Михайло Єрмоленко: у 2011 р. на елітному ринку Києва збережеться обмеженість пропозиції





Google+
03.12.2010 12:29
Аналіз ринку нерухомості | Михайло Єрмоленко: у 2011 р. на елітному ринку Києва збережеться обмеженість пропозиції Ринок житлової нерухомості Києва активно зростав аж до кризового 2008 р. Зростання економіки країни і доступність іпотечного кредитування зумовили колосальне зростання цін у 2006-2007 рр.. В кінці 2008 року під впливом кризи попит на житло різко знизився, і ринок житла в Києві практично встав. Першими здалися сегменти економ і бізнес класу - в IV кв. 2008 ціни на первинному ринку впали на 26% і 22% відповідно.

Елітна нерухомість була більш стійка, зниження цін тієї осені не перевищило 1%. На початку 2009 р. на ринку панувала повна невизначеність, девелопери заморожували один проект за іншим, а експерти робили масові припущення про катастрофічні перспективи житлового ринку. Ситуацію ускладнювало значна девальвація гривні по відношенню до долара і євро. У сегменті первинного житла різко скоротився інтерес до проектів на початкових стадіях будівництва, з ринку пішов спекулятивний капітал. На тлі панічних настроїв учасників ринку здригнувся і елітний сегмент - за 2009 рік зниження склало (-16%). Але вже у другому півріччі минулого року намітилися перші ознаки стабілізації - активізувався попит, по ряду елітних об'єктів спостерігалося підвищення вартості. Стійкість елітної первинної нерухомості до кризових явищ підтверджується найменшим зниженням цін у порівнянні з сегментами бізнес та економ.

На ринок поступово виходить відкладений попит. Так, з моменту кризи елітна нерухомість у Києві подешевшала в середньому на 24% (II квартал 2010 отн-но III кварталу 2008 року), зниження цін у бізнес і економ класах за той же період склало 41% і 38%, відповідно. Навесні 2010 ринок показав традиційне сезонне пожвавлення - на первинному елітному ринку зафіксовано збільшення обсягу продажів. Таким чином, на ринок поступово виходить відкладений попит. Квартири в даний час купуються переважно для власного проживання, інвестиційні угоди складають не більше 5-6%. Що стосується цінової динаміки, то з березня 2010 р. елітний сегмент показує невеликі, але вже позитивні темпи зростання цін. Позитивні тенденції в елітному сегменті підтверджуються активним поновленням будівництва - з II півріччя 2009 року по теперішній час ринок елітних новобудов Києва поповнився 8 новими об'єктами, в 2 проектах анонсовано будівництво других черг, а також відновилася реалізація одного із заморожених в кризу проектів.

Ринкові ризики. Найбільш значущими факторами для позитивного розвитку ринку житла є економічна ситуація в цілому в країні, тому ризикам, асоційованим із станом економіки, присвоєні досить високі значення. Політична ситуація в цілому стабільна і прогнозована, що відображено у рівні відповідного ризику. Серед факторів, що мають безпосередній вплив на ринок житла, самими наболілими є питання кредитування, як забудовників, так і кінцевих покупців житла. Середні реальні ставки по іпотечних кредитах варіюються від 18% до 27% у гривнях. Питання фінансування забудовників стоять ще більш гостро, тому що попит на споруджувані об'єкти мінімальний. Попит в елітному сегменті порівняно стабільний і менш залежний від економічних потрясінь. Тому для ринку елітного житла частина згаданих ризиків менш істотні. Наприклад, доступність іпотечного кредитування має значення лише для чверті потенційних покупців елітного житла. Багато елітні проекти Києва реалізуються у форматі невеликих клубних будинків, і, отже, не вимагають масштабного фінансування.

Невелика кількість апартаментів забезпечує їх швидку реалізацію та вихід з проекту. Тому девелопери в цьому сегменті знаходяться у більш вигідному становищі в питаннях отримання позикових коштів або реструктуризації кредитної заборгованості.

Прогнози та тенденції. Вихід нових об'єктів і відновлення розвитку раніше заморожених має справити позитивний вплив на ринок - привести до стабілізації цін та підвищенню якості на тлі зростаючої конкуренції. Але відсутність попиту на об'єкти на початкових етапах будівництва може нівелювати ці ефекти. Враховуючи особливості поточного попиту, більшість девелоперів щойно розпочатих елітних проектів планують відкривати продажі лише на завершальних стадіях будівництва, тобто не раніше кінця 2011 - початку 2012 років. Таким чином, в 2011 році на елітному первинному ринку Києва збережеться обмеженість обсягу пропозиції. Цей факт, а також поступова активізація покупців і вихід на ринок відкладеного попиту буде стабілізувати і навіть підштовхувати ціни в елітному сегменті вгору. У IV кварталі цього року зростання цін найімовірніше складе 1,5-2%. Прогнозовані темпи зростання цін в 2011 році - 1-2% за квартал.

Михайло Єрмоленко Knight Frank LLC Ukraine Генеральний директор
www.building.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти