Почему в Украине начали расти продажи квартир

05.10.2020 00:45
На рынке новостроек оживление: продажи квартир растут и тянут за собой цены. Покупателей не оттолкнули коронавирус, местные выборы и проблемы у двух гигантов — Аркады и Укрбуда, пишет журнал НВ. Почему в Украине начали расти продажи квартир картинкаЭкономика строительства проста и сложна одновременно. С одной стороны, все зависит от спроса и предложения. Но есть сложности: если спрос на новые квартиры напрямую зависит от роста зарплат и уровня ставок по ипотечным кредитам, то предложение — от политики гос­органов, выдающих разрешения на строительство, и доступа компаний-застройщиков к капиталу.

В это строительное уравнение в 2020 году добавилась еще одна переменная — пандемия коронавируса. Вызванный ею экономический кризис оказал понижающее давление на рынок жилой недвижимости. И в августе объем индустрии строительства просел на 1,1% в годичном измерении. Причиной этому, по данным НБУ, стало замедление рынка жилой недвижимости.

Статья по теме: В Украине продолжает дешеветь жилье

Но столь небольшое падение говорит не о кризисе, а об устойчивости этого рынка к кризисам. Ведь, к примеру, сервисные отрасли просели намного больше. А индустрия строительства, не будь пандемии, уверенно подросла бы. Ведь даже при нынешней экономической ситуации рынок жилой недвижимости готовится пополниться тысячами квадратных мет­ров в новых квартирах.

Менеджеры по продажам ведущих застройщиков оценивают осеннюю динамику продаж положительно. Столичный рынок восстанавливается параллельно очень активному возрождению потребительского спроса и местами уже развивается динамичнее, чем в прошлом году.

При этом начинают доминировать новые компании. В нынешней версии ежегодного рейтинга 20 самых активных застройщиков столичного региона, который составляет для НВ портал ЛУН, оказалось сразу семь новых игроков. Андрей Мартынов с семьей, последние 10 лет успешно застраивающий западный пригород Киева — Софиевскую Борщаговку, впервые возглавил этот список.

Его недорогие жилые комплексы (ЖК) привлекают покупателей. С января 2019‑го по 31 августа 2020‑го Мартынов ввел в эксплуатацию около 4,3 тыс. квартир, что, например, в 2,6 раза больше по сравнению с Киевгорстроем (КГС) — старожилом рынка и компанией с самым сильным брендом в киевском регионе.

К слову, позиции самого Киевгорстроя ослабли: в нынешнем рейтинге он опустился на четыре позиции, став восьмым. За 20 месяцев компания сдала чуть более 1,6 тыс. квартир, тогда как на этапе строительства находится в десятки раз больше — около 24,6 тыс. жилых помещений. Такой большой разрыв не характерен для других застройщиков — количество введенных в эксплуатацию и строящихся квартир у них практически не отличается.

В КГС говорят, что большинство объектов находится в стадии строительства и изначально их планировали вводить в эксплуатацию позднее. Мол, результаты работы будут видны уже к концу года — за это время застройщик рассчитывает сдать около 300 тыс. кв. м жилья. Столь амбициозных планов нет больше ни у кого.

Год, который перетряс рейтинг лидеров столичного рынка жилой недвижимости, оказался непростым для строительной индустрии не только из‑за коронавируса. Неплатежеспособность банка Аркада, чья бизнес-модель целиком ориентировалась на строительный рынок, и скандальный финал компании-застройщика Укр­буд стали негативным новостным фоном для многих проектов.

Но даже это не распугало киевлян, планирующих покупку жилья: население столицы растет, а потому спрос на новые квартиры жив и даже демонстрирует неплохую позитивную динамику.

Рынок воспрянул духом


IT-специалист Дмитрий Воронков в апреле купил двухуровневую квартиру площадью 150 кв. м под Киевом, в строящемся ЖК Park Lake City на Новообуховской трассе. Он мечтал о загородном доме, куда мог бы время от времени приезжать на выходные из своей квартиры на Позняках.

«Работать я могу удаленно, а ситуация с коронавирусом показала, что нужно искать жилье за городом. После нескольких просмотров и знакомства с будущими соседями в чате комплекса я решил купить квартиру в доме с мало­этажной застройкой на берегу водоема», — пояснил НВ Воронков. А затем указал на площадку под окнами своей строящейся квартиры: «Квартира, которую я купил, по проекту имеет свой дворик на 43 кв м, который будет облагорожен зелеными насаждениями и по периметру ограничен стеклянным ограждением».

В новое жилище Воронков планирует со временем перебраться окончательно и открыть в доме напротив небольшой бизнес — кафе. Обладатель жилья с видом на водоем признает, что юристов для проверки документов застройщика не нанимал, но информацию о его деятельности и собственниках проверял тщательно.

Отпраздновать новоселье столичный IT-специалист рассчитывает уже в следующем году.

Рынок недвижимости изменился за последние годы, и сейчас большинство предложений — у крупных и надежных застройщиков, говорит Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам строительной компании Миськжитлобуд (ЖК RiverStone).

«В сентябре у нас наблюдался пик продаж. Преимущественно это результат переговоров августа и начала сентября», — добавляет она.

Покупатели не опасаются вкладывать деньги в строящиеся дома серьезных застройщиков, несмотря на проблемы с двумя из них — Укрбудом и Аркадой.

Ведь недостроенные дома даже этих двух структур немыми памятниками банкротству, судя по всему, не станут. Комплексы Укрбуда постепенно берет на баланс КГС, он же проводит аудит новостроек Аркады.

Не скрывает своего удовлетворения итогами сентября и Сергей Пилипенко, генеральный директор промышленно-строительной группы Ковальская. «В марте наша компания продала квартир на 80−90 млн грн, а в сентябре — на 220−230 млн», — говорит он.

Покупатели стали более осторожными, признает Пилипенко, внимательнее изучают все документы и гораздо охотнее вкладывают деньги в покупку квартир на финальной стадии строительства. А Ковальская как раз достраивает несколько ЖК.

Жесткий карантин сформировал высокую долю сделок с отложенным спросом, считает Игорь Кушнир, президент Киевгорстроя. В июне, говорит он, маховик только начал раскручиваться, а июльские продажи почти сравнялись с мартовскими. И первый месяц осени не преподнес неприятных сюрпризов.

Продажи в сентябре превысили аналогичный показатель прошлого года на 17%, говорит Олеся Перчак, замдиректора по коммерческим вопросам инвестиционно-строительной компании Обрий.

Электорально-валютные факторы


В прошлом году застройщикам не повезло: президентские и парламентские выборы пришлись на традиционный период оживления рынка недвижимости — весну и осень. Покупатели выжидали и не спешили заключать договоры купли-продажи, опасаясь возможного экономического и политического кризисов.

Сейчас же наблюдается парадоксальная ситуация. «Выборы мэра и депутатов местного совета, запланированные на конец октября, не пугают потенциальных покупателей. Возможно, это связано с вполне предсказуемыми результатами», — говорит Деревлева. Рейтинг действующего мэра Киева практически не позволяет сомневаться, что Виталий Кличко продолжит руководить столицей.

Гораздо более приятным сюрпризом для застройщиков стал растущий курс доллара, который осенью перешел уровень в 28 грн за $ 1. «Для рынка растущий доллар сравним с дожд­ливым днем в период засухи. Как только валютная отметка начинает ползти вверх, в отделах продаж аншлаг», — говорит Кушнир.

Основная масса украинцев держит сбережения именно в американской валюте. И как только та растет, они идут покупать, ведь сегодня при хорошем курсе можно приобрести больше квадратных метров, чем вчера за ту же сумму. «Опыт прошлых лет подсказывает, что с приходом осени на пару копеек валюта все‑таки дорожает. Что не может не приносить оптимизма застройщикам», — отмечает Кушнир.

Курс валют и правда благотворно влияет на рынок недвижимости, соглашается Пилипенко из группы Ковальская. Рост спроса позволил его компании дважды в этом году повысить цены на жилье — суммарно на 15%. В октябре квартиры компании подорожают еще на 5−12% в зависимости от проекта, то есть на 2,5−4 тыс. грн за 1 кв. м.

Правда, уточняют представители других компаний-застройщиков, в этом году выросла и себестоимость строительства, что также давит на строителей.

Перчак из компании Обрий говорит, что с марта по сентябрь средняя стоимость жилья, например, в парковом квартале Місто квітів на столичной улице Тираспольской выросла на 9%. А за год квартиры в этом ЖК подорожали на 17%.

Но покупателей это не отталкивает. Каждую третью квартиру в новостройке приобретают инвесторы — покупатели, которые не нуждаются в новой квартире. Они продают жилье перед вводом дома в эксплуатацию и могут заработать на этом около 30% от вложенной суммы. Либо делают в квартире недорогой ремонт и сдают в аренду.

Рынок жилой недвижимости на протяжении последних четырех лет остается фактически единственным понятным и простым инструментом сбережения либо инвестирования средств, говорит Перчак.

Аренда квартир в новых домах пользуется высоким спросом даже в межсезонье. «В среднем „единичку“ площадью 40−45 кв. м в спальном районе можно сдать в аренду за 9−11 тыс. грн в месяц. Срок возврата инвестиций большой, но зато рисков практически нет», — добавляет Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.


Рынку мешает ГАСИ


Результаты работы застройщиков — начало строительства новых объектов и ввод в эксплуатацию ЖК — во многом зависят от Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), которая подчиняется Кабмину. Но последний год лет получить от ведомства положительное решение крайне сложно.

«Документы возвращают по нескольку раз с пометкой, что „пакет не полный“. А что нужно поменять — непонятно. Хорошо, если разрешение на строительство дают с четвертого раза», — рассказал НВ директор одной из стройкомпаний на условиях анонимности. Он пояснил, что такие же проблемы наблюдаются и при вводе домов в эксплуатацию.

Задержки добавляют нервозности инвесторам: визуально работы на стройплощадке завершены, а ключи от квартир застройщик не выдает. Покупатели не всегда понимают, что госорганы просто затягивают с оформлением документов.

Эксперты неоднократно называли ГАСИ коррупционным ведомством и даже озвучивали ставки мзды, — до $ 10 за каждый квадратный метр.

В марте президент Владимир Зеленский заявил, что ГАСИ будет ликвидирована, а вместо нее создано три новых органа. В конце июля свою идею, как реформировать этот орган, презентовал Офис реформ при Кабмине, который возглавляет Михаил Саакашвили. Он предложил передать контроль за процессом строительства частным юрлицам, которые смогут оформить лицензию. Им также придется оформить страховку. Для работы с высотными зданиями ее сумма может составить $ 3 млн, а с крупными ЖК — $ 5 млн.

Договор с частными проверяющими заключит сам застройщик. После ввода здания в эксплуатацию появится дополнительная проверка еще одной компании, которая не принимала участия в контроле за строительством здания. ГАСИ же будет работать только с объектами повышенной сложности.

Но пока эта реформа идет вяло, признает Кушнир. По­этому результаты работы каждого застройщика в 2020 году во многом будут зависеть от его настырности и готовности регулярно носить пакеты документов в ведомство, расположившееся на столичном бульваре Леси Украинки.

А ведь дерегуляция строительного рынка через сокращение полномочий ГАСИ могла бы, по оценкам целого ряда экспертов, подстегнуть его к дальнейшему росту.

nv.ua
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти