Подводим итоги года на рынке недвижимости





Google+
31.12.2013 01:15
Анализ рынка недвижимости | Подводим итоги года на рынке недвижимости В рейтинговой таблице отчета МВФ DoingBusiness 2013, Украина выстрелила на 28 позиций вверх, войдя в десятку стран с наиболее быстрорастущим уровнем благосостояния. Львиная доля заслуги такого скачка – ряд законодательных нововведений на рынке недвижимости.
Принятые реформы призваны обеспечить прозрачность строительных процессов и операций по купле-продаже недвижимости, обезопасив тем самым участников рынка. Тем не менее, первое время работы по новым правилам, вступившим в силу в 2013 году, доставило участникам рынка больше проблем, нежели их решений.

Нестабильность экономической и политической ситуации, снижение реальных доходов населения, отток из страны иностранного капитала, обоснованные риски обвала национальной валюты и авральный режим запуска пресловутых нововведений создали условия, при которых заметное развитие рынка недвижимости является невозможным. Однако, не смотря на рецессию экономики государства в целом и строительной отрасли в частности, рынок первичного жилья на протяжении первых трех кварталов показывал динамику роста объемов нового предложения, резко замедлившись в связи с нестабильной политической ситуацией и опасением сохранности стабильного курса гривны.

Настолько кардинальных изменений в течение одного года украинский рынок недвижимости еще не видел. Новые правила регистрации жилья при помощи единого государственного реестра, нестабильность работы которого уже успела временно парализовать рынок, ограничение наличных расчетов для физических лиц, измененная процедура оценки недвижимости и ряд других новшеств, влияние которых пока сложно назвать положительным, чего не сказать об обратном. Новые издержки в виде дополнительных платежей достигают 5% от стоимости квартиры. Осложнения при оформлении прав собственности вследствие реформирования оценочной деятельности, вызвало снижение продаж на вторичном рынке, а обязательные курсы, обучающие работе в новых условиях, начали наборы на образовательные программы незадолго до вступления в силу измененных правил оценки, тем самым обеспечив дефицит компетентных кадров и временное отстранение от дел тысяч сертифицированных специалистов, не успевших пройти обучение. С другой стороны, в 2013 году произошел перевес в сторону продаж на первичном рынке, большой объем предложения нового и более качественного жилья также повлиял на снижение спроса на вторичке. В то же время, стартовавшие в 2011 году государственные программы кредитования доступного жилья по итогам полутора лет работы не дали ожидаемых результатов, сумев занять лишь 3% среди общего объема рынка ипотеки. На сегодняшний день очевидную пользу от принятых нововведений в полной мере ощутило лишь государство, получив дополнительный инструмент мониторинга рынка и создав новый контролируемый источник дохода государственного бюджета, обременяя сделки с недвижимостью дополнительными платежами.

Стоит отметить, что некоторые изменения все же упростили деятельность застройщиков. Так, принятие в первой половине года закона «О регулировании градостроительной деятельности», дало возможность начинать проведение работ на участке на основании декларации, что заметно увеличило объемы строительства за счет старта работ над большим количеством новых проектов. Новые проекты, вышедшие на первичный рынок, продолжают уже сформировавшийся тренд рационализации планировок в сторону уменьшения площади квартиры, продолжая совершенствование внутридомовой инфраструктуры. В то же время, большая доля новых ЖК представляет собой точечную застройку, что объясняется в первую очередь дефицитом земельных ресурсов Киева. Ограниченное количество участков, привлекательных для строительства жилья, как правило, обладают массой обременений, стоимость урегулирования которых в большинстве случаев сводит на нет финансовую целесообразность реализации проекта. Продолжается активная экспансия на рынок пригородного жилья, который сегодня превратился в некий «тестовый полигон», где под воздействием ужесточенной конкуренции девелоперы стараются выделить свой объект, уделяя все больше внимания их качеству и инфраструктуре.

Публиковавшиеся в начале года прогнозы десятипроцентного обвала цен в четвертом квартале не оправдались, что обусловлено достижением ценового дна еще в 2012 году. Избежав заметных колебаний в течение года, рынок в четвертом квартале отметился резким падением количества сделок, начавшийся в результате неисправности работы государственного реестра, и достигший пика в первой половине декабря, когда страну захлестнули массовые протесты.

Затянувшаяся стагнация на протяжении года сдерживала аппетиты застройщиков, не подвергая заметным изменениям декларируемые цены. Однако, реальная цена сделки, в подавляющем большинстве случаев, оказывалась ниже заявленной за счет многочисленных скидок в зависимости от способа инвестирования. Лишь немногие компании, испытывая дефицит собственных средств, прибегали к демпингу на ранних стадиях строительства. Подобные распродажи говорят о недальновидности застройщика и ведут в лучшем случае к существенным задержкам ввода в эксплуатацию. Ключевые игроки рынка, стараясь не прибегать к ценовой конкуренции, ведут борьбу за покупателя, предлагая все более лояльные инструменты продаж. Ставшая уже нормой за время отсутствия доступной ипотеки рассрочка, предоставляемая девелопером, становится все более привлекательной для потенциального инвестора. В течение года появилась масса предложений долгосрочных рассрочек, минимальный первоначальный взнос по которым достигает 10% стоимости квартиры. Застройщики, для которых приоритетным является быстрый возврат инвестиций, избегают длинных рассрочек, предлагая в качестве альтернативы отсутствие дополнительных платежей и фиксацию цены квадратного метра при условии первоначального взноса, как правило, не менее 50-70% от суммы сделки. Разовые попытки использовать новые для Украины инструменты продаж (такие как возможность взаиморасчета) в ближайшем будущем вряд ли получат распространение, в частности по причине низкого качества вторичного жилого фонда.

