Економіка будівництва проста і складна водночас. З одного боку, все залежить від попиту і пропозиції. Але є складнощі: якщо попит на нові квартири безпосередньо залежить від зростання зарплат і рівня ставок за іпотечними кредитами, то пропозиція — від політики держорганів, які видають дозволи на будівництво, і доступу компаній-забудовників до капіталу.В це будівельне рівняння у 2020 році додалася ще одна змінна — пандемія коронавірусу. Спричинена нею економічна криза здійснила понижувальний тиск на ринок житлової нерухомості. Й у серпні обсяг індустрії будівництва просів на 1,1% у річному вимірі. Причиною цього, за даними НБУ, стало сповільнення ринку житлової нерухомості.
Але настільки невелике падіння свідчить не про кризу, а про стійкість цього ринку до криз. Адже, до прикладу, сервісні галузі просіли значно більше. А індустрія будівництва, якби не було пандемії, впевнено підросла б. Адже навіть за нинішньої економічної ситуації ринок житлової нерухомості готується поповнитися тисячами квадратних метрів у нових квартирах.
Менеджери з продажів провідних забудовників оцінюють осінню динаміку продажів позитивно. Столичний ринок відновлюється, і паралельно дуже активно відроджується споживчий попит і подекуди вже розвивається динамічніше, ніж торік.
Водночас починають домінувати нові компанії. У нинішній версії щорічного рейтингу 20 найактивніших забудовників столичного регіону, який склав для НВ портал ЛУН, опинилося одразу сім нових гравців. Андрій Мартинов із сім'єю, який останні 10 років успішно забудовує західне передмістя Києва — Софіївську Борщагівку, вперше очолив цей список.
Його недорогі житлові комплекси (ЖК) приваблюють покупців. Від січня 2019-го до 31 серпня 2020-го Мартинов ввів у експлуатацію приблизно 4,3 тис. квартир, що, наприклад, у 2,6 рази більше проти Київміськбуду (КМБ) — старожила ринку і компанії з найсильнішим брендом у київському регіоні.
До речі, позиції самого Київміськбуду ослабли: в нинішньому рейтингу він опустився на чотири позиції, ставши восьмим. За 20 місяців компанія здала трохи більше ніж 1,6 тис. квартир, тоді як на етапі будівництва перебуває у десятки разів більше — приблизно 24,6 тис. житлових приміщень. Такий великий розрив не характерний для інших забудовників — кількість введених у експлуатацію і споруджуваних квартир у них практично не відрізняється.
У КМБ кажуть, що більшість об'єктів перебуває на стадії будівництва, і спочатку їх планували вводити в експлуатацію пізніше. Мовляв, результати роботи будуть помітними вже до кінця року — за цей час забудовник розраховує здати близько 300 тис. кв. м житла. Настільки амбітних планів немає більше ні в кого.
Рік, який перетрусив рейтинг лідерів столичного ринку житлової нерухомості, виявився непростим для будівельної індустрії не тільки через коронавірус. Неплатоспроможність банку Аркада, бізнес-модель котрого повністю орієнтувалася на будівельний ринок, і скандальний фінал компанії-забудовника Укрбуд стали негативним новинним фоном для багатьох проєктів.
Але навіть це не відлякало киян, які планують придбання житла: населення столиці зростає, а тому попит на нові квартири жвавий і навіть демонструє непогану позитивну динаміку.
Ринок піднісся духом
IT-фахівець Дмитро Воронков у квітні придбав дворівневу квартиру площею 150 кв. м під Києвом, у споруджуваному ЖК Park Lake City на Новообухівській трасі. Він мріяв про заміський будинок, куди міг би час від часу приїжджати на вихідні зі своєї квартири на Позняках.
