Почем недвижимость на ЮБК?

Черноморское побережье Украины у россиян, в первую очередь, ассоциируется с Крымом. Свой интерес именно к этому уголку Черноморского побережья Украины одни объясняют ностальгическими воспоминаниями советского детства, другие увлечены красивыми литературными и историческими параллелями и стремятся почувствовать себя кто Чеховым, кто соратником последнего российского императора, кто участником Ялтинской конференции, а кто киногероем – именно здесь снимались многочисленные фильмы про итальянскую жизнь. Есть и чистые прагматики, выбирающие Крым безо всяких параллелей, а исключительно за целебный воздух и живительный климат, полезность которого признавал еще великий Боткин, утверждавший, что Ялта – лучшая в Украине климатическая станция, этакая природная поликлиника, способная влить живительные силы даже в самый измученный организм. Есть и более приземленные мотивы, толкающие людей именно в Крым: еще осталась категория так называемых «невыездных», которым путь в «настоящую заграницу» по тем или иным причинам закрыт, а в Украину можно летать с внутренним российским паспортом, по крайней мере пока. Однако постепенно интересы россиян в Украине расширяются, и в последнее время кроме ЮБК российские покупатели все чаще обращают внимание как на другие части Крыма, так и на другие регионы страны – например, на одесское побережье.

Не только ЮБК, но все же
Прежде, чем начинать рассказ об украинском Черноморье, стоит подчеркнуть один важный момент. Когда специалисты говорят об интересе россиян к Крыму, и, прежде всего, его курортной недвижимости, то в основном имеют в виду Южный берег Крыма (ЮБК). Конечно, эксперты компании «Маркет-Крым» справедливо отмечают, что сегодня активно растет интерес покупателей и к западному побережью – от Севастополя в направлении Евпатории, причем в первую очередь к его коттеджному сегменту: «Во-первых, стоимость земельных участков здесь в среднем в 3 раза ниже, чем на Южнобережье. Во-вторых, в отличие от района Большой Ялты, где крайне сложно приобрести свободный участок, пригодный под коттеджное строительство, район Северного побережья еще недостаточно освоен, и в настоящее время существует достаточно обширный рынок земли под коттеджное строительство, - отмечается в маркетинговом исследовании компании «Маркет-Крым». - Еще одним преимуществом западного побережья является ровный рельеф местности, обширные песчаные пляжи, что позволяет возводить коттеджные поселки непосредственно на побережье, предусматривая наличие собственного пляжа и реализуя услуги отдыха на воде (морские прогулки, гидроциклы, дайвинг, водные аттракционы и т.д.). Недостаточное же развитие сетей и инфраструктуры услуг в регионе компенсируется созданием собственной развитой инфраструктуры коттеджного поселка».
Однако, это интерес скорее на перспективу, а пока львиная доля крымских покупок россиян сосредоточена на Южном берегу Крыма, и, прежде всего, на территории Большой Ялты. До кризиса каждые пять из каждых 10 долларов вложений в ЮБК были российскими. По словам генерального директора CENTURY 21 Светлый Град Елены Валеевой, граждане дальнего зарубежья пока не очень активно покупают недвижимость в Крыму, хотя с интересом к ней присматриваются. Их отпугивает нестабильность политической ситуации в Украине. Зато россияне вкладывают средства в недвижимость Крыма довольно охотно. Поэтому сегодня как минимум две трети покупок недвижимости в Крыму приходится на долю россиян (в Севастополе, по данным консалтинговой компании «РеалЭкспо» эта доля равна 50%). «Здесь очень доброжелательно относятся к русским, да и говорят только по-русски. Кроме того, для многих россиян Крым - если уж не родина, то, по крайней мере, место, с которым связаны воспоминания детства. Короче говоря, так сложилось исторически, что у крымчан и россиян особо теплые отношения», - продолжает Елена Валеева.