Благодаря снижению ставки рефинансирования ГИУ, банки во второй половине года получили возможность удешевить ипотеку, доведя среднерыночную эффективную ставку в национальной валюте до 23,1% в конце года. Не смотря на удешевление ипотеки, она все еще остается далека от приемлемой для большинства заемщиков, пользуясь спросом лишь при необходимости привлечения недостающих 10-20% от суммы сделки. На восстановление ипотечного рынка в большей степени повлияют получившие распространение партнерские соглашения между девелопером и банком. Грамотно распределяя между собой риски, такие союзы позволяют снизить стоимость кредита вплоть до половины от среднерыночной, практически не выдвигая при этом требований к заемщику. Осенью «Интергал-Буд» начал работать в этом направлении совместно с «ДельтаБанком», в результате чего появилась возможность предлагать покупателям ипотечное кредитование по ставке от 8,99% годовых сроком до 15 лет с первоначальным вкладом от 20% стоимости сделки. При этом кредит предоставляется покупателям практически с любым размером официального дохода.

Количество сделок на первичном рынке продолжает рост, доля которого к концу года увеличилась на 15%, достигнув 78% от общего объема заключаемых на рынке. Снижение активности на «вторичке» спровоцировало обвал ее стоимости практически до уровня первичного жилого фонда. Основными причинами падения продаж на вторичном рынке являются отсутствие доступного ипотечного кредитования и устаревший жилой фонд, значительно уступающий новостройкам начиная от технического состояния здания, заканчивая планировочными решениями. По тем же причинам растет популярность жилья за городом, как альтернатива обитания в отдаленном спальном районе. Гибкие условия оплаты, возможность уйти от уплаты от дополнительных платежей во время оформления прав собственности – большинство факторов говорит о более высокой инвестиционной привлекательности новостроек.

Основное количество сделок генерировал эконом-сегмент, где увеличился спрос на двухкомнатные квартиры. При этом спрос на однокомнатные сохранился, в том числе за счет возврата на рынок инвесторов, вкладывающих с целью последующей сдачи в аренду.

Усиливающаяся из-за высокой плотности застройки конкуренция в бизнес-сегменте вынудила часть застройщиков вносить изменения в свои проекты в сторону их удешевления, продолжая формирование на столичном рынке класса «комфорт», формат которого был позаимствован на Московском рынке жилья.

Необходимость обслуживания внешних займов в условиях отрицательного платежного баланса в 2014 году, вероятно, усилит стагнационные процессы на рынке коммерческого жилья. В период адаптации к нововведениям, принятым в 2013 году, добавятся новые: введение налога на недвижимое имущество, введение налог на коммерческую недвижимость, изменение минимального размера арендной платы для физических лиц и закон о риэлтерской деятельности. Начав работать в нынешнем виде, эти нововведения нанесут еще один удар по вторичному рынку, что может несколько снизить количество продаж и на первичке.

Объемы строительных работ продолжат свой рост, продолжится тенденция роста сегмента пригородных ЖК в новом предложении. Но возросшее предложение пригородного жилья может скорректировать стоимость квадратного метра жилья эконом класса в сторону незначительного снижения.

Позитивных изменений можно ожидать от государственной программы аренды жилья с правом выкупа, на развитие которой КНР в начале декабря предоставил украинскому правительству кредитную линию общей суммой $15 млрд. Грамотная реализация госпрограммы позволит привлечь в отрасль крупные инвестиции и существенно нарастить государственные объемы строительства, дав толчок к восстановлению рынка.

Спрос на недорогое жилье усилится, мигрируя вслед за предложением – то есть в пригород. Падение реальных доходов населения сделает ценовой фактор основным при выборе объекта инвестирования. Дальнейшее усиление конкуренции повлияет на рост качества объектов и существенное улучшение обслуживания покупателей, в частности пост продажного сервиса.

Подводя итоги, можно утверждать, что рынок жилья в следующем году не претерпит существенных изменений, многие тенденции сохранятся. Растущие долговые обязательства страны в совокупности с падением экспорта, а также необходимостью выделения значительных средств на выплату внешнего долга и организацию проведения президентских выборов не будут положительно влиять на платежеспособность Украины. С другой стороны, принятие в 2015 году чемпионата Европы по баскетболу может поспособствовать притоку инвестиций, оказывающих оздоровительное влияние на экономику.

Building.ua
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
-
классная статья
 
 
Войти