О том, что происходило на Запорожском рынке недвижимости, директор инвестиционной компании «Арсенал – резерв» Андрей Розумович рассказал нашему корреспонденту.
Building.ua: Какие тенденции наблюдались на рынке недвижимости Запорожья в 2011 г.?
А.Розумович: В целом рынок достаточно оживлен, по сравнению с 2010 г. количество сделок значительно увеличилось. Одним из отрицательных моментов ушедшего года можно назвать сокращение рынка ипотеки. Ипотечный рынок пришел к состоянию 2009 г. Всего лишь несколько банков готовы предложить реальные программы кредитования для физических лиц, увеличилась процентная ставка, ужесточились условия выдачи кредитов. Безусловно, это отразилось на количестве сделок. Сделки в основной массе совершались при условии 100% оплаты, т.е. покупатели перестали надеяться на восстановление рынка ипотеки и больше рассчитывают на собственные силы. А также, в редких случаях, на программы рассрочки от застройщиков при выборе жилья на первичном рынке. Что касается ценовой политики, то здесь было зафиксировано незначительное снижение цен. Но на самом деле, эта динамика весьма условна.
Например: в конце года на рынок недвижимости Запорожья пришел иностранный покупатель, который готов был заплатить 150 тыс. дол. за квартиру с хорошим ремонтом и площадью порядка 120 кв.м. К сожалению, сделка не состоялась, хотя цена предложения была увеличена до 200 тыс. дол. Квартир, которые подходили бы под требования клиента, на рынке просто не оказалось.
Ключевым моментом 2011 года было увеличение дельты цены между жильем разного качества. Была зафиксирована троекратная разница между самым дорогим и самым дешевым предложением. И в дальнейшем этот разрыв может только увеличиваться.
Building.ua: Какова ситуация на первичном рынке жилья? Опишите портрет покупателя.
А.Розумович: Первичный рынок ожил и зафиксирована положительная динамика. Если в 2009 г – сделок практически не было, то в 2010 году – рынок начал оживать и в 2011 году мы показали уже двойной результат.
Потенциальных покупателей можно разделить на две категории. Первая – это те, кто располагает небольшой суммой и не готов тратить дополнительные средства деньги на ремонт – т.е. людям необходимо сразу вселиться и жить – для этой категории покупателей ситуация на первичном рынке не имеет значения.
А вот для тех, кто уже имеет жилье, и хочет либо улучшить свои условия и приобрести квартиру с хорошей планировкой в современном доме – здесь есть проблема – такие квартиры могут предоставить только застройщики. А в 2011 году в Запорожье был введен в эксплуатацию только один дом - это третья очередь жилого комплекса «Бородино», который строит компания «Арсенал резерв».
Building.ua: Что ждет рынок недвижимости Запорожья в 2012 г.? Каковы Ваши прогнозы?
А.Розумович: Все ждут, когда закончиться кризис. На мой взгляд, рынок недвижимости сейчас сбалансирован. И для резкого снижения цен предпосылок нет. А вот увеличение разброса цен в зависимости от класса в различных сегментах жилья будет увеличиваться. Но самое основное, это то, что рынок живет и сделки совершаются. Конец 2011 и начало 2012 года - такого количества сделок уже давно не было - с 24 декабря по 15 января активно шла работа, звонки, показы и заключались сделки. Кардинальное увеличение объемов возможно только лишь с настоящим, а не фиктивным, возрождением ипотеки с эффективными ставками в 10 - 12%/годовых.
Building.ua: Была ли эта активность связана с предполагаемыми изменениями в законодательной базе?
А.Розумович: Нет. Если Вы имеете ввиду переход функций госрегистрации объектов недвижимости от БТИ к Министерству юстиции, то на рынке недвижимости никто не продает и не покупает недвижимость, чтобы сохранить документы. Это могло бы быть характерно для продавцов жилой недвижимости, но большинство сделок было все же в сегменте коммерческой недвижимости.
Building.ua: Можно ли в разрезе запорожского рынка говорить о том, что недвижимость – это разумная инвестиция?
А.Розумович: Самым удачным объектом для инвестирования – являются объекты коммерческой недвижимости. Рынок находится в низкой фазе и идет в рост. С течением времени можно зарабатывать не только на арендных платежах, но и на росте цен на коммерческую недвижимость. Менее ликвидное место можно заменить на более ликвидное и т.д.
Андрей Розумович директор, Арсенал, ГК
Building.ua
Комментарии