Как карантин изменил рынок украинской недвижимости

01.06.2020 00:30
Карантин привел к падению спроса на съемные квартиры в столице и росту популярности пригородных домов. Теперь аренда дач под Киевом обходится дороже отдыха в Египте, пишет журнал НВ. Картинка: Как карантин изменил рынок украинской недвижимостиВначале мая киевлянке Ольге Богдановской, дизайнеру, повезло: после нескольких недель поисков ее семье удалось снять загородный дом всего в 30 км от столицы — в Любимовке Киево-Святошинского района.

«Нам достался не какой‑то там летний домик, а полноценный двухэтажный коттедж со всеми удобствами», — не скрывает своего удовлетворения собеседница НВ.

Статья по теме: Стоимость аренды квартиры в Киеве одна из самых высоких в Европе

У Богдановской немаленькая семья — муж и двое детей. И после начала карантина им стало тесно в двухкомнатной квартире на Нивках. Перспектива же съездить на море этим летом выглядит туманной. Поэтому семейство решило сразу на пять месяцев переехать за город, и они нашли неплохой вариант за $ 800 в месяц.

Дом им сдала семья предпринимателей — владельцев малого бизнеса: у тех снизился доход и решили впервые сдать свое имущество в аренду, а сами перебрались в киевскую квартиру.

Сейчас таких историй в столице много. Карантин и желание избежать скопления людей подвигли многих зажиточных обитателей 3,7‑миллионного города временно сменить место жительства. Бровары, Осещина, Хотяновка, поселки по Житомирскому и Обуховскому направлениям — туда устремились ищущие загородного уюта киевляне. Это движение существенно оживило рынок аренды дач и коттеджей в регионе.

Цены на аренду загородных домов подскочили примерно в два раза. При этом спросом пользуются все: и новые усадьбы, и старые постройки с невысоким уровнем комфорта.

А вот в столице обратная тенденция: стоимость сдаваемых в наем квартир падает, и арендодатели на нем уступают съемщикам.

Дорого и еще дороже


«Если решите сейчас снять дом под Киевом — это практически невыполнимая задача», — сетует Дмитрий Корчев, директор агентства недвижимости Брок-Риелти. «Объявлений о сдаче домов я вообще не вижу, — говорит эксперт. — А если они появляются, да еще и по адекватной цене, то их арендуют очень быстро». Были случаи, когда потенциальные съемщики устраивали аукцион за право провести летние каникулы на даче, в процессе которого повышали стоимость аренды.

Владельцы зданий советской постройки, которые еще в прошлом году сдавали их по $ 250−300 в месяц, в апреле смогли без проблем найти клиентов, готовых платить $ 500−600. Востребованными оказались даже старые здания с удобствами «на улице» и небольшим участком.

Дома, которые не застали советское время и с большой территорией, сдаются гораздо дороже — от $ 1 тыс. в месяц. Но даже за двухмесячную среднюю киевскую зарплату найти подходящий вариант не так‑то просто.

Сейчас риелторы предлагают в аренду несколько домов по $ 2,5−3 тыс. в месяц, но и за такую цену не всегда удается найти добротное жилище. Объявление об аренде может предлагать «новый коттедж со всеми условиями на берегу реки в районе Осокорков», который на поверку оказывается двухэтажным домом с советской мебелью и в километре от воды.

Если решите сейчас снять дом под Киевом — это практически невыполнимая задача, — Дмитрий Корчев, директор агентства недвижимости Брок-Риелти

«Мы сталкивались с ситуациями, когда собственники домов готовы идти на уступки и устанавливать более адекватные цены, но риелторы их всячески отговаривают от этого шага. Посредники хотят больше заработать, размер гонорара у них зависит от арендной платы», — рассказывает киевлянка Богдановская.

Некоторые столичные жители, разочаровавшись в местных арендодателях, снимают дома в Одессе и вокруг нее.

Спрос на жилье у моря и правда огромный, а пик пришелся на март, говорит Алексей Красотов, риелтор агентства недвижимости Александр-N.

Одесситы оказались скромнее киевлян и повысили цены всего на 30% — аренда нормального дома близ моря здесь обойдется от $ 1 тыс. «Снимают жилье не только в городе, но и в пригороде. Это новая тенденция», — говорит Красотов.

А вот в промышленных городах-миллионниках загородного жилья в аренду сдается меньше. «В Харькове принято продавать дома, но не сдавать их в аренду. Предложение небольшое», — говорит Евгений Овчинников, совладелец компании Lux Estate.

Козыри арендаторов


Если коронакризис подстегнул рост спроса на загородные дома, то на рынок съема квартир он, наоборот, оказал понижающее давление.

Жилье в Киеве и других городах-миллионниках арендовали с начала карантина не слишком охотно. В марте и апреле только в столице сдавалось примерно по 2,5 тыс. апартаментов в сутки, рассказывает Сергей Степенко, управляющий партнер консалтинговой компании SV De­velopment. Но в этом году количество сделок сократилось на 90% по сравнению с такими же месяцами прошлого года, уточняет он. Потенциальные квартиранты лишились работы и потянулись на малую родину.

«Многие украинцы отправились на время карантина домой. Преимущественно работники в сфере малого и среднего бизнеса, а их около 6−7% среди всех опрошенных, лишились работы. Некоторых отправили в отпуск за свой счет», — говорит Юлия Дрожжина, руководитель экспертно-аналитического отдела кадрового портала grc.ua (ранее — компании HeadHunter).

