Підводимо підсумки року на ринку нерухомості

У рейтинговій таблиці звіту МВФ DoingBusiness 2013, Україна вистрілила на 28 позицій вгору, увійшовши в десятку країн з найбільш швидкозростаючим рівнем добробуту. Левова частка заслуги такого стрибка - ряд законодавчих нововведень на ринку нерухомості. Прийняті реформи покликані забезпечити прозорість будівельних процесів та операцій з купівлі-продажу нерухомості , убезпечивши тим самим учасників ринку. Проте , перший час роботи за новими правилами, що вступили в силу в 2013 році , доставило учасникам ринку більше проблем , ніж їх рішень .

Нестабільність економічної та політичної ситуації , зниження реальних доходів населення , відтік з країни іноземного капіталу , обгрунтовані ризики обвалу національної валюти і авральний режим запуску горезвісних нововведень створили умови , при яких помітний розвиток ринку нерухомості є неможливим. Однак , не дивлячись на рецесію економіки держави в цілому і будівельної галузі зокрема , ринок первинного житла протягом перших трьох кварталів показував динаміку зростання обсягів нової пропозиції , різко сповільнившись у зв'язку з нестабільною політичною ситуацією і побоюванням схоронності стабільного курсу гривні.

Настільки кардинальних змін протягом одного року український ринок нерухомості ще не бачив. Нові правила реєстрації житла за допомогою єдиного державного реєстру , нестабільність роботи якого вже встигла тимчасово паралізувати ринок , обмеження готівкових розрахунків для фізичних осіб , змінена процедура оцінки нерухомості та ряд інших нововведень , вплив яких поки складно назвати позитивним , чого не сказати про протилежне. Нові витрати у вигляді додаткових платежів досягають 5 % від вартості квартири. Ускладнення при оформленні прав власності внаслідок реформування оціночної діяльності , викликало зниження продажів на вторинному ринку , а обов'язкові курси , що навчають роботі в нових умовах , почали набори на освітні програми незадовго до набрання чинності змінених правил оцінки , тим самим забезпечивши дефіцит компетентних кадрів і тимчасове відсторонення від справ тисяч сертифікованих фахівців , які не встигли пройти навчання . З іншого боку , в 2013 році відбувся перевага убік продажів на первинному ринку, великий обсяг пропозиції нового і більш якісного житла також вплинув на зниження попиту на вторинці . Водночас , що стартували в 2011 році державні програми кредитування доступного житла за підсумками півтора років роботи не дали очікуваних результатів , зумівши зайняти лише 3 % серед загального обсягу ринку іпотеки. На сьогоднішній день очевидну користь від прийнятих нововведень повною мірою відчуло лише держава , отримавши додатковий інструмент моніторингу ринку і створивши новий контрольований джерело доходу державного бюджету , обтяжуючи угоди з нерухомістю додатковими платежами.

Варто відзначити , що деякі зміни все ж спростили діяльність забудовників. Так, прийняття в першій половині року закону «Про регулювання містобудівної діяльності» , дало можливість починати проведення робіт на ділянці на підставі декларації , що помітно збільшило обсяги будівництва за рахунок старту робіт над великою кількістю нових проектів. Нові проекти , що вийшли на первинний ринок , продовжують вже сформувався тренд раціоналізації планувань в бік зменшення площі квартири , продовжуючи вдосконалення внутрішньобудинкової інфраструктури. Водночас , велика частка нових РК являє собою точкову забудову , що пояснюється в першу чергу дефіцитом земельних ресурсів Києва . Обмежена кількість ділянок , привабливих для будівництва житла , як правило , мають масу обтяжень , вартість врегулювання яких у більшості випадків зводить нанівець фінансову доцільність реалізації проекту. Триває активна експансія на ринок приміського житла , який сьогодні перетворився на такий собі « тестовий полігон » , де під впливом посиленої конкуренції девелопери намагаються виділити свій об'єкт , приділяючи все більше уваги їх якості та інфраструктурі .

Публікувалися на початку року прогнози десятипроцентного обвалу цін у четвертому кварталі не виправдалися , що обумовлено досягненням цінового дна ще в 2012 році. Уникнувши помітних коливань протягом року, ринок в четвертому кварталі відзначився різким падінням кількості угод , що почався в результаті несправності роботи державного реєстру , і досяг піку в першій половині грудня , коли країну захлиснули масові протести.

Тривала стагнація протягом року стримувала апетити забудовників , не піддаючи помітних змін декларовані ціни . Однак , реальна ціна операції , в переважній більшості випадків , виявлялася нижче заявленої за рахунок численних знижок залежно від способу інвестування . Лише деякі компанії , відчуваючи дефіцит власних коштів , вдавалися до демпінгу на ранніх стадіях будівництва. Подібні розпродажі говорять про недалекоглядність забудовника і ведуть в кращому випадку до істотних затримок введення в експлуатацію. Ключові гравці ринку , намагаючись не вдаватися до цінової конкуренції , ведуть боротьбу за покупця , пропонуючи все більш лояльні інструменти продажів. Що стала вже нормою за час відсутності доступної іпотеки розстрочка , що надається девелопером , стає все більш привабливою для потенційного інвестора. Протягом року з'явилася маса пропозицій довгострокових розстрочок , мінімальний початковий внесок за якими сягає 10 % вартості квартири. Забудовники , для яких пріоритетним є швидке повернення інвестицій , уникають довгих розстрочок , пропонуючи як альтернативу відсутність додаткових платежів і фіксацію ціни квадратного метра за умови первісного внеску , як правило , не менше 50-70% від суми угоди. Разові спроби використовувати нові для України інструменти продажів (такі як можливість взаєморозрахунку ) в найближчому майбутньому навряд чи отримають поширення , зокрема з причини низької якості вторинного житлового фонду .

