Почім нерухомість на ПБК?

Чорноморське побережжя України у росіян, в першу чергу, асоціюється з Кримом. Свій інтерес саме до цього куточка Чорноморського узбережжя України одні пояснюють ностальгічними спогадами радянського дитинства, інші захоплені красивими літературними та історичними паралелями і прагнуть відчути себе хто Чеховим, хто соратником останнього російського імператора, хто учасником Ялтинської конференції, а хто кіногероєм - саме тут знімалися численні фільми про італійське життя. Є і чисті прагматики, які вибирають Крим без жодних паралелей, а виключно за цілюще повітря і цілющий клімат, корисність якого визнавав ще великий Боткін, який стверджував, що Ялта - найкраща в Україні кліматична станція, така собі природна поліклініка, здатна влити цілющі сили навіть в самий змучений організм. Є й більш приземлені мотиви, що штовхають людей саме в Крим: ще залишилася категорія так званих «невиїзних», яким шлях у «справжній закордон» з тих чи інших причин закритий, а в Україну можна літати з внутрішнім російським паспортом, принаймні поки що. Однак поступово інтереси росіян в Україну розширюються, і останнім часом крім ПБК російські покупці все частіше звертають увагу як на інші частини Криму, так і на інші регіони країни - наприклад, на одеське узбережжя.

Не тільки ЮБК, але все ж
Перш, ніж починати розповідь про українське Чорномор'я, варто підкреслити один важливий момент. Коли фахівці говорять про інтерес росіян до Криму, і, перш за все, його курортної нерухомості, то в основному мають на увазі Південний берег Криму (ПБК). Звичайно, експерти компанії «Маркет-Крим» справедливо зазначають, що сьогодні активно росте інтерес покупців і до західного узбережжя - від Севастополя в напрямку Євпаторії, причому в першу чергу до його котеджного сегменту: «По-перше, вартість земельних ділянок тут в середньому в 3 рази нижче, ніж на Південнобережжі. По-друге, на відміну від району Великої Ялти, де вкрай складно придбати вільну ділянку, придатний під котеджне будівництво, район Північного узбережжя ще недостатньо освоєний, і в даний час існує досить великий ринок землі під котеджне будівництво, - наголошується в маркетинговому дослідженні компанії « Маркет-Крим ». - Ще однією перевагою західного узбережжя є рівний рельєф місцевості, великі піщані пляжі, що дозволяє зводити котеджні селища безпосередньо на узбережжі, передбачаючи наявність власного пляжу і реалізуючи послуги відпочинку на воді (морські прогулянки, гідроцикли, дайвінг, водні атракціони і т.д.) . Недостатнє ж розвиток мереж та інфраструктури послуг в регіоні компенсується створенням власної розвинутої інфраструктури коттеджного селища ».
Однак, це інтерес скоріше на перспективу, а поки левова частка кримських покупок росіян зосереджена на Південному березі Криму, і, перш за все, на території Великої Ялти. До кризи кожні п'ять з кожних 10 доларів вкладень в ЮБК були російськими. За словами генерального директора CENTURY 21 Світлий Град Олени Валєєва, громадяни далекого зарубіжжя поки не дуже активно купують нерухомість в Криму, хоча з інтересом до неї придивляються. Їх відлякує нестабільність політичної ситуації в Україні. Зате росіяни вкладають кошти в нерухомість Криму досить охоче. Тому сьогодні як мінімум дві третини покупок нерухомості в Криму припадає на частку росіян (в Севастополі, за даними консалтингової компанії «РеалЕкспо» ця частка дорівнює 50%). «Тут дуже доброзичливо ставляться до росіян, та й говорять тільки по-російськи. Крім того, для багатьох росіян Крим - якщо вже не батьківщина, то, по крайней мере, місце, з яким пов'язані спогади дитинства. Коротше кажучи, так склалося історично, що у кримчан і росіян особливо теплі відносини », - продовжує Олена Валєєва.