Безработица в Киеве и других крупных городах — ключевой фактор падения спроса на съем квартир со стороны приезжих работников. О ее росте говорят показатели интернет-сайтов для поиска вакансий. Например, в марте на grc.ua количество резюме от потенциальных соискателей выросло на 58−60% по сравнению с предыдущим месяцем, а в мае — еще на 10% по сравнению с мартом.

Массово освобождать квартиры стали студенты киевских университетов и институтов. Корчев, эксперт Брок-Риелти, говорит, что в марте один его клиент — собственник квартиры в Феофании, который сдавал ее за 10 тыс. грн в месяц студентке, остался без арендатора. Он даже предложил родителям учащейся платить треть стоимости до тех пор, пока не начнутся занятия. Но те отказались. А сдать сейчас за 10 тыс. грн жилье невозможно — аналогичные апартаменты по соседству готовы отдать за 7−8 тыс. грн в месяц. Такая же картина и в регионах.

Многие собственники жилья снизили арендную плату на время карантина, рассказывает Красотов из агентства Александр-N. «Например, единичку сняли за 7 тыс. грн в месяц, но два месяца арендатор платил за нее 5 тыс. грн. Теперь плата возвращается к докарантинной», — говорит он.

В Киеве предложение пока превышает спрос в несколько раз и собственники жилья готовы к демпингу. В период карантина самая дешевая квартира на окраине столицы была сдана за 4,5 тыс. грн в месяц, тогда как еще полгода назад найти жилье за 6 тыс. грн было большой удачей. Как правило, за такую сумму выставляли единички площадью 25 кв. м в новостройках на Софиевской Борщаговке.

На специа­лизированных форумах собственники квартир жалуются, что арендаторы диктуют свои условия и они вынуждены иногда соглашаться. Например, двушка в Соломенском районе площадью 50 кв. м с неплохим ремонтом и всей необходимой мебелью после первого просмотра подешевела с 15 тыс. до 12 тыс. грн в месяц. Единичку в новостройке в районе Ветряных гор удалось сдать только за 7 тыс., тогда как еще несколько месяцев назад ее владелец рассчитывал получить не менее 10 тыс. грн в месяц.

Причем арендную плату все чаще фиксируют на год — типичный договор о съеме жилья, как правило, обязательно содержит такой пункт.

Уходит в прошлое и требование обязательного внесения залога в размере месячной платы на старте — теперь собственники жилья разрешают вносить его на протяжении нескольких месяцев.

При этом большая часть рантье старается предоставить потенциальным арендаторам скидку в несколько тысяч гривен на два-три месяца, лишь потом повышая цену.

«Сейчас самое лучшее время для аренды жилья: арендодатели, как никогда, готовы на скидки, — напоминает Овчинников из Lux Estate. — Например, однокомнатные квартиры за 20−30 тыс. грн в месяц готовы сдавать со скидкой 20−30%».

Арендный рынок, который только в Киеве оценивается в 10 тыс. квартир, по‑прежнему работает преимущественно в тени: львиная доля квартир в столице сдается нелегально. Официально, говорят риелторы, свои договора регистрирует не более 5% собственников жилья. Большинство не хочет сталкиваться с отчетностью для налоговой администрации и платить 18% налога на доходы физлиц и военный сбор 1,5% с суммы аренды, поскольку они увеличивают стоимость найма.

Рантье, как правило, страхуются договором, в котором прописывают срок съема, размер платы и условия расторжения соглашения, а также берут залоговую сумму. Но на деле ни арендатор, ни арендодатель юридически не защищены, а до судебных разбирательств дело доходит в исключительных случаях. Самый популярный, как оказалось, метод — это формирование черного списка арендаторов и арендодателей на закрытых форумах.

Кривая карантинной политики


Собственники квартир надеются, что худшие для них времена позади. «Последние две недели наблюдается оживление [спроса]», — говорит Красотов. В Киев уже потянулись иногородние заробитчане, а там и черед студентов настанет.

Риелторы тоже ждут осени и оживления рынка аренды, рассчитывая вернуть себе основной заработок, ведь продажа квартир на вторичном рынке снижается уже полтора года.

Сейчас правила игры на рынке диктуют арендаторы: сдать квартиру в Киеве стало сложно, — Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью
Если все пойдет по оптимистичному для собственников квартир сценарию, цены на аренду на протяжении года вырастут на 20%.

А вот сегмент дач двинется в противоположном направлении. Посткарантинное открытие границ может сыграть злую шутку с владельцами загородных домов, которые арендуют состоятельные люди: правительство обещает возобновить авиаперевозки с середины июня, о чем заявил министр инфраструктуры Владислав Криклий.

«[Многим состоятельным соотечественникам] гораздо интереснее, к примеру, отдыхать на берегу Средиземного моря, чем под Киевом», — говорит Овчинников. Он считает, что от 20% до 40% от общего количества элитных домов, за которые еще два месяца назад шла настоящая война, опустеют. И вернутся прежние цены.

Вернется к былым показателям и столица. «Сейчас правила игры на рынке диктуют арендаторы: сдать квартиру стало сложно, — резюмирует Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. — В конце июля-августе спрос вырастет, и ситуация может коренным образом измениться».

nv.ua
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти