Читайте также:
В Голосеевском районе стоимость аренды жилья будет дешеветь из-за закрытия шести станций метро
Мы все живем в условиях пандемии коронавируса. Даже несмотря на хорошую погоду в октябре и довольно сухую как для ноября, количество заболевших выросло. К тому же ОРВИ и грипп, у которых схожие симптомы, никто не отменял. В итоге власти ввели карантин выходного дня, когда мы еще «расхлебываем» последствия жестких ограничений весной. Все это влияет на экономику, в том числе на рынок недвижимости, и в том числе коммерческой.В этой сфере, как и везде в кризис, кто-то находит, кто-то теряет. В зависимости от размера недвижимости, можно заключить как выгоднейшую за последние годы сделку купли-продажи, так и самую убыточную. А можно ни прибавить, ни потерять по сравнению с докарантинными временами.
Коронавирусный фактор
Собственники коммерческой недвижимости поделились на две категории.
Первая — те, кому «не жмет». Продается здание, независимо от размера площадей, ну и пусть себе продается, пока не появится покупатель, который будет готов заплатить те же $3 тыс. за 1 кв. м, что и до пандемии. Нет — будут сдавать в аренду, все равно какой-то доход капает.
За офис на Крещатике еще зимой хотели $1500, теперь готовы сдать за $800
К этой же категории относятся собственники больших зданий свыше 2,5 тыс. кв. м — бизнеса и торговых центров. Такие центры сами по себе — это источник заработка за счет аренды. Из-за пандемии все сидят на скидках, иначе рискуют остаться с пустыми помещениями. Соответственно, годовой доход бизнеса уменьшится. А цена таких объектов формируется из расчета сроков окупаемости. Доходы от аренды так упали, что эти сроки придется умножать как минимум на два, а цену — на столько же делить. Это бешеная разница в миллионы долларов. Понятное дело, что собственники за эти деньги не захотят продавать.
Вторая категория — кому «горит». Это люди, у которых есть коммерческая недвижимость от 1 до 5 тыс. кв. м, и это только один из бизнесов. У них деньги постоянно крутятся, и они, например, начинают другие, более перспективные проекты, в которые нужны вливания. Такие собственники не могут ждать пока коронавирус отступит, им нужно продать в любом случае. Вот здесь цена просела до 30%. В этом сегменте уже есть такое понятие, как цена до карантина и после. Еще в марте люди могли продавать отдельно стоящее здание за $3,6 млн, а сейчас готовы его отдать за $2,4 млн.
Поэтому сейчас лучшее за последние годы время для покупки коммерческой недвижимости от 1 до 5 тыс. кв. м, которая просела на 30%, и возможно, это не предел. Либо же арендовать — независимо от площади. Многие бизнесы не пережили карантин или ушли на удаленку, предложение значительно превышает спрос.
Например, за офис на Крещатике еще зимой хотели $1500, теперь готовы сдать за $800. В центре Киева помещение 70−100 кв. м можно спокойно снять за 18 тыс. грн. Пишут 24−26 тыс. грн, но все торгуются до 18, потому что никто не снимает.
Отдельно стоит сегмент маленьких площадей — квартиры, переделанные под офис, фасадные магазины в жилых домах до 100 кв. м, помещения внутри бизнес-центров по 60−80 кв. м. Пандемия на цены пока никак не повлияла: собственники как продавали их по 13 тыс. грн за квадратный метр, так и продают.
В зависимости от размера недвижимости, можно заключить как выгоднейшую за последние годы сделку купли-продажи, так и самую убыточную
Людей, которые могут вложить $60−70 тыс. в такую коммерческую недвижимость, в Киеве несколько десятков тысяч. И спрос на нее выше, потому что мелких бизнесменов, которым нужны небольшие помещения — больше. Конкуренция есть, спрос не превышает предложение — и цены держатся.