«Працювати я можу віддалено, а ситуація з коронавірусом показала, що потрібно шукати житло за містом. Після кількох переглядів і знайомства з майбутніми сусідами в чаті комплексу я вирішив придбати квартиру в будинку з малоповерховою забудовою на березі водойми», — пояснив НВ Воронков. А потім вказав на майданчик під вікнами своєї споруджуваної квартири: «Квартира, яку я придбав, за проєктом має свій дворик 43 кв м, який облагородять зеленими насадженнями і по периметру обмежений скляним огородженням».
У нове житло Воронков планує згодом перебратися остаточно і відкрити в будинку навпроти невеликий бізнес — кафе. Володар житла з краєвидом на водоймище визнає, що юристів для перевірки документів забудовника не наймав, але інформацію про його діяльність і власників перевіряв ретельно.
Відсвяткувати новосілля столичний IT-фахівець розраховує вже наступного року.
Ринок нерухомості змінився за останні роки, і зараз більшість пропозицій — у великих і надійних забудовників, каже Ангеліна Деревльова, директорка з маркетингу і продажу будівельної компанії Міськжитлобуд (ЖК RiverStone).
«У вересні у нас спостерігався пік продажів. Переважно це результат перемовин серпня і початку вересня», — додає вона.
Покупці не побоюються вкладати гроші в будинки, які споруджують серйозні забудовники, незважаючи на проблеми із двома з них — Укрбуд і Аркада.
Адже недобудовані будинки навіть цих двох структур німими пам’ятниками банкрутства, судячи з усього, не стануть. Комплекси Укрбуду поступово бере на баланс КМБ, і він проводить аудит новобудов Аркади.
Не приховує свого задоволення підсумками вересня і Сергій Пилипенко, генеральний директор промислово-будівельної групи Ковальська. «У березні наша компанія продала квартир на 80−90 млн грн, а у вересні — на 220−230 млн», — каже він.
Покупці стали обережнішими, визнає Пилипенко, уважніше вивчають усі документи і значно охочіше вкладають гроші у квартири на фінальній стадії будівництва. А Ковальська саме добудовує декілька ЖК.
Жорсткий карантин сформував високу частку угод із відкладеним попитом, вважає Ігор Кушнір, президент Київміськбуду. У червні, каже він, маховик тільки почав розкручуватися, а липневі продажі майже зрівнялися з березневими. І перший місяць осені не приніс неприємних сюрпризів.
Продажі у вересні перевищили аналогічний показник минулого року на 17%, каже Олеся Перчак, заступниця директора з комерційних питань інвестиційно-будівельної компанії Обрій.
Електорально-валютні фактори
Торік забудовникам не пощастило: президентські та парламентські вибори припали на традиційний період пожвавлення ринку нерухомості — весну й осінь. Покупці вичікували і не поспішали укладати договори купівлі-продажу, побоюючись можливої економічної і політичної криз.
А зараз спостерігається парадоксальна ситуація. «Вибори мера і депутатів місцевої ради, заплановані на кінець жовтня, не лякають потенційних покупців. Можливо, це пов’язано з вельми передбачуваними результатами», — каже Деревльова. Рейтинг чинного мера Києва практично не дозволяє сумніватися, що Віталій Кличко продовжить керувати столицею.
Для ринку зростання долара співмірне з дощовим днем у період посухи. Тільки-но валютна позначка починає повзти вгору, у відділах продажів аншлаг, — Ігор Кушнір, президент Київміськбуду
Значно приємнішим сюрпризом для забудовників стало зростання курсу долара, який восени перейшов рівень 28 грн за $1. «Для ринку зростання долара співмірне з дощовим днем у період посухи. Тільки-но валютна позначка починає повзти вгору, у відділах продажів аншлаг», — каже Кушнір.
Основна маса українців тримає заощадження саме в американській валюті. І як тільки та зростає, вони йдуть купувати, адже сьогодні за хорошого курсу можна придбати більше квадратних метрів, аніж вчора за ту саму суму. «Досвід минулих років підказує, що з приходом осені на кілька копійок валюта таки подорожчає. Що не може не приносити оптимізму забудовникам», — зазначає Кушнір.