От элитной многоэтажки до коттеджа
Крым, чьими особенностями долгое время было отсутствие четкого зонирования территорий и ее хаотичная застройка, сначала не мог предложить требовательным российским покупателям хоть что-нибудь более-менее стоящее. Сегодня же Ялта и Алушта, Гурзуф и Массандра могут похвастаться проектами, уровень которых вполне соответствует ожиданиям уже ставших искушенными россиян. Чтобы не быть голословными: жилые комплексы «Эдинбург Тауэр» и «Ясная поляна». Пляжный комплекс «Лагуна» и апарт-отель «Гранд-палас». Клубный комплекс «Массандровский» и жилой поселок «Горный» - в свое время эти проекты наделали много шума как на украинском, так и на российском рынке. Да и сегодня Крыму есть что показать. По данным директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» и руководителя портала загородной и зарубежной недвижимости www.zagorodna.com Виктора Коваленко, в настоящее время в Крыму насчитывается 203 новостройки, в которых предлагаются на продажу квартиры и апартаменты. Всего в 10 районах Крыма ведется строительство и продажи новостроек. Первенство по количеству новостроек у Ялтинского горсовета, включающего Ялту и ближайшие поселки вокруг Ялты -83 новостройки., второе место у Севастополя -39 новостроек, третье место у Алуштинского горсовета -25 новостроек.
Минимальная стоимость 1 кв.м в новостройках Крыма отмечена в Севастополе (500 долл/кВ.м) и максимальная равна 6000 долл/кВ.м в новостройке в Кореизе.
Причем огромная часть этих проектов относится к бизнес- и премиум-классам, которые наиболее востребованы у российских покупателей. (Здесь надо отметить, что понятие о классе, размытое даже в Москве, в курортных проектах понятие еще более туманное: и понятно, что в данном случае на первый план выходят такие характеристики, как открывающийся из окон вид, близость комплекса к морю или парковой зоне, а техническими подробностями иногда можно было и поступиться. Однако сегодня требования растут, и такие классические для элитных комплексов опции, как огороженная и охраняемая территория, паркинг из расчета как минимум два машиноместа на квартиру, социальная инфраструктура, включающая не только медпункт, прачечную и отделение банка, но и спортзал с бассейном, ресторан, детскую комнату и т.д. являются желательными с явным стремлением стать обязательными.
По подсчетам риэлторов, две трети покупателей приобретают недвижимость не для постоянного, а для сезонного проживания, а иногда и с сугубо инвестиционными целями – для круглогодичной сдачи в аренду, благо крымские возможности позволяют считать это место круглогодичным курортом. Уловив нарастающий интерес к инвестиционным покупкам, крымские девелоперы все чаще позиционируют элитное жилье как апартаменты. Хотя законодательно закрепленного термина «апартаменты» в Украине пока нет, все игроки рынка прекрасно понимают, что под апартаментами подразумеваются высокобюджетные квартиры с обслуживанием хорошего отельного уровня.
Если же уйти с рынка классических многоэтажных комплексов на рынок строительства организованных коттеджных поселков, то их, по данным Виктора Коваленко, насчитывается 88, в том числе 40 построенных, 15 –проектируемых и 33 строящихся. В 17 городках строительство «заморожено». По количеству поселков первенство у Ялтинского горсовета (34 проекта). На втором месте Севастополь с 18 проектами и третье место у Алушты -8 поселков. Минимальная стоимость стартует с 300 дол/кВ.м в Бахчисарайском районе и максимум равен 10000 долл/кВ.м в пос. Отрадное , что рядом с Ялтой в элитном городке «Черноморский». Причем, как отмечают в компании «Маркет-Крым»: «Явно выраженной особенностью рынка коттеджных поселков полуострова являются два приоритетных варианта размещения: либо на берегу моря с собственным пляжем или в горных районах, предгорьях с их практически заповедной природой». Как и на классическом «городском» курортном рынке, здесь также особым спросом пользуются коттеджи класса де-люкс с их индивидульными проектами, большими площадями и высоким качеством отделки. Коттеджные поселки такого класса построены в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа и т.д.» При этом на рынке загородной недвижимости Крыма растет спрос и на коттеджные поселки других классов. Например, в районе Симферополя начата реализация проектов, предусматривающих строительство коттеджей бизнес-класса. И эксперты уверены, что они будут пользоваться не меньшим спросом.
Отдельно стоит упомянуть «коммунальный» расклад, который, по оценкам Елены Валеевой выглядит примерно так: «В зимний период отопление обычной двухкомнатной квартиры обходится примерно в 200-250 грн, летом - примерно 70 грн. Стоимость воды – 5,18 за куб. метр, электроэнергии – 0,28 грн за кВт, газа 0,74-0,81 грн за куб. м. Коммунальные предприятия берут за свои услуги 1,32 грн за кв. м. Итого средняя стоимость коммунальных платежей в двухкомнатной квартире составляет, в зависимости от ваших потребностей, летом до 300 грн, зимой до 500 грн (60-65 долларов)».
www.homes-collection.com/