Михаил Ермоленко: в 2011 году на элитном рынке Киева сохранится ограниченность предложения

Рынок жилой недвижимости Киева активно рос вплоть до кризисного 2008 г. Рост экономики страны и доступность ипотечного кредитования обусловили колоссальный рост цен в 2006-2007 гг. В конце 2008 года под влиянием кризиса спрос на жилье резко снизился, и рынок жилья в Киеве практически встал. Первыми сдались сегменты эконом и бизнес класса – в IV кв. 2008 цены на первичном рынке упали на 26% и 22% соответственно.

Элитная недвижимость была более устойчива, снижение цен той осенью не превысило 1%. В начале 2009 г. на рынке царила полная неопределенность, девелоперы замораживали один проект за другим, а эксперты делали массовые предположения о катастрофических перспективах жилого рынка. Ситуацию усугубляло значительная девальвация гривны по отношению к доллару и евро. В сегменте первичного жилья резко сократился интерес к проектам на начальных стадиях строительства, с рынка ушел спекулятивный капитал. На фоне панических настроений участников рынка дрогнул и элитный сегмент – за 2009 год снижение составило (-16%). Но уже во втором полугодии прошлого года наметились первые признаки стабилизации - активизировался спрос, по ряду элитных объектов наблюдалось повышение стоимости. Устойчивость элитной первичной недвижимости к кризисным явлениям подтверждается наименьшим снижением цен в сравнении с сегментами бизнес и эконом.

На рынок постепенно выходит отложенный спрос. Так, с момента кризиса элитная недвижимость в Киеве подешевела в среднем на 24% (II квартал 2010 отн-но III квартала 2008 года), снижение цен в бизнес и эконом классах за тот же период составило 41% и 38%, соответственно. Весной 2010 рынок показал традиционное сезонное оживление - на первичном элитном рынке зафиксировано увеличение объема продаж. Таким образом, на рынок постепенно выходит отложенный спрос. Квартиры в настоящее время приобретаются преимущественно для собственного проживания, инвестиционные сделки составляют не более 5-6%. Что касается ценовой динамики, то с марта 2010 г. элитный сегмент показывает небольшие, но уже положительные темпы роста цен. Позитивные тенденции в элитном сегменте подтверждаются активным возобновлением строительства – со II полугодия 2009 года по настоящее время рынок элитных новостроек Киева пополнился 8 новыми объектами, в 2 проектах анонсировано строительство вторых очередей, а также возобновилась реализация одного из замороженных в кризис проектов.

Рыночные риски. Наиболее значимыми факторами для позитивного развития рынка жилья является экономическая ситуация в целом в стране, поэтому рискам, ассоциированным с состоянием экономики, присвоены довольно высокие значения. Политическая ситуация в целом стабильна и прогнозируема, что отражено в уровне соответствующего риска. Среди факторов, имеющих непосредственное влияние на рынок жилья, самыми наболевшими являются вопросы кредитования, как застройщиков, так и конечных покупателей жилья. Средние реальные ставки по ипотечным кредитам варьируются от 18% до 27% в гривнах. Вопросы финансирования застройщиков стоят еще более остро, так как спрос на строящиеся объекты минимален. Спрос в элитном сегменте сравнительно стабилен и менее зависим от экономических потрясений. Поэтому для рынка элитного жилья часть упомянутых рисков менее существенны. Например, доступность ипотечного кредитования имеет значение лишь для четверти потенциальных покупателей элитного жилья. Многие элитные проекты Киева реализуются в формате небольших клубных домов, и, следовательно, не требуют масштабного финансирования.

Небольшое количество апартаментов обеспечивает их быструю реализацию и выход из проекта. Поэтому девелоперы в этом сегменте находятся в более выгодном положении в вопросах получения заемных средств или реструктуризации кредитной задолженности.

Прогнозы и тенденции. Выход новых объектов и возобновление развития ранее замороженных должно оказать положительное влияние на рынок – привести к стабилизации цен и повышению качества на фоне растущей конкуренции. Но отсутствие спроса на объекты на начальных этапах строительства может нивелировать эти эффекты. Учитывая особенности текущего спроса, большинство девелоперов только что начатых элитных проектов планируют открывать продажи лишь на завершающих стадиях строительства, т.е. не раньше конца 2011 – начала 2012 годов. Таким образом, в 2011 году на элитном первичном рынке Киева сохранится ограниченность объема предложения. Этот факт, а также постепенная активизация покупателей и выход на рынок отложенного спроса будет стабилизировать и даже подталкивать цены в элитном сегменте вверх. В IV квартале этого года рост цен вероятнее всего составит 1,5-2%. Прогнозируемые темпы роста цен в 2011 году – 1-2% за квартал.

Михаил Ермоленко Knight Frank LLC Ukraine Генеральный директор
www.building.ua