О тенденциях, трендах и прогнозах Property Times поговорил с игроками рынка торговой недвижимости.
Опыт 2022
В 2022 году рынок розничной торговли столкнулся с огромными вызовами: риски безопасности, сокращение спроса из-за оттока населения за границу, внутренняя миграция, перебои с энергоснабжением, падение платежеспособности покупателей, изменение логистических цепочек и т.д. Часть этих вызовов были знакомы еще во времена локдаунов и карантинов, война добавила новые и обострила старые проблемы. Но, несмотря ни на что, эти испытания «подарили» операторам рынка новые навыки выживания в сверхсложных условиях.
По мнению Дениса Корнуты, директора департамента торговых площадей rricano опыт, который получили все игроки рынка за первый год полномасштабного вторжения можно охарактеризовать так:
- Гибкость и адаптивность к быстрому изменению ситуации, которую невозможно предусмотреть, но необходимо под нее подстроиться. Задача менеджмента сократить потери от такой ситуации, а возможно, и перевести это в дополнительное преимущество.
- Стараться работать даже тогда, когда это выглядит невозможным: постоянные тревоги, отсутствие света, проблемы с снабжением товаров.
- Скорость принятия очень действенных решений. Здесь следует отметить, что каждый из нас начал брать на себя больше ответственности, а именно развил свои менеджерские навыки, поскольку скорость требует максимального делегирования и доверия.
«Сюда же можно добавить адаптацию ассортимента под экономное потребление населения; подготовка помещений и эксплуатационных команд с технической и организационной точки зрения для обеспечения бесперебойной работы магазинов в военных условиях (наличие четких схем и инструкций по эвакуации, обеспечение помещений источниками питания и связи, т.д.)», — считает Анна Корягина, СЕО "Nhood Украина".
Именно эти скиллы помогли выжить в 2022 году и достойно войти в 2023 год. "Несмотря на серьезные вызовы, торговля и торговая недвижимость выдержала, хотя падение объемов за год в гривневом выражении и составило -3,2%, а в долларовом эквиваленте -18,4%", - комментирует Евгения Локтионова, директор компании UTG.
Укрепление украинских брендов и другие тренды
По мнению Анны Корягиной в первом полугодии 2023 года обозначились следующие тренды:
- Индексация арендных платежей в большинстве случаев фиксированным процентом;
- Просмотр коммерческих условий; пересмотр имеющихся скидок;
- отсутствие улучшения ситуации для определенных категорий арендаторов, существенно пострадавших в 2022 году в связи с неактуальностью предложения в военное время;
- Активное развитие национальных брендов, в большинстве случаев в онлайн-формате, иногда при наличии 1-2 шоу-румов или корнеров;
- Готовность некоторых международных брендов, как минимум, рассматривать новые проекты, о чем раньше практически не было речи;
- Экономное потребление;
- Существенна зависимость коммерческих условий и результатов деятельности от географического фактора.
Укрепление позиций украинских брендов стало возможным именно из-за войны. Евгения Локтионова объясняет почему именно: «Параллельно с убытком война предоставила украинским производителям одежды шанс отобрать долю рынка у мировых гигантов. Еще в 2022 году российские бренды ушли с украинского рынка, а международные такие как H&M и Zara еще не вернулись. Поэтому почти все ведущие украинские бренды смогли увеличить выручку за прошлый год, несмотря на падение покупательной способности и эмиграцию существенной части украинцев. К примеру, в 2022 году компания Goldi открыли 10 000 кв. м новых площадей и продолжает расширение сети».
Еще одна рыночная тенденция – трансформация потребительских настроений. "Сначала украинцы перестали накапливать большие запасы продовольствия, гигиенических товаров на случай закрытия магазинов, затем остановился ажиотажный спрос на необычные товары (фонарики, солнечные панели, зарядные станции, генераторы, буржуйки, радиаторы, аккумуляторы)", - добавляет Евгения Локтионова.
Основные показатели возобновляются
Индекс самочувствия ритейла (Retail Well-Being Index — сокращенно RWBI) был разработан в 2020 г. Украинским Советом Торговых Центров, позволяющим в динамике отслеживать уровень самочувствия ритейла, учитывая такие показатели, как посещаемость торговых центров, вакантность площадей в ТЦ . В пилотном режиме RWBI отслеживается с августа 2021 года.
Дмитрий Топольсков, председатель Исследовательской группы Украинского Совета Торговых Центров, руководитель исследовательской компании Ukrainian Research Bureau (URB) предлагает посмотреть значение RWBI именно по этой тестовой подборке. Это позволяет отследить динамику рынка на одном и том же массиве данных.
«Базовым довоенным показателем RWBI мы считаем значение за 3 квартал 2021 года. Снижение RWBI в 4 квартале 2021 года связано с новой волной коронавируса в Украине. Если в месячном разрезе самые плохие показатели зафиксированы в марте 2022 г., то в квартальном – во 2-м квартале 2022 г., – комментирует Дмитрий Топольсков. — С тех пор RWBI постепенно увеличивается ежеквартально. Во 2-м квартале 2023 года значение RWBI даже превысило показатель 1-го квартала 2021 года – квартала начала войны.