А тех, кто готов покупать объекты стоимостью свыше $1 млн, человек 60−70. И они бы рады купить какой-то бизнес-центр дешевле на несколько миллионов долларов, чем до карантина, но тут уже собственники продавать не хотят.
Сезонность
Это — вечный фактор. Продают и покупают на протяжении года всегда и все, но максимальная активность на рынке — с середины августа до середины сентября и с середины ноября до середины декабря. Тогда цены на пике. Например, если человек хочет продать объект по $1 тыс. за кв. м, в этот период максимальная вероятность, что у него это получится.
Для покупателей это значит, что на скидку они не могут рассчитывать с середины августа до середины сентября и с середины ноября до середины декабря. А вот в остальное время — вполне. Так что если не к спеху, то лучше переждать, и можно будет сэкономить на покупке.
Политическая ситуация
Украинский бизнес привык перед выборами занимать выжидательную позицию — опыт подсказывает, что после может быть что угодно. Все предпочитают максимально не делать никаких движений. Только если им приходится на это идти. Например, человек хочет продать здание, но у него закончился срок аренды земли под ним. И чтобы продлить срок, ему нужна сессия Киеврады. А из-за местных выборов она будет в январе-феврале, так что ему не остается ничего другого, кроме как отложить продажу.
Так что перед выборами и какое-то время после них, месяца 3−4, пока не станет понятно, что к чему, рынок замирает. Но опять-таки, это касается в основном «ходовых» мелких и средних площадей. На продажу крупных объектов выборы влияют меньше.
Курс доллара
В Украине цены на коммерческую недвижимость — хоть на продажу, хоть на аренду — привязаны к доллару. Курс гривни всегда падает летом и перед Новым годом. В этом году повлиять может и пандемия, и выборы президента США, и транш МВФ, который Украина рискует не получить. Тут «качели» могут быть и в минус, и в плюс. Если доллар будет расти, спрос будет снижаться и на покупку, и на аренду.
Для тех, у кого финансовые ресурсы в долларах, будет возможность сэкономить из-за падения спроса. При этом если гривня укрепится, сильно на цены это не повлияет — тут продолжит работать коронавирусный фактор, который «прикрыл» или отправил на удаленку мелкий и средний бизнес. По крупному тут так же никаких перемен ожидать не стоит.
Ситуация на рынке
Здесь тоже речь о коронавирусе, но как раз в контексте «кто-то находит, кто-то теряет». Из-за жесткого карантина офлайновый ритейл провалился, а вот онлайновый — взлетел. Причем не только непродуктовый, но и продуктовый. Соответственно, чтобы все заказанное по интернету доставлять, и делать это вовремя, нужны складские помещения и логистические комплексы. В прошлом году и в течение многих лет до этого было выгодней купить у кого-то склад, чем построить новый.
Теперь спрос на складские помещения значительно вырос и превысил предложение, поэтому начинает расти и цена на такую недвижимость. Структурно экономика изменилась, изменился и спрос на разные виды недвижимости. Стало перспективнее строить складские комплексы, чем офисы и бизнес-центры. И спрос на склады и логистические комплексы продолжает расти — в ожидании нового жесткого карантина и на фоне прогнозов того, что откат к офлайн-продажам после пандемии не будет большим.
Поэтому сейчас цены на землю под склады и на сами склады выросли. Если есть деньги и желание вложиться в коммерческую недвижимость — можно еще успеть что-то выкупить или построить и выгодно перепродать или сдать в аренду. Или же вложить в офисные объекты, пока они на спаде. Правда, сколько ждать, пока они снова будут в цене, никто не знает.
Карантин выходного дня на рынке никак не отразился — по крайней мере, пока. Но, скорее всего, он только усилит все тенденции. Главное — не забывайте, что кризис — это не только проблемы, но и возможности. Нужно их увидеть, оценить и не упустить.
Денис Дроздов, специалист по продаже активов неплатежеспособных банков, инвестиционный брокер
nv.ua
Комментарии