встигли „попрощатися“ зі своїми активами в Києві».
Від першого шоку підприємці почали відходити у квітні, коли стало зрозуміло, що російські агресори не зможуть захопити столицю. Однак увесь минулий рік більшість офісних центрів були безлюдними, оскільки бізнес дозволив співробітникам працювати віддалено — усі інструменти для цього були розроблені ще за часів пандемії COVID-19, додає Черненко.
Половину всіх приміщень у бізнес-центрах орендують IT-компанії, однак зараз і ця галузь зіштовхнулася із проблемами. Повномасштабне вторгнення Росії зупинило невпинне зростання експорту IT-послуг, визнає Роман Корнилюк, фінансовий аналітик YouControl. Для прикладу він наводить четвертий квартал 2021 року, коли у країну від цієї діяльності надійшло $ 2,1 млрд. Відтоді середні обсяги експорту компʼютерних послуг поступово зменшилися до $ 1,7 млрд, тобто приблизно на 20 %. «Хоча частка IT-сектору в загальному експорті товарів та послуг за півтора року війни зросла з 8,8 % до 13,4 %, він як локомотив нарощення експортних потужностей країни далекий від довоєнних оптимістичних очікувань», — каже Корнилюк.
Частина орендарів переїхала у безпечніші західні регіони або в інші країни ще за кілька тижнів до початку повномасштабного вторгнення росіян, додає Анна Сільвестрова, директорка департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine. Залишались ті, хто в перші тижні агресії сподівався на те, що Київ залишатиметься безпечним місцем, а війна закінчиться у найближчі дні або тижні.
Світлана Сеник, HR-директорка горілчаної компанії Nemiroff, підтверджує, що перші місяці після початку повномасштабного вторгнення їхній офіс спорожнів із міркувань безпеки. Однак вже за пів року вони повністю відновили роботу, працівники поверталися до Києва та приходили в офіс, тому необхідності зменшувати орендну площу не було. Зараз у компанії віддалено працюють лише 3‑5 % співробітників, приблизно стільки ж постійно перебувають на робочому місці. «Наразі більшість співробітників київського офісу має „гібридний“ графік роботи, тобто 2‑3 дні працюють удома, а решту часу — з офісу», — каже Сеник.
Зараз деякі компанії, щоб оптимізувати витрати, вирішили переїхати із дорогих офісних центрів у простіші та дешевші приміщення, розташовані подалі від центральної частини міста, каже Юрій Піта, президент Асоціації фахівців із нерухомості. «У цьому сегменті — непрофесійних офісів — пропозицій багато, — каже експерт. — І це спостерігається не лише в Києві, а й у багатьох українських містах». Так само майже немає угод із продажу офісних приміщень — їх готові купувати лише з великими знижками, які можуть сягати 70 %. Однак таких пропозицій, як і в інших сегментах нерухомості, майже немає.
Тож недивно, що вакантність істотно зросла — наприкінці довоєнного 2021 року вона становила 11,5 %, а вже в першому півріччі 2023‑го — 21 %, за даними Colliers Ukraine.
Ринок стабілізувався
Цього року ситуація геть інша. «Бізнес починає розвиватися, і дедалі більше компаній наполягають, щоб співробітники поверталися на роботу до офісу, — каже Черненко. — Тому зараз можна говорити про стабілізацію ситуації — орендні ставки перестали знижуватися, а вакантність, хоч досі й велика, однак вже не зростає».
Анастасія Качан, старша консультантка з офісної нерухомості CBRE Ukraine, розповідає, що в першому півріччі в оренду здали близько 69 тис. кв. м приміщень (у 2021 році — 130 тис. кв. м), і близько 15 % — це поновлення чинних договорів оренди.
Федорова каже, що, наприклад, у ще одному столичному БЦ IQ Business Center, яким займається її компанія, вакантність за час війни знизилася з 15 % до 6 %. «Більшість клієнтів прийняли реалії життя під час війни та продовжують бізнес», — пояснює вона. І додає, що навіть основна частина орендарів 101 Tower продовжили свої договори та чекають на відновлення роботи бізнес-центру.
Найважче питання для орендарів та орендодавців — розмір плати, яка встановлюється у валюті та розраховується за курсом НБУ. Носаченко із Colliers Ukraine каже, що умови роботи обговорюються із кожною компанією окремо. «Є сектори, як-от, наприклад, FMCG чи IT, які продовжують працювати, отримувати дохід і можуть платити за оренду, — каже він. — У Києві можна працювати, офісні центри відчинені». Сеник із Nemiroff стверджує, що вартість орендної плати не змінилася порівняно з довоєнним періодом, але орендодавець зафіксував курс долара на час дії воєнного стану в країні, а також скасував плату за користування паркінгом.
Носаченко додає, що в Києві навіть були випадки, коли власники не нараховували орендну плату протягом перших місяців повномасштабного вторгнення. Зазвичай пільгові умови оренди зараз діють від місяця до пів року, а після цього сторони знову сідають за стіл переговорів. Експерт каже, що розмір знижки залежить від сектору, в якому працює компанія-орендар, умов у договорі оренди та рівня вакантності у бізнес-центрі.
Загалом, за даними декількох спеціалістів із нерухомості, опитаних NV, середній розмір знижок коливається у межах від 10 % до 30 %.
Качан розповідає, що зараз дедалі більш поширеною стає практика, коли найбільш лояльні комерційні умови фіксуються до кінця дії воєнного стану. Після завершення війни їх планують переглянути та повернути ставки до довоєнного періоду.
Відштовхнутися від дна
Настрої бізнесу поліпшуються. Більш як половина опитаних Європейською бізнес-асоціацією фірм, а саме 58 %, говорять про позитивну динаміку розвитку свого бізнесу у 2024 році. У 2022‑му таких було лише 47 %. Компанії сподіваються поліпшити фінансові показники своєї роботи: більшість їхніх керівників (72 %) розраховують на приріст доходів у гривні, а 55 % — у натуральному вираженні. Торік ці частки дорівнювали відповідно 58 % та 43 %. «Звісно, багато залежить від ситуації на фронті, — каже Носаченко. — Однак 90 % бізнесменів навіть не розглядають ситуацію, що ми можемо втратити якісь території».
Якщо бізнес почуватиметься краще, то найматиме людей, і це впливатиме також на розвиток офісної нерухомості, додає Піта з Асоціації спеціалістів із нерухомості. Рівень вакантності зменшуватиметься, як і розмір знижок.
Качан із CBRE Ukraine прогнозує, що до кінця року попит із боку орендарів буде повільно відновлюватися та, ймовірно, навіть поліпшиться. Частина компаній, що продовжують працювати в Україні під час війни, поступово переходять до довгострокового планування. Не виключено, додає консультантка, що дехто з таких гравців ринку буде навіть готовий підписати довготривалий договір оренди на 5‑7 років. Проте такі випадки будуть радше винятком із правил.
Коментарі