Від елітної багатоповерхівки до котеджу
Крим, чиїми особливостями довгий час була відсутність чіткого зонування територій та її хаотична забудова, спочатку не міг запропонувати вимогливим російським покупцям хоч що-небудь більш-менш варте. Сьогодні ж Ялта і Алушта, Гурзуф і Массандра можуть похвалитися проектами, рівень яких цілком відповідає очікуванням вже стали досвідченими росіян. Щоб не бути голослівними: житлові комплекси «Едінбург Тауер» і «Ясна поляна». Пляжний комплекс «Лагуна» та апарт-готель «Гранд-палас». Клубний комплекс «Масандрівський» і житлове селище «Гірський» - свого часу ці проекти наробили багато шуму як на українській, так і на російському ринку. Та й сьогодні Криму є що показати. За даними директора консалтингової компанії «РеалЕкспо» і керівника порталу заміської та зарубіжної нерухомості www.zagorodna.com Віктора Коваленко, в даний час в Криму налічується 203 новобудови, в яких пропонуються на продаж квартири і апартаменти. Всього в 10 районах Криму ведеться будівництво та продажу новобудов. Першість за кількістю новобудов у Ялтинської міськради, що включає Ялту і найближчі селища навколо Ялти -83 новобудови., Друге місце у Севастополя -39 новобудов, третє місце у Алуштинської міськради -25 новобудов.
Мінімальна вартість 1 кв.м в новобудовах Криму відзначена в Севастополі (500 дол / кв.м) і максимальна дорівнює 6000 дол / кв.м в новобудові в Кореїзі.
Причому величезна частина цих проектів відноситься до бізнес-і преміум-класів, які найбільш затребувані в російських покупців. (Тут треба зазначити, що поняття про клас, розмите навіть в Москві, в курортних проектах поняття ще більш туманне: і зрозуміло, що в даному випадку на перший план виходять такі характеристики, як відкривається з вікон вид, близькість комплексу до моря або парковій зоні , а технічними подробицями іноді можна було й поступитися. Однак сьогодні вимоги зростають, і такі класичні для елітних комплексів опції, як обгороджена і охороняється територія, паркінг з розрахунку як мінімум два машиномісця на квартиру, соціальна інфраструктура, що включає не тільки медпункт, пральню та відділення банку, а й спортзал з басейном, ресторан, дитячу кімнату і т.д. є бажаними з явним прагненням стати обов'язковими.
За підрахунками ріелторів, дві третини покупців купують нерухомість не для постійного, а для сезонного проживання, а іноді і з суто інвестиційними цілями - для цілорічної здачі в оренду, благо кримські можливості дозволяють вважати це місце цілорічним курортом. Вловивши наростаючий інтерес до інвестиційних покупок, кримські девелопери все частіше позиціонують елітне житло як апартаменти. Хоча законодавчо закріпленого терміну «апартаменти» в Україну поки немає, всі гравці ринку прекрасно розуміють, що під апартаментами розуміються високобюджетні квартири з обслуговуванням хорошого готельного рівня.
Якщо ж піти з ринку класичних багатоповерхових комплексів на ринок будівництва організованих котеджних селищ, то їх, за даними Віктора Коваленка, налічується 88, в тому числі 40 побудованих, 15-проектованих і 33 споруджуваних. У 17 містечках будівництво «заморожено». За кількістю селищ першість у Ялтинської міськради (34 проекту). На другому місці Севастополь з 18 проектами і третє місце у Алушти -8 селищ. Мінімальна вартість стартує з 300 дол / кв.м. в Бахчисарайському районі і максимум дорівнює 10000 дол / кв.м. в с. Відрадне, що поруч з Ялтою в елітному містечку «Чорноморський». Причому, як відзначають в компанії «Маркет-Крим»: «Явно вираженої особливістю ринку котеджних селищ півострова є два пріоритетні варіанти розміщення: або на березі моря з власним пляжем або в гірських районах, передгір'ях з їх практично заповідною природою». Як і на класичному «міському» курортному ринку, тут також особливим попитом користуються котеджі класу де-люкс з їх індівідульних проектами, великими площами і високою якістю обробки. Котеджні селища такого класу побудовані в районі Великої і Малої Ялти, Гурзуфа і т.д. »При цьому на ринку заміської нерухомості Криму зростає попит і на котеджні селища інших класів. Наприклад, в районі Сімферополя розпочато реалізацію проектів, що передбачають будівництво котеджів бізнес-класу. І експерти впевнені, що вони будуть користуватися не меншим попитом.
Окремо варто згадати «комунальний» розклад, який, за оцінками Олени Валєєва виглядає приблизно так: «У зимовий період опалення звичайної двокімнатної квартири обходиться приблизно в 200-250 грн, влітку - приблизно 70 грн. Вартість води - 5,18 за куб. метр, електроенергії - 0,28 грн за кВт, газу 0,74-0,81 грн за куб. м. Комунальні підприємства беруть за свої послуги 1,32 грн за кв. м. Разом середня вартість комунальних платежів в двокімнатній квартирі складає, в залежності від ваших потреб, влітку до 300 грн, взимку до 500 грн (60-65 доларів) ».
www.homes-collection.com/