Впрочем, до довоенных показателей еще далеко.
На рост RWBI в первом полугодии 2023 года по сравнению с прошлым аналогичным периодом влияют постепенный рост заполняемости ТЦ и уровня арендных ставок, но в большей степени рост посещаемости.
Средняя ставка аренды на обычные лоты, предлагаемые арендаторам - $24 за 1 кв. м без учета НДС, дополнительных платежей и скидок, которые могут предоставляться арендаторам на определенный период».
Напомним, что с начала полномасштабного вторжения владельцы ТЦ пошли на существенные уступки ритейлерам, предложив значительные скидки. В 2023 году арендные ставки стабилизировались. «Количество скидок по сравнению с 2022 годом сократилось, и на сегодняшний день у нас более 75% арендаторов имеют условия на уровне до 24 февраля 2022 года», — говорит Денис Корнута.
«Большинство торговых центров провели индексацию арендных платежей, то есть положительная динамика наблюдается как минимум за счет этого повышения. Тем не менее, важно отметить, что пересмотр арендных ставок с целью их возврата к уровню 2021 года не может применяться для всех категорий деятельности, так как некоторые из них, принимая во внимание, актуальные условия жизни, к сожалению, потеряли позицию спроса со стороны потенциальных покупателей. - добавляет Анна Корягина. – Также нельзя игнорировать географический фактор влияния на арендные ставки. На примере проектов, которые компания Nhood имеет в портфеле property management, а также тех, по которым мы работаем исключительно в качестве брокеров, наблюдается существенная разница по сравнению с западными регионами».
О географическом факторе говорит и Евгения Локтионова: «В ТЦ Западной Украины ставки аренды почти не изменились по сравнению с началом 2022 года, поскольку значительного объема нового предложения там не открылось, а в существующих торговых центрах вакантных площадей почти не было и все площади заняты арендаторами с подписанными договорами.
А вот ставки аренды в ТРЦ Киева постепенно возвращаются к довоенному уровню. Около 60% арендаторов уже платят арендные платежи в полном объеме, еще около 30% платят платежи по фиксированному курсу (26 грн за $1) и еще 10% имеют индивидуальные скидки.
Большинство управляющих компаний постепенно прекращают действие фиксированных курсов и индивидуальных условий и переводят арендаторов в полную оплату.
Средний уровень снижения арендных ставок на июль 2023 года составляет -15% по отношению к февралю 2022».
Что касается вакантности, то здесь также наблюдается положительная динамика, после значительного роста уровня вакантности в 2022 году, наблюдается постепенное возвращение к довоенным показателям.
«Существенный рост вакантности в действующих торговых центрах Украины в 2022 году связан преимущественно с двумя факторами: тотальный выход с рынка Украины ритейлеров из России и закрытые магазины международных операторов до окончания боевых действий, — объясняет Евгения Локтионова. - На январь 2023 года вакантность в ТРЦ по Киеву составляла 21,5%. Этот уровень вакантности наблюдался в большинстве регионов, кроме ТЦ в Западной Украине. Но в течение первого полугодия 2023 года постепенно большинство международных операторов возобновили свою работу, а вакантные площади российских сетей заняли другие операторы благодаря внутренней релокации/расширению внутри ТЦ, появлению новых операторов для галереи, смене собственников в учредительных документах на граждан Украины/других государств. Поэтому на июль 2023 года вакантность сократилась и составляет 18,9%».
«По данным всех ТЦ, вовлеченных в проект, можем сказать, что в настоящее время средняя заполняемость составляет 96% (напомним, что мы не включали в выборку ТЦ, которые можно назвать dead malls)», — комментирует Дмитрий Топольсков.
«Вакантность в наших проектах была стабильной на уровне технической, 2022 мы закрыли с вакантностью по группе 1,6%, а сейчас имеем 0,9% по группе. Это результат взвешенной арендной политики, а также доказывает то, что наши проекты интересны и ценны для партнеров. За полгода мы подписали договоры аренды с 36 магазинами, общей площадью более 4 500 кв. м», – отмечает Денис Корнута.
«Ведется постоянная работа по уменьшению вакантной площади в наших коммерческих проектах, периодически происходит ротация арендаторов. В среднем за период с января по июнь 2023 г. нам удалось еще повысить уровень наполненности на несколько процентов. Средняя вакантность не превышает 7%, – добавляет Анна Корягина. — Также нужно отметить имеющийся спрос на качественные складские помещения разных размеров, что позволило улучшить показатели по нескольким проектам».
