Арсений Насиковский,
младший партнер группы компаний DIM
Если эконом и комфорт пользуются спросом благодаря государственным программам, как Є-Оселя, инвесторы в бизнес-класс до недавнего времени занимали выжидательную позицию. Однако, начиная с 2024 года, ситуация меняется с положительной динамикой.
Как чувствует себя рынок жилой недвижимости бизнес-класса сегодня, кто покупает и меняются ли подходы к бизнес-жилью?
О состоянии рынка жилой недвижимости
Первый год полномасштабной войны был невероятно тяжелым для сектора жилой недвижимости, тем более бизнес-класса. В объеме проданных квадратных метров первая половина 2022 года в целом по нашим объектам была на уровне 15% от довоенных. С весны 2023 года ситуация начала стабилизироваться, и этот показатель вырос до 30% по сравнению с 2021 — со стабильно положительной динамикой. Отдельно по бизнес-сегменту в 2022 году продаж почти не было. Однако, начиная с 2023, они выросли до 20% от довоенных. А в марте 2024 показали результат в 40% по сравнению с 2021.
Говоря о стоимости, то в среднем по нашим объектам ставка за квадратный метр в 2021 году составляла $1 450. С 2022 года цена в долларе не изменилась, но в гривне разница была ощутимой. Поэтому компании-застройщики шли навстречу инвестору, предлагая скидки или соответствующие программы по рассрочке. Сейчас в условиях повышения себестоимости строительства из-за подорожания материалов и рабочей силы, которая в дефиците, стоимость за кв. м выросла до $1 600, в бизнес-классе с $2 700−2 900 в 2021 до $2 800−3 100 сейчас. Вместе с тем, в частности в нашем случае, выросла и готовность объектов, а заявленные материалы, которые используются, остаются неизменными.
Изменился размер первого взноса, который фактически является индикатором доверия к застройщику. Если в 2021 году он составлял 75%-85%, на период марта 2022 года он упал до 30%. По состоянию на сейчас, этот показатель выровнялся на 60%, по некоторым проектам достиг 80%.
Теперь к актуальному вопросу, кто же сегодня инвестирует в проекты бизнес-класса . До полномасштабного вторжения распределение инвесторов выглядело так: 80% — тех, кто вкладывает в кв. м с целью инвестиции, 20% — тех, кто покупает для себя.
Сейчас ситуация противоположная. Большинство клиентов сегодня рассматривают квартиры для жизни. Только 10% инвестируют с целью сохранения средств, поскольку не доверяют банкам, и еще 10% — с целью инвестиции под будущую сдачу в аренду. В большинстве случаев это ВПЛ, молодые люди из креативной и IT-индустрии с уровнем дохода выше среднего, которые планируют жить в Украине. А также предприниматели и топ-менеджеры, которые не нашли себя за рубежом и вернулись домой.
Они выбирают квартиры с меньшей квадратурой, обязательно наличие укрытия, вопрос приоритетности этажности уже не так принципиален, очевидной тенденции к этажам ниже уже нет, локально — ближе к центру.
Главные тренды жилья бизнес-класса
1. Фактор безопасности. Ключевым фактором среди инвесторов остается вопрос наличия укрытия. В жилых комплексах безопасной локацией выступает именно подземный паркинг. Поэтому его наличие — это must have в ЖК бизнес-класса. Сейчас в одном из наших объектов мы планируем обустроить зону укрытия с wifi, усиленной связью и рассматриваем добавление лаунж-зоны. В пентхаусах прорабатываем решение защищенной зоны с железобетонными стенами толщиной от 25 см, аналог мамаду в Израиле.
2. Smart-подход во всем. Главная задача девелоперов, которые строят в сегменте бизнес — оптимизировать себестоимость без ухудшения продуктовых качеств. Сегодня преимущество на стороне рациональных решений, таких, как эксплуатируемая кровля, наполненная инфраструктура, благоустройство. Кроме того, для уменьшения себестоимости, квартиры или апартаменты будут идти с минимальной комплектацией — например, без установок систем индивидуальной вентиляции и внутренних перегородок.
Застройщик будет инвестировать в инфраструктуру и все, что находится за пределами квартиры. А клиент получает гибкую локацию для планирования будущего, идеального для него/нее, дизайн-решения.
3. Целостная концепция. В девелопменте жилой недвижимости есть две основных продуктовых концепции: идейная и безыдейная. Второй вариант, хотя и может выглядеть прилично, проигрывает проектам, которые педантично соответствуют выбранному направлению. Например, выберем гедонизм — в таком объекте основной акцент направлен на удовольствие. Это можно подчеркнуть с помощью SPA, в которое спускаешься прямо в тапочках; нео-бистро с лавкой эксклюзивного вина и органических продуктов.
4. Каждый квадратный метр имеет значение. Клиенты стали рациональнее подходить к квадратуре жилья, отдавая предпочтение более компактным планировкам. Часто продуманные дизайн-решения позволяют эффективно использовать каждый метр.
5. Аскетизм вместо роскоши. Пафос — не в тренде. На смену мраморному полу и версальским люстрам пришли минималистичные фойе и стильные фасады из природных материалов. Более того, такие решения практичны и долговечны.
6. Решение с готовым ремонтом. Клиенты как никогда начали ценить свое время и готовы отдавать на аутсорс ремонт или заезжать в уже готовое жилье. В нашем проекте А136 инициировали создание шоурума с типовыми вариантами ремонта. Тем более, сейчас очевидна проблема со строителями, ведь поиск квалифицированных мастеров превращается в настоящий челлендж. Клиент рискует «влететь» не только во временные затраты, но и в ощутимый бюджет.
7. Новые сервисные запросы. Например, наличие в комплексе собственного домашнего кинотеатра. Важно обеспечить и wellness-решения, направленные на повышение энергии и восстановление — SPA или фитнес-зал с панорамой.
Комментарии