Читайте також:
Що чекає на ринок оренди житла в майбутньому?
Ми всі живемо в умовах пандемії коронавірусу. Навіть попри хорошу погоду в жовтні і досить суху як для листопада, кількість хворих зросла. До того ж ГРВІ та грип, у яких схожі симптоми, ніхто не скасовував. В результаті влада ввела карантин вихідного дня, коли ми ще «розплутуємо» наслідки жорстких обмежень навесні. Все це впливає на економіку, зокрема на ринок нерухомості, і комерційної також.У цій сфері, як і всюди в кризу, хтось знаходить, хтось втрачає. Залежно від розміру нерухомості, можна укласти як найвигіднішу за останні роки угоду купівлі-продажу, так і найзбитковішу. А можна ні додати, ні втратити в порівнянні з докарантинним часом.
Коронавірусний фактор
Власники комерційної нерухомості поділилися на дві категорії.
Перша — ті, кому «не тисне». Продається будинок, незалежно від розміру площ, ну і нехай собі продається, поки не з’явиться покупець, який буде готовий заплатити ті ж $3 тис. за 1 кв. м, що й до пандемії. Ні — будуть здавати в оренду, все одно якийсь дохід капає.
За офіс на Хрещатику ще взимку хотіли $1500, тепер готові здати за $800
До цієї ж категорії належать власники великих будинків понад 2,5 тис. кв. м — бізнесу і торгових центрів. Такі центри самі собою — це джерело заробітку з оренди. Через пандемію всі сидять на знижках, інакше ризикують залишитися з порожніми приміщеннями. Відповідно, річний дохід бізнесу зменшиться. А ціна таких об'єктів формується з розрахунку термінів окупності. Доходи від оренди так впали, що ці терміни доведеться множити як мінімум на два, а ціну — на стільки ж ділити. Це скажена різниця в мільйони доларів. Ясна річ, що власники за ці гроші не захочуть продавати.
Друга категорія — кому «горить». Це люди, у яких є комерційна нерухомість від 1 до 5 тис. кв. м, і це тільки один з бізнесів. У них гроші постійно крутяться, і вони, наприклад, починають інші, більш перспективні проєкти, в які потрібні вливання. Такі власники не можуть чекати, поки коронавірус відступить, їм потрібно продати в будь-якому разі. Ось тут ціна просіла до 30%. У цьому сегменті вже є таке поняття, як ціна до карантину і після. Ще в березні люди могли продавати окремо розташовану будівлю за $3,6 млн, а зараз готові її віддати за $2,4 млн.
Тому зараз найкращий за останні роки час для покупки комерційної нерухомості від 1 до 5 тис. кв. м, яка просіла на 30%, і, можливо, це не межа. Або ж орендувати — незалежно від площі. Багато бізнесів не пережили карантин або пішли на віддалення, пропозиція значно перевищує попит.
Наприклад, за офіс на Хрещатику ще взимку хотіли $1500, тепер готові здати за $800. У центрі Києва приміщення 70−100 кв. м можна спокійно орендувати за 18 тис. грн. Пишуть 24−26 тис. грн, але всі торгуються до 18, тому що ніхто не знімає.
Окремо стоїть сегмент маленьких площ — квартири, перероблені під офіс, фасадні магазини в житлових будинках до 100 кв. м, приміщення всередині бізнес-центрів по 60−80 кв. м. Пандемія на ціни поки ніяк не вплинула: власники як продавали їх по 13 тис. грн за квадратний метр, так і продають.
Людей, які можуть вкласти $60−70 тис. в таку комерційну нерухомість, у Києві кілька десятків тисяч. І попит на неї вищий, тому що дрібних бізнесменів, яким потрібні невеликі приміщення — більше. Конкуренція є, попит не перевищує пропозицію — і ціни тримаються.
А тих, хто готовий купувати об'єкти вартістю понад $1 млн, осіб 60−70. І вони б раді купити якийсь бізнес-центр дешевше на кілька мільйонів доларів, ніж до карантину, але тут вже власники продавати не хочуть.
Сезонність
Це — вічний фактор. Продають і купують протягом року завжди і всі, але максимальна активність на ринку — з середини серпня до середини вересня і з середини листопада до середини грудня. Тоді ціни на піку. Наприклад, якщо людина хоче продати об'єкт за $1 тис. за кв. м, у цей період максимальна ймовірність, що у неї це вийде.
Для покупців це означає, що на знижку вони не можуть розраховувати з середини серпня до середини вересня і з середини листопада до середини грудня. А ось в решту часу — цілком. Тож якщо не терміново, то краще перечекати, і можна буде заощадити на покупці.
Політична ситуація
Український бізнес звик перед виборами займати вичікувальну позицію — досвід підказує, що після може бути що завгодно. Всі вважають за краще максимально не робити ніяких рухів. Тільки якщо їм доводиться на це йти. Наприклад, людина хоче продати будівлю, але у неї закінчився термін оренди землі під нею. І щоб продовжити термін, їй потрібна сесія Київради. А через місцеві вибори вона буде в січні-лютому, тож їй не залишається нічого іншого, окрім як відкласти продаж.
Отже, перед виборами і якийсь час після них, місяці 3−4, поки не стане зрозуміло, що до чого, ринок завмирає. Але знову-таки, це стосується здебільшого «ходових» дрібних і середніх площ. На продаж великих об'єктів вибори впливають менше.
Курс долара
В Україні ціни на комерційну нерухомість — хоч на продаж, хоч на оренду — прив’язані до долара. Курс гривні завжди падає влітку і перед Новим роком. Цього року вплинути може і пандемія, і вибори президента США, і транш МВФ, який Україна ризикує не отримати. Тут «гойдалки» можуть бути і в мінус, і в плюс. Якщо долар буде рости, попит буде знижуватися і на покупку, і на оренду.
Для тих, у кого фінансові ресурси в доларах, буде можливість заощадити через падіння попиту. При цьому якщо гривня зміцниться, сильно на ціни це не вплине — тут продовжить працювати коронавірусний фактор, який «прикрив» або відправив на віддалення дрібний і середній бізнес. За великим тут так само ніяких змін очікувати не варто.
Ситуація на ринку
Тут теж мова про коронавірус, але якраз у контексті «хтось знаходить, хтось втрачає». Через жорсткий карантин офлайновий ритейл провалився, а ось онлайновий — злетів. Причому не тільки непродуктовий, але й продуктовий. Відповідно, щоб все замовлене через інтернет доставляти, і робити це вчасно, потрібні складські приміщення й логістичні комплекси. Минулого року і протягом багатьох років до цього було вигідніше купити у когось склад, ніж побудувати новий.
Тепер попит на складські приміщення значно виріс і перевищив пропозицію, тому починає рости й ціна на таку нерухомість. Структурно економіка змінилася, змінився і попит на різні види нерухомості. Стало перспективніше будувати складські комплекси, ніж офіси та бізнес-центри. І попит на склади й логістичні комплекси продовжує зростати — в очікуванні нового жорсткого карантину і на тлі прогнозів того, що відкат до офлайн-продажу після пандемії не буде великим.
Тому зараз ціни на землю під склади і на самі склади виросли. Якщо є гроші і бажання вкластися в комерційну нерухомість — можна ще встигнути щось викупити або побудувати і вигідно перепродати або здати в оренду. Або ж вкласти в офісні об'єкти, поки вони на спаді. Щоправда, скільки чекати, поки вони знову будуть в ціні, ніхто не знає.
Карантин вихідного дня на ринку ніяк не позначився — принаймні поки що. Але, найімовірніше, він тільки посилить усі тенденції. Головне — не забувайте, що криза — це не тільки проблеми, а й можливості. Потрібно їх побачити, оцінити і не упустити.
Денис Дроздов, спеціаліст з продажу активів неплатоспроможних банків, інвестиційний брокер
nv.ua
Коментарі