«Да, для больших и очень больших ТЦ традиционного формата средняя посещаемость составляет 386 человек в день на 1000 кв. м, для средних – 462, а для малых – 554, – приводит цифры Дмитрий Топольсков. — Отметим, что такая посещаемость фиксируется на фоне значительного уменьшения населения из-за внешней миграции и сопутствующих факторов, сдерживающих покупательские настроения населения во время войны. Также посещаемость ТЦ (особенно находящихся на небольшом расстоянии от линии боевого столкновения, а также границ с РФ) в значительной степени зависит от наличия и расстояния до укрытия на случай объявления воздушных тревог».
"Положительный тренд увеличения трафика в первом полугодии мы наблюдали во всех наших торговых центрах. В региональных ТРК, расположенных в городах, приближенных к линии фронта, трафик возобновляется медленнее, ведь воздушные тревоги, которые могут длиться до 20% рабочего времени, оказывают негативное влияние на уровень посещаемости. Напротив в киевском ТРЦ «РайON», уже начиная с марта, количество посетителей достигло довоенных показателей», — говорит Денис Корнута.
По данным, которые приводит директор компании UTG, на июль 2023 года средняя посещаемость показатель составляет 364 человека на 1 000 кв. м GLA.
Возобновление посещаемости положительно повлияло на товарооборот. «Мы сравнили показатели собранных товарооборотов за первые 6 месяцев 2023, среднемесячный темп прироста составляет 17,96%, — делится наблюдениями Анна Корягина. — Тяжелым с отрицательным результатом оказался февраль, но положительные результаты марта и дальнейший постепенный рост позволили получить в среднем положительную динамику».
Прогнозы: несколько сценариев
Во втором полугодии 2023 г. ожидается дальнейший постепенный рост показателей рынка. «Большой толчок в восстановлении рынка ТЦ сможет дать решение о возобновлении работы в Украине магазинов таких операторов, как Inditex и H&M. Однако такое решение пока не принято», – комментирует Дмитрий Топольсков.
«Первое полугодие мы завершили с результатами выше наших ожиданий, соответственно второе полугодие мы пересмотрели с учетом текущих параметров. Ожидаем, что уровень арендных ставок будет постепенно выравниваться спросом, количество скидок будет и дальше сокращаться, а арендодатели станут более решительными в проведении ротаций с заменой на более эффективные форматы. Прогнозируем, что товарооборот арендаторов во втором полугодии будет показывать положительную динамику по сравнению с показателями 2021 года, безусловно, в зависимости от товарной группы. А уровень вакантности будет уменьшаться, особенно в тех ТРЦ, наиболее востребованных среди арендаторов», — делится ожиданиями Денис Корнута.
Конечно, развитие ритейла будет зависеть от ситуации на фронте и факторов безопасности, поэтому игроки рынка рассматривают несколько возможных сценариев. «Мы должны всегда быть готовыми к негативным сценариям развития. Несмотря на то, что компания работает над пятилетними прогнозами, мы готовим несколько сценариев развития событий. Тем не менее, хотелось бы отметить, что, несмотря на цены на энергоносители, инфляцию и проблемы, связанные с поставками, которые продолжают вызывать неопределенность в экономике, а также среди розничных торговцев и потребителей, сектор розничной торговли в 27 странах ЕС смог значительно увеличить свое обращение в 2022 году. Согласно исследованию GFK, в прошлом году в розничный сектор поступило около 2,83 триллиона евро, что составляет 6,5% роста товарооборота. Наибольшие приросты зафиксировали восточноевропейские страны, во всех из которых темпы роста составили более 9 процентов, – комментирует Анна Корягина. — Общаясь с международными брендами, мы также понимаем, что выход новых брендов – это вопрос безопасности и времени, но Украина не исчезает из планов развития долгожданных ритейлеров. Что касается реализации новых проектов недвижимости на рынке, эти намерения у некоторых компаний не только не исчезли, а наоборот – перешли на первые этапы работы по проектам, а именно разработку концепций и предварительную оценку потенциальных тенант-миксов, поэтому Nhood как сервисная компания имеет положительные ожидания и верит в скорейшую победу и последующее восстановление страны».
«Несмотря на войну, сейчас в Киеве ведется строительство «Эпицентр» на месте «Новая Линия» по ул. Бальзака. Ведется строительство «KYIVPROEKT City Space». Также в Хмельницком начато строительство многофункционального торгового комплекса PROSKURIV Plaza. С учетом общей и арендной площади, которая составит 35 000 кв. м и 27 700 кв. м соответственно, пятиэтажный торгово-развлекательный центр станет самым большим в городе.
То есть даже в условиях военных действий на тех территориях, где нет горячей фазы и риска для жизни сотрудников, строятся новые ТРЦ. Для этого есть множество причин как сугубо экономического характера, так и социального. После окончания военных действий Украина должна быстро возродиться и стать еще лучше. Для этого нужно решить множество вопросов, связанных с инфраструктурой, и одним из них станет восстановление и дальнейшее развитие торговой недвижимости», — комментирует Евгения Локтионова.
Комментарии