Авторы:
Степан Лаврив, основатель и СЕО EFFECTBUD Developer, основатель Павза Village&SPA
Артур Лупашко, основатель и СЕО гостиничной управляющей компании Ribas Hotels Group
Инвестиции в недвижимость всегда были одним из самых надежных инструментов сохранения и приумножения капитала. Частные инвесторы преимущественно выбирали жилье, институциональные – коммерческие объекты.
Предшествовавшая ему полномасштабное вторжение и пандемия Covid-19 изменили и активность на рынке, и показатели прибыльности. Инвесторы начали искать альтернативные ниши, прежде всего, на «перегретом» рынке западных регионов страны. Это явилось драйвером развития сегмента доходной гостиничной недвижимости. Как развивается этот формат, какие возможности предлагает инвесторам и в чем его конкурентные преимущества — расспросили игроков рынка доходной недвижимости.
Что стимулирует развитие гостиничных комплексов в Карпатах
До полномасштабного вторжения наиболее популярны в Карпатах были отели классического формата и отдельные частные коттеджи, которые люди строили для дальнейшей самостоятельной сдачи в аренду. Большие коттеджные городки базировались в разных регионах страны и были малочисленными из-за высокой капиталоемкости и потребности в значительных инвестициях.
В последние несколько лет благодаря развитию девелоперских инициатив появилась возможность реализации крупных и привлекательных проектов коттеджных гостиничных комплексов, которые могут привлечь значительное количество инвесторов. По понятным причинам, прежде всего из-за войны, они развиваются преимущественно в Ивано-Франковской, Закарпатской и Львовской областях.
В то же время, толчком для развития этого формата стало перенасыщение рынка стандартными комплексами. Появился спрос на новые решения, объединяющие возможность и собственного проживания, и получения прибыли. Ведь с началом Великой войны в регион приехали многие люди из столицы и крупных городов востока и юга страны.
Таким образом люди и деньги начали перетекать на рынок, ранее востребованный преимущественно среди местных. К тому же коронавирус, война и закрытые границы стали весомым стимулом для развития внутреннего туризма. Люди, ранее отдыхавшие за границей, начали открывать для себя рекреационный потенциал Карпат. Это явилось стимулом для девелоперов переключить внимание на этот сегмент.
Рынок жилой недвижимости в западных областях на тот момент был невелик по объему предложения, поэтому при активном спросе цены начали стремительно расти. Уже через два года мы пришли к ситуации, что инвесторы вынимают деньги из первых проинвестированных объектов, которые уже достигли предела потенциального роста (жилье, апарт-отели) с хорошей прибылью и переинвестируют в новые, только выходящие на рынок. В том числе и в доходную недвижимость. Можно сказать, что пик развития этого формата начался именно после начала полномасштабной войны, когда в поисках безопасного места внутри страны люди нашли для себя еще и привлекательные с туристической и инвестиционной точки зрения регионы и объекты.
Портрет и мотивы инвестора
Эксперты утверждают, что большинство инвестиций в доходную недвижимость сейчас это средства частных инвесторов со всей Украины. Интересно, что портреты инвесторов очень многообразны. Часть людей берут рассрочку оплаты по своим ежемесячным поступлениям, другие владеют недвижимостью в городах, где они проживают, и совершают новые приобретения для диверсификации своего портфеля. Некоторые из них сейчас не могут забрать деньги из проектов в прифронтовых городах или вообще потеряли их.
В настоящее время сохраняется большой объем отложенного спроса. Многие потенциальные инвесторы наблюдают за ситуацией, связанной с военными рисками, мобилизацией, налоговыми нововведениями. Кое-кто временно откладывает решение. Но как только ситуация стабилизируется или выйдет на понятные перспективы, этот спрос начнет активно реализовываться, и потребуется еще не один десяток профессиональных объектов доходной рекреационной недвижимости, чтобы его удовлетворить. Если говорить сугубо о внутреннем рынке, этот процесс будет длиться лет 5-10. Если же рассматривать свободный европейский рынок, который полноценно заработает после открытия границ, когда в Украину будет направлен значительный объем иностранного капитала, тогда рынок может вырасти вдвое.
Вместе с тем, сегмент гостиничной доходной недвижимости будет развиваться даже в период войны.
Строительство комплексов обычно занимает несколько лет. Конечно, мы все питаем надежду, что война не будет продолжаться еще долго. Но если так произойдет, то минимум год-два стабилизационного периода все равно будет необходимо для каждой гостиницы, чтобы создать мощную команду, занять определенную позицию на рынке и начать работу полным оборотом. В своем бизнесе мы называем стабилизационными первые три года.
Насыщенность и перспективы сегмента
В сегменте жилой недвижимости сейчас можно наблюдать определенное перенасыщение из-за увеличения объемов приобретений, часто в качестве запасного варианта для людей из находящихся ближе к фронту регионов. Однако, когда речь заходит о гостиничном секторе, рынок остается далеким от насыщения, поскольку примерно 95% гостиничных комплексов и коттеджей, присутствующих на рынке, не прошли процесс реновации и устарели и непривлекательны для клиентов.
Следовательно, для органического увеличения количества гостиничных номеров, учитывая рост популярности внутреннего туризма, нужно гораздо больше современных проектов. И это не только личное мнение авторов, но и факт, который мы планируем доказать благодаря нашему новому обширному исследованию, над которым сейчас работаем в Ribas Hotels.
Среди основных трендов, выделяемых специалистами, — рост конкуренции и, соответственно, характеристик проектов.
Благодаря активному развитию региона проекты в Карпатах будут становиться более уникальными, более индивидуальными, девелоперы будут стараться максимально отличиться среди других, дать свои уникальные преимущества. Также все идет в сторону того, что все серьезные игроки рынка будут приглашать профессиональных операторов, вводить новые достопримечательности и делать все, чтобы увеличить маржинальность для инвесторов. Ведь рынок начинает расти, конкуренция усугубляется и востребованными будут только проекты, имеющие свои уникальные преимущества и особенности.
На сегодняшний день мы определили для себя конкурентами в регионе 24 объекта. Но у многих из них либо практически нет выбора, либо это более высокий ценовой сегмент.
Краткое послесловие
В Карпатах действительно еще много районов, потенциал которых еще совсем не раскрыт. На них только начинают обращать внимание и девелоперы, и инвесторы. Например, раньше были интересны в основном места с инфраструктурой для лыжного отдыха, а сейчас начинают разрывать свой рекреационный потенциал местности с возможностями круглогодичного отдыха, удобным расположением, подъездными путями и развитой инфраструктурой. Восприятие Карпат как сугубо Буковеля меняется в частности благодаря качественным современным рекреационным проектам и развитию окрестных населенных пунктов.
Комментарии