Коттеджные городки Крыма - высокая динамика развития

Хотя Крым нельзя отнести к наиболее развитым регионам Украины, его курортная привлекательность обуславливает бурный рост рынка недвижимости в последние годы. Солнечный полуостров занимает второе место по коттеджному строительству в Украине после Киевской области.

Коттеджное строительство в развитии

Еще в 90-е годы прошлого века в Крыму стали появляться районы стихийной частной застройки, которые при продаже иногда называют коттеджными поселками. Владельцы домов в них объединялись, как правило, с целью организации общей охраны или решения технических вопросов эксплуатации.  По словам руководителя компании «Маркет-Крым» Андрея Запевалова, за последние 5 лет на полуострове введены в эксплуатацию или начали строиться ряд коттеджных городков единой концепции, уже в большей мере отвечающие европейским и российским требованиям к такого рода загородной недвижимости.  «Спрос все более смещается от индивидуальных коттеджей и массивов хаотичной застройки к поселкам, реализованным по единой архитектурной концепции строительства, которая предусматривает обязательное наличие всего комплекса коммуникаций, сферы услуг, охраны, зон отдыха и зеленых насаждений», - отмечает Андрей Запевалов.  По данным компании «Маркет-Крым», на полуострове сегодня насчитывается 19 действующих и 14 строящихся поселков, которые заявлены к сдаче в 2008-2010 годах. Учитывая некоторые данные из открытых источников, эти цифры могут оказаться и выше. Чаще всего такие объекты размещаются на берегу моря с собственным пляжем. Сегодня становится также популярным строительство городков в горных районах или предгорьях с их практически заповедной природой. Появляются они и в пригородах Севастополя и Симферополя.  Центром строительства в Крыму изначально было и остается Южное побережье. Проекты активно реализовывались в районах Ялты, Гурзуфа, Партенита, а также в Симеизе, Малом Маяке, Массандре. Среди готовых объектов – поселки «Ливадийский», «Глициния» (Нижняя Ореанда), «Лагуна», «Гурзуфский парк» (Гурзуф), «Испанская деревня» (Алупка). В 2009 году доля ЮБК несколько снизится – здесь будет всего 17 из 29 построенных объектов. Коттеджные поселки сегодня возводятся также на северо-западном побережье, от Севастополя до Евпатории (комплексы «Южная симфония» в Евпатории, «Золотой берег – Севастополь» и «Акрополь» в Севастополе, «Песчаное» в одноименном поселке и другие), а также в крымской столице (комплекс таунхаусов «Луговое»). Как отметил Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, если в Киеве и Днепропетровске сегодня реализуются и очень большие поселки, то в Крыму, в силу острого дефицита площадок вблизи от моря, они обычно составляют до 10 или несколько десятков домовладений. Инфраструктура в городках не слишком обширна и обычно включает службу охраны, уборку территории и вывоз мусора, иногда магазин или сервисное обслуживание (например, доставку продуктов), а также спортивно-оздоровительные элементы и рекреационные зоны. В то же время, в условиях растущей конкуренции в сегменте, уровень инфраструктуры в строящихся поселках играет все большую роль.

По данным компании «Маркет-Крым», предложения на рынке коттеджных поселков региона Крымского полуострова представлены национальными, местными и российскими операторами. По количеству предложений лидирует ИСК «Крымский мост» (4 коттеджных поселка в районе Гурзуфа). Три объекта на ЮБК заявила компания «УкрРосстрой» (дочерняя структура СК «Консоль») и по два объекта – девелоперская компания «ТехкомУкраина» (Ялта) и СК «Профессионал» (Симферополь). По словам Андрея Запевалова, на сегодня наиболеее востребованными являются коттеджи класса «люкс», расположенные в уникальных рекреационных зонах ЮБК. Для них характерны индивидуальный проект, большая площадь и высокое качество отделки. При этом растет спрос и на поселки бизнес-классов, которые строятся сегодня в Никите, Массандре, Евпатории, а также под Севастополем и крымской столицей. Эксперты отмечают перспективность северо-западного направления. Стоимость земельных участков здесь, как минимум, в 3 раза ниже, чем на ЮБК, а предложений еще достаточно. Достоинствами «севера» являются также ровный рельеф и обширные песчаные пляжи, что позволяет возводить коттеджные поселки непосредственно на побережье. По данным компании «Маркет-Крым», сегодня в регионе заявлено пять перспективных проектов, под которые уже имеются земельные участки. Среди них поселки в районе Малого Маяка под Алуштой, Севастополе, а также в Феодосии. По мнению Владимира Степенко, в ближайшие годы системное коттеджное строительство на полуострове будет активно развиваться. На рынок выйдут новые компании, которые уже приобрели и планируют осваивать более крупные земельные участки – порядка 30-40 га.

Домовладения в цифрах

Как отмечает Александр Немтырев, замдиректора киевского представительства Инвестиционно-строительной компании «Крымский мост», домовладения в коттеджных поселках удобно разделить на три группы по типу застройки. К первой категории относятся таунхаусы (а также городки эллингов - коттеджей с выходом к морю, нередко имеющих свою парковку для моторной лодки или скутера). Секции таунхаусов обычно представляют собой 2, 4 или 6 сблокированных домов площадью 150-250 кв. м и высотой 1-3 этажа. Прилегающий участок – минимален. Стоимость такого домовладения в Крыму составляет от $200 тыс. до $700 тыс.  Например, в реализуемом СК «КийБуд» городке «Южная Симфония» (5 га, Евпатория) предполагается строительство 96-ти 2-этажных таунхаусов от 95 до 226 кв. м стоимостью $1300 за кв. м.  Коттеджи и небольшие виллы имеют площадь в среднем от 200 до 400 кв. м, высоту 2-3 этажа, а также, как правило, гараж и открытый бассейн на участке. Площадь придомовой территории тоже больше - от 6 до 25-30 соток. Стоимость таких домов стартует от $400 тыс. и достигает $1 млн.

Третий тип – виллы класса «люкс», площадь которых превышает 300 кв. м. Стоимость такого домовладения стартует от $800 тыс. Например, коттеджный поселок «Глициния», расположенный в 500 м от моря, состоит всего из 4 коттеджей площадью 700 кв. м с участками по 30 соток. Их стоимость составляет $1,6 млн. От $1,5 млн. стартуют и виллы в «Гурзуфском парке» (ИСК «Крымский мост»), площадь которых составляет порядка 400-800 кв. м. (На территории 3 га располагаются виллы, таунхаусы и апартаменты.)

Наиболее высокие цены традиционно демонстрируют Ялта, а также поселки ЮБК. По данным компании «Маркет-Крым», в начале 2008 года здесь стоимость предложений в организованных городках составляла $1600-$3500 за кв. м. (единичные предложения - $5000/кв. м и $10000/кв. м). Цены на Северном побережье и в Севастополе колебались от $1100 до $1700 за кв. м.  Несколько дешевле, по слова Александра Немтырева, обходится приобретение дома в небольших комплексах, которые строят физлица. Это могут быть площадки площадью 30-50 га, которые застраиваются несколькими коттеджами, выполненными, как правило, в едином архитектурном стиле. Если в группе таунхаусов дом площадью 200 кв. м стоит около $400 тыс., то аналогичный по площади коттедж «у частника» обойдется примерно в $250 тыс. В то же время, вопросы сервиса жителям придется решать самостоятельно. Как правило, домовладения в коттеджных городках на ЮБК приобретают для сезонного отдыха. Основной контингент покупателей состоит из приезжих: половину из них составляют россияне (Москва, Санкт-Петербург), около 45% приходится на украинские мегаполисы (Киев, Днепропетровск, Донецк, а также Одесса). Интересуются Солнечным полуостровом и иностранца – прибалты, белорусы, немцы.