Курс валют і справді благотворно впливає на ринок нерухомості, погоджується Пилипенко з групи Ковальська. Зростання попиту дозволило його компанії двічі цьогоріч підвищити ціни на житло — сумарно на 15%. У жовтні квартири компанії подорожчають ще на 5−12% залежно від проєкту, тобто на 2,5−4 тис. грн за 1 кв. м.
Щоправда, зазначають представники інших компаній-забудовників, цьогоріч зросла і собівартість будівництва, що також тисне на будівельників.
Перчак із компанії Обрій каже, що з березня до вересня середня вартість житла, наприклад, у парковому кварталі Місто квітів на столичній вулиці Тираспольській виросла на 9%. А за рік квартири у цьому ЖК подорожчали на 17%.
Але покупців це не відштовхує. Кожну третю квартиру в новобудові купують інвестори — покупці, які не потребують нової квартири. Вони продають житло перед введенням будинку в експлуатацію і можуть заробити на цьому близько 30% від вкладеної суми. Або роблять у квартирі недорогий ремонт і здають в оренду.
Ринок житлової нерухомості впродовж останніх чотирьох років залишається фактично єдиним зрозумілим і простим інструментом заощадження або інвестування коштів, каже Перчак.
Оренда квартир у нових будинках користується високим попитом навіть у міжсезоння. «У середньому „одиничку“ площею 40−45 кв. м у спальному районі можна здати в оренду за 9−11 тис. грн на місяць. Термін повернення інвестицій великий, але зате ризиків практично немає», — додає Анатолій Топал, віцепрезидент Асоціації професійних управителів нерухомістю.
Ринку заважає ДАБІ
Результати роботи забудовників — початок будівництва нових об'єктів і введення в експлуатацію ЖК — переважно залежать від Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), яка підпорядковується Кабміну. Але за останній рік отримати від відомства позитивне рішення вкрай складно.
«Документи повертають по кілька разів із позначкою, що „пакет не повний“. А що потрібно змінити — незрозуміло. Добре, якщо дозвіл на будівництво дають із четвертого разу», — розповів НВ директор однієї з будівельних компаній на умовах анонімності. Він пояснив, що такі самі проблеми спостерігаються і під час введення будинків у експлуатацію.
Затримки додають нервозності інвесторам: візуально роботи на будмайданчику завершені, а ключі від квартир забудовник не видає. Покупці не завжди розуміють, що держоргани просто затягують з оформленням документів.
Експерти неодноразово називали ДАБІ корупційним відомством і навіть озвучували ставки винагороди, — до $10 за кожен квадратний метр.
У березні президент Володимир Зеленський заявив, що ДАБІ ліквідують, а замість неї створять три нові органи. Наприкінці липня свою ідею, як реформувати цей орган, презентував Офіс реформ у Кабміні, який очолює Міхеіл Саакашвілі. Він запропонував передати контроль за процесом будівництва приватним юрособам, які зможуть оформити ліцензію. Їм також доведеться оформити страховку. Для роботи з висотними будівлями її сума може скласти $3 млн, а з великими ЖК — $5 млн.
Договір із приватними перевіряльниками укладе сам забудовник. Після введення будівлі в експлуатацію з’явиться додаткова перевірка ще однієї компанії, яка не брала участі в контролі за будівництвом будівлі. ДАБІ ж працюватиме тільки з об'єктами підвищеної складності.
Але поки ця реформа йде мляво, визнає Кушнір. Тому результати роботи кожного забудовника у 2020 року багато в чому залежатимуть від його наполегливості й готовності регулярно носити пакети документів у відомство, яке знаходиться на столичному бульварі Лесі Українки.
Адже дерегуляція будівельного ринку через скорочення повноважень ДАБІ могла б, за оцінками цілої низки експертів, пожвавити його до подальшого зростання.
nv.ua
Коментарі