Арсеній Насіковський,
молодший партнер групи компаній DIM
Якщо економ і комфорт мають попит через державні програми, як Є-Оселя, інвестори у бізнес-клас донедавна займали вичікувальну позицію. Однак, починаючи з 2024 року, ситуація змінюється з позитивною динамікою.
Про стан ринку житлової нерухомості
Перший рік повномасштабної війни був неймовірно важким для сектору житлової нерухомості, тим паче бізнес-класу. В об'ємі проданих квадратних метрів перша половина 2022 року загалом за нашими об'єктам була на рівні 15% від довоєнних. З весни 2023 року ситуація почала стабілізуватися, і цей показник виріс до 30% у порівнянні з 2021 — зі стабільно позитивною динамікою. Окремо по бізнес-сегменту у 2022 продажів майже не було. Однак, починаючи з 2023, вони зросли до 20% від довоєнних. А у березні 2024 показали результат у 40% у порівнянні з 2021.
Говорячи про вартість, то у середньому по наших об'єктах ставка за квадратний метр у 2021 році складала $1 450. З 2022 року ціна у доларі не змінилася, але у гривні різниця була відчутною. Тому компанії-забудовники йшли назустріч інвестору, пропонуючи знижки або відповідні програми з розтермінування. Зараз в умовах підвищення собівартості будівництва через здорожчання матеріалів та робочої сили, яка є в дефіциті, вартість за кв. м виросла до $1 600, у бізнес-класі з $2 700−2 900 у 2021 до $2 800−3 100 зараз. Разом з тим, зокрема у нашому випадку, виросла й готовність об'єктів, а заявлені матеріали, які використовуємо, залишаються незмінними.
Змінився розмір першого внеску, який фактично є індикатором довіри до забудовника. Якщо у 2021 році він складав 75%−85%, на період березня 2022 року він впав до 30%. Станом на зараз, цей показник вирівнявся на 60%, за деякими проєктами сягнув 80%.
Тепер до актуального питання, хто ж сьогодні інвестує в проєкти бізнес-класу. До повномасштабного вторгнення розподіл інвесторів виглядав так: 80% — тих, хто вкладає в кв. м з метою інвестиції, 20% — тих, хто купує для себе.
Наразі ситуація протилежна. Більшість клієнтів сьогодні розглядають квартири для життя. Лише 10% інвестують з метою збереження коштів, оскільки не довіряють банкам, та ще 10% — з метою інвестиції під майбутню здачу в оренду. У більшості випадків це ВПО, молоді люди з креативної та IT-індустрії з рівнем доходу вище середнього, які планують жити в Україні. А також підприємці та топменеджери, які не знайшли себе за кордоном та повернулися додому.
Вони обирають квартири з меншою квадратурою, обов’язковою є наявність укриття, питання пріоритетності поверховості вже не таке принципове, очевидної тенденції до поверхів нижче вже немає, локаційно — ближче до центру.
Головні тренди житла бізнес-класу
1. Безпековий фактор. Ключовим фактором серед інвесторів залишається питання наявності укриття. В житлових комплексах безпековою локацією виступає саме підземний паркінг. Тому його наявність — це must have в ЖК бізнес-класу. Зараз в одному з наших об'єктів ми плануємо облаштувати зону укриття з wifi, посиленим зв’язком та розглядаємо додавання лаунж-зони. В пентхаусах пропрацьовуємо рішення захищеної зони з залізобетонними стінами товщиною від 25 см, аналог мамаду в Ізраїлі.
2. Smart-підхід у всьому. Головна задача девелоперів, які будують у сегменті бізнес — оптимізувати собівартість без погіршення продуктових якостей. Сьогодні перевага на боці раціональних рішень, як-от експлуатована покрівля, наповнена інфраструктура, благоустрій. Крім того, задля зменшення собівартості, квартири чи апартаменти йтимуть з мінімальною комплектацією — наприклад, без установок систем індивідуальної вентиляції та внутрішніх перегородок.
Забудовник буде інвестувати в інфраструктуру та все, що знаходиться поза межами квартири. А клієнт отримує гнучку локацію для планування майбутнього, ідеального для нього/неї, дизайн-рішення.
3. Цілісна концепція. У девелопменті житлової нерухомості є дві основні продуктові концепції: ідейна та безідейна. Другий варіант, хоча і може виглядати пристойно, програє проєктам, які педантично відповідають обраному напрямку. Наприклад, оберемо гедонізм — в такому об'єкті основний акцент спрямований на задоволення. Це можна підкреслити за допомогою SPA, в яке спускаєшся прямо в капцях; необістро з крамничкою ексклюзивного вина й органічних продуктів.
4. Кожен квадратний метр має значення. Клієнти стали раціональніше підходити до квадратури житла, надаючи перевагу більш компактним плануванням. Часто продумані дизайн-рішення дозволяють ефективно використовувати кожен метр.
5. Аскетизм замість розкоші. Пафос — не у тренді. На заміну мармуровій підлозі й версальським люстрам прийшли мінімалістичні фоє та стильні фасади з природних матеріалів. Більш того, такі рішення практичні та довговічні.
6. Рішення з готовим ремонтом. Клієнти як ніколи почали цінувати свій час та готові віддавати на аутсорс ремонт або заїжджати у вже готове житло. У нашому проєкті А136 ініціювали створення шоуруму з типовими варіантами ремонту. Тим паче, зараз очевидна проблема з будівельниками, адже пошук кваліфікованих майстрів перетворюється у справжній челендж. Клієнт ризикує «влетіти» не лише у часовитрати, але й у відчутний бюджет.
7. Нові сервісні запити. Наприклад, наявність у комплексі власного домашнього кінотеатру. Важливо забезпечити й wellness-рішення, спрямовані на підвищення енергії та відновлення — SPA чи фітнес-зал з панорамою.
Коментарі