Завдяки зниженню ставки рефінансування ДІУ , банки в другій половині року отримали можливість здешевити іпотеку , довівши середньоринкову ефективну ставку в національній валюті до 23,1 % наприкінці року. Не дивлячись на здешевлення іпотеки , вона все ще залишається далекою від прийнятною для більшості позичальників , користуючись попитом лише при необхідності залучення відсутніх 10-20% від суми угоди. На відновлення іпотечного ринку більшою мірою вплинуть які поширені партнерські угоди між девелопером і банком. Грамотно розподіляючи між собою ризики , такі союзи дозволяють знизити вартість кредиту аж до половини від середньоринкової , практично не висуваючи при цьому вимог до позичальника. Восени « Інтергал - Буд» почав працювати в цьому напрямку спільно з « Дельтабанку » , в результаті чого з'явилася можливість пропонувати покупцям іпотечне кредитування за ставкою від 8,99 % річних терміном до 15 років з первинним внеском від 20 % вартості угоди. При цьому кредит надається покупцям практично з будь-яким розміром офіційного доходу .

Кількість угод на первинному ринку продовжує зростання , частка якого до кінця року збільшилася на 15 % , досягнувши 78 % від загального обсягу укладених на ринку. Зниження активності на «вторинці» спровокувало обвал її вартості практично до рівня первинного житлового фонду. Основними причинами падіння продажів на вторинному ринку є відсутність доступного іпотечного кредитування і застарілий житловий фонд , який значно поступається новобудовам починаючи від технічного стану будівлі , закінчуючи планувальними рішеннями. З тих же причин зростає популярність житла за містом , як альтернатива проживання у віддаленому спальному районі. Гнучкі умови оплати , можливість піти від сплати від додаткових платежів під час оформлення прав власності - більшість чинників говорить про більш високу інвестиційну привабливість новобудов.

Основна кількість угод генерував економ -сегмент , де збільшився попит на двокімнатні квартири. При цьому попит на однокімнатні зберігся , в тому числі за рахунок повернення на ринок інвесторів, які вкладають з метою подальшої здачі в оренду.

Посилюється через високу щільність забудови конкуренція в бізнес- сегменті змусила частина забудовників вносити зміни у свої проекти в бік їх здешевлення , продовжуючи формування на столичному ринку класу « комфорт» , формат якого був запозичений на Московському ринку житла.

Необхідність обслуговування зовнішніх позик в умовах негативного платіжного балансу в 2014 році, ймовірно , посилить стагнаційні процеси на ринку комерційного житла . У період адаптації до нововведень , прийнятим в 2013 році , додадуться нові : введення податку на нерухоме майно , введення податок на комерційну нерухомість , зміна мінімального розміру орендної плати для фізичних осіб і закон про ріелтерської діяльності . Почавши працювати в нинішньому вигляді , ці нововведення завдадуть ще один удар по вторинному ринку , що може дещо знизити кількість продажів і на первинці .

Обсяги будівельних робіт продовжать своє зростання , продовжиться тенденція зростання сегмента приміських ЖК у новій пропозиції . Але зросле пропозицію приміського житла може скорегувати вартість квадратного метра житла економ класу в бік незначного зниження .

Позитивних змін можна очікувати від державної програми оренди житла з правом викупу , на розвиток якої КНР на початку грудня надав українському уряду кредитну лінію загальною сумою $ 15 млрд. Грамотна реалізація держпрограми дозволить залучити в галузь великі інвестиції і суттєво наростити державні обсяги будівництва , давши поштовх до відновлення ринку .

Попит на недороге житло посилиться , мігруючи слідом за пропозицією - тобто в передмістя . Падіння реальних доходів населення зробить ціновий фактор основним при виборі об'єкта інвестування. Подальше посилення конкуренції вплине на зростання якості об'єктів і істотне поліпшення обслуговування покупців , зокрема пост продажного сервісу.

Підводячи підсумки , можна стверджувати , що ринок житла в наступному році не зазнає істотних змін , багато тенденції збережуться . Зростаючі боргові зобов'язання країни в сукупності з падінням експорту , а також необхідністю виділення значних коштів на виплату зовнішнього боргу та організацію проведення президентських виборів не будуть позитивно впливати на платоспроможність України . З іншого боку, прийняття в 2015 році чемпіонату Європи з баскетболу може посприяти притоку інвестицій , що надають оздоровчий вплив на економіку .

